项目研究背景和意义南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 1 第一章导言1项目研究背景和意义 1.1项目研究背景城市轨道交通是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量公共交通发展轨道交通是建设高效、可持续发展的综合交通体系的关键而地铁又是城市轨道交通建设的重点起着提高城市交通通达度、完善城市区域基础设施建设、促进城市经济发展的巨大作用1。

在国际上对地铁项目的研究是一个备受关注的研究领域。

近年来随着我国北京、上海、广州和深圳等大城市的地铁建设项目的铺开国内对这个研究领域的关注程度也日益增加。

事实上对城市地铁项目的研究是一个庞大的研究体系涉及的学科涵盖经济学、社会学、城市规划、法律、交通工程等2其关注的主体既包括代表社会整体利益的决策者也包括特定的社会集团例如地铁项目的投资者、房地产开发商或者普通市民研究的对象包括已建成的城市地铁线路和待建项目等。

目前我国已经建成营运的地铁线近200km15个大城市的线网规划总里程已达2280km并且正在以极快的速度继续发展。

随着城市地铁建设的飞速发展有许多问题也逐渐显露出来3。

地铁交通发展的核心是建设资金问题以深圳市为例未来25年内计划建设365km地铁线路投资约1200亿元这样大笔的建设投资对于地方政府来说是一个沉重的负担。

我们从国内外学者专家的调查中可知地铁线路建设的资金来源可分为权益性投资和负债性融资两大类除政府投资外任何投资都要寻求回报。

全世界的经验表明只有日本、香港等极少数城市的轨道交通实现了盈利北京市政府每年对地铁的财政补贴高达4亿元。

事实上轨道交通具有明显的外部效益能够给沿线土地房地产带来显著的增值效益。

如何将轨道交通带来的外部效益转化为轨道交通企业自身的效益从而吸引国内外的投资或者转化为政府的土地财政收益从而投资于轨道交通产业是一个值得重点研究解决的课题4。

在这个研究领域中城市地铁建设项目对周边房地产价格的影响涉及多个相关课题是国内外学者都十分关注的一个研究课题本文即尝试以南京地铁一号线的建设为背景重点讨论地铁一号线的规划与施工对沿线房地产价格变化产生的影响范围及其幅度并预测南京地铁二号线的建设造成的沿线楼盘价格涨幅并对地铁建设投资的可能途径给予政策性建议。

1.2项目研究意义 1.2.1地铁项目规划和评价的重要依据随着我国近几年经济的快速发展大城市的交通拥挤问题逐渐凸现出来越来越多的城市正在考虑兴建以地铁为主的轨道交通来缓解交通问题这些城市的地铁项目规划也逐步南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 2 开始借鉴国外的全面可行性研究和项目多种效应的评价指标体系和方法。

其中多种效应的评估均涉及或包含对地铁项目对周边房地产价格的影响的评估。

例如生成效应中使用者获得的效益例如交通时间的节约可以通过将交通时间的节约资本化成站点周边住宅的价格差来间接测量非使用者获得的外部效应则包括周边住宅价格的上升财政转移效应中轨道交通部门获得的联合开发收入则涉及其在沿线的拥有开发权的房地产的价值沿线房地产税收的增加的评估更是需要直接评估轨道交通沿线房地产的升值情况。

城市地铁的健康发展离不开完善的评价分析体系。

因此随着国内城市地铁建设的发展将越来越需要完善的地铁项目评价体系对地铁项目对房地产价格的效应的评估将越来越重要。

因此对这一领域的研究也是必不可少的。

此外在项目的前期、建设期和运营期对项目进行全面性的评估对于节省项目总体建设投资、控制项目建设的进度和规模以及进一步尝试拓宽项目建设的融资渠道改变政府投资的单一地铁建设融资模式促进城市地铁的迅速发展和良性经济运营都是非常重要的。

1.2.2房地产投资企业进行项目投资的重要参考通常说来地铁项目的建设总会使沿线房地产价格升值。

如果在目前我国的地铁建设模式下房地产开发企业不用或只用少量的土地价值增值费用就可获得更多的房地产增值利润因此企业在进行房地产项目投资时必然倾向于在地铁沿线投资更多房地产项目。

1.2.3开发商和购房者均关心的热点话题在北京、上海等城市未来城市轨道交通网络将为城市经济生活带来深远的影响。

例如北京市区在2008年前将新建7条地铁线路覆盖全市多个区域。

上海在十年内城市轨道交通线将增加到12条各个站点的600米半径范围将覆盖中心城区面积的30涵盖人口比例达50。

这些城市轨道交通线建成后对周边房地产价格的影响是社会多方共同关注的热点话题5。

对于开发商来说在新建或待建轨道交通沿线购买土地、制定开发策略或者对商品房进行定价的时候需要对轨道交通线对周边房地产价格的影响进行评估作为定价或其它策略的参考。

对于买房者来说也是其投资的重要参考。

对于投资性购房者购房后房价能否上升自然成为衡量是否值得投资的最重要指标对于购房出租的投资者租金的定价也和周边住宅的售价有紧密的联系而自住的购房者也会关心住宅升值的潜力。

正因为购房者对轨道交通项目对周边住宅价格的影响如此关注很多位于运营中的、正在施工的甚至规划中的轨道交通线旁、甚至更远的住宅项目都以轨道交通线作为宣传的重点。

例如《现代快报》北苑之星的广告上就赫然写着“可以预期的升值楼盘——地铁共利好”的广告标语拉德芳斯等楼盘也都把临近地铁交通便捷作为其卖点之一。

这些项目广告上的位置图都会把轨道交通线路和站点的位置详细标出以显示其受惠于地铁建设项目。

由于社会各界的普遍关心网络和报纸等媒体对这一话题也非常关注例如南京房地产网推出了关于南京地铁1号线和2号线沿线楼盘展示搜房网也专门撰写了“2004南京楼市地铁年”的专题报道3。

媒体报道普遍的结论是地铁建设项目能促进周边住宅价格的上升但对其具体的影响规律目前还没有很深刻的认识。

因此本课题的研究成果对开发商和购房者具有特别的参考价值。

2研究文献综述 2.1引言南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 3 城市轨道交通6Urban Rapid Rail TransitURRT是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量的公共交通发展城市轨道交通是建设高效、可持续发展综合交通体系的关键。

从城市轨道交通与周边土地开发利用的角度看城市轨道交通具有方便居民出行、节约土地资源、有利于环境保护等特点能明显改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地的利用性质、提高土地开发强度、促进社会经济繁荣与发展从而促进周边房地产价值上涨。

因此城市轨道交通具有明显的外部效益同时城市轨道交通的建设与运营又面临着资金短缺和财政补贴等问题。

将轨道交通建设的外部效益转化为内部效益是解决这一矛盾的重要途径而其关键则是如何定量评估轨道交通对房地产价值的影响因此开展相关的课题研究是十分必要的。

郑捷奋、刘洪玉7等认为轨道交通具有高度的能达性效能不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本而且也能够减少道路交通的拥挤程度节省道路交通使用者的走行时间和经济成本。

这种高度能达性还具有“磁力效应”能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中刺激站点周围土地的高密度开发繁荣轨道交通沿线的经济。

轨道交通的高能达性以及由此所促进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣必将促进沿线房地产增值这就是轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理。

本文对国内外学者专家在此方面的研究情况进行了简要的概括论述以作为本次研究的理论借鉴。

2.2城市轨道交通与房地产价格关系的理论基础蔡孝箴8等认为土地租金本质上是土地在一定时期内提供的服务流量的价格。

土地价格或称土地市场价格是指土地租金收入流量的现值总和土地价格和建筑物及其它投入品的价格就是房地产价格。

研究交通和土地价格的理论是从屠能J1H1vonThnen于1826年提出的农业区位论开始的屠能的农业圈模型后来成了空间经济学和城市空间结构理论分析的基本模式在市场经济条件下土地及其区位都是稀缺资源区位条件越优越土地价值越高相应开发强度越高城市交通在某种程度上决定了土地的区位优劣。

1903年赫德R1M1Hurd 发表了五城市土地价值理论认为城市土地价值的高低决定于城市土地的交通可达性。

1964年阿罗索W1Alonso提出的地租理论运用微观经济学原理很好地解释了区位、地租和土地利用之间的关系这一理论也为城市交通与土地价值关系的研究提供了模型。

城市轨道交通建设实质上是对城市交通条件的改善使各区位上的可达性和便利性得到提高拓展城市空间提升土地价值因此众多专家和决策者极力呼吁轨道交通与房地产的综合开发策略通过轨道交通与沿线土地综合开发的方式以轨道交通带动土地开发以土地开发培育客运交通的客源。

轨道交通建设还为有效开发地下空间提供前所未有的机遇结合人防和地下空间、沿线物业的综合利用为我国有效进行城市土地集约化利用提供了有益的探索。

2.3研究模型的分析与选择方向阳陈忠暖9等在《国外城市轨道交通对房地产价值的影响研究》一文中说城市轨道交通对房地产价值的影响具有区域性和时效性对城市轨道交通与房地产价值的研究非常强调定性与定量的结合。

城市轨道交通建设对地价影响的研究运用的方法主要包括前后地价比较法、地域比较法、地价函数法三种重要方法10。

国外对此课题进行比较有代表性的研究包括:Sheppard1999和Gibbonsand.Machin2003Jan.C.Franso和J.Will.M.Bertrand2000 11Graham.R.Crampton2003等等在国内近年也有一定程度的探讨比较有代表性的研究包括叶霞飞等2002、何宁等1998。

南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 4 目前国际上对轨道交通周边房地产价值影响的定量分析方法主要有交通成本模型、特征价格模型和支出系统需求函数模型等几种13。

一交通成本模型交通成本模型12Travel Cost ModelTCM是针对城市轨道交通线路的特点根据交通成本和房地产价值理论上的关系构建房地产价值与交通成本函数关系的一种理论模型。

该模型理论依据清晰函数关系简单参数估计方便样本数据的获得性较好应用广泛但是在样本数量较小时由于其他影响因素的作用分析结果的误差加大估计失效而且该模型仅仅将交通成本作为影响房地产价值的变量而忽视了其他因素的影响定量计算结果的准确性有待提高。

二特征价格模型特征价格模型13、14Hedonic Price ModelHPM认为商品由众多不同的特征组成参见式1因此对于某种特定的商品完全可以描述为该商品的数量以及商品中所包含特征的一定的组合方式由于各个特征的数量及组合方式不同使得商品的价格产生差异参见式2对商品价格函数以各种隐含特征为变量的各个特征变量分别求偏导数就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度参见式3 HPM一般都是线性方程函数形式或者可以转化为线性方程函数形式因此其参数估计方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回归方法 HPM的理论依据是效用函数理论、需求函数理论、市场均衡理论以及隐含特征价格理论因此模型理论比较完善与交通成本模型相比有更好的说服力。