火车站圈之商业生态——2006001号案例之“世贸商城”研究报告（二）七日财富 07 商业前研 2006年09月01日09030701.jpg案例要素项目名称：世贸商城项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临一马路、北临西三马路投资商：上海肯同投资有限公司郑铁（集团）公司开发商：肯同（郑州）置业有限公司郑州艾姆实业有限公司物业形态：专业服装批发商业地产建筑面积：２０万平方米报告摘要：世贸商城系大河经济研究中心的首个研究案例。

本研究报告是该中心成立以来的首个研究报告，也是整合媒体、企业和经济学者资源推出的一种全新媒体产品。

它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈干预模式调查》、《解析大户探索路》等九大部分。

本章，聚焦火车站商圈近１０年发展缩影，透析穿梭其间、环环相扣的商业链条，以及世贸商城Ｍ区大户中心植入后，客观上对火车站商圈未来带来较大的影响。

关键词：商业链条错位经营不可复制升级换代商务化课题组成员：张曦沈锐万军伟张翼鹏指导客座学者：张进才李晓峰协作机构：河南省商业经济研究所河南财经学院房地产研究所郑州希瑞咨询撰文：万军伟近２０年发育成形郑州火车站商圈的形成，迄今大约十年的时间。

这里是郑州最早的商业区域之一。

最初即上个世纪９０年代初，这里的经营业态绝大部分是摊位式，简陋的临街房是其主要经营特色，大部分集中于敦睦路和振兴市场。

当时，这里商业气氛一般，尚未形成商圈。

以苑陵商场为例，在１９８９年年底该商场开业时，火车站周围规模较大的商场仅有中州商场一家。

最初苑陵商场招商异常困难，经常是一半以上的摊位闲置，鲜有商业竞争。

不过，随着社会经济的发展和郑州商贸城定位的日渐清晰，再加上火车站独有的地理优势，火车站周边商业发展非常迅速，直接催生了该地段的服装批发和小商品的兴盛。

从１９９６年开始，火车站商圈逐渐成形并红火起来。

低价位、规模化、品种齐全、交通便利四个主要因素，再加上周边省市尚未形成强有力的竞争对手，由郑州到周边市地，再到省外市地，其辐射半径越来越远，影响越来越大。

租金涨２０倍，人潮多３０倍，辐射面积扩张１０倍，这是郑州火车站商圈近１０年的发展缩影。

供需支撑服装大盘当寒流袭击佛罗里达时，美国超市的橘子价格都上升了。

每年夏天，当新英格兰地区的天气变暖时，加勒比地区饭店房间的价格直线下降。

这些事件的共同之处是它们都表现出供给与需求的市场作用。

在火车站商圈，又存在着怎样的市场供需关系？２００５年以来，郑州火车站服装商圈商铺数量几乎成倍增长。

在已有商铺日进斗金的刺激下，各路资本大鳄便选择此处作为逐利的竞技舞台，短短几年间，共有１３家服装批发市场在此驻扎。

外地的、本地的、其他行业的人纷纷来做服装批发。

持续高涨的租金反过来又诱惑新的资本搏击该市场。

一个值得研究的事件是，去年五一前后，在火车站商圈有三家批发商场同时开业，新开的几家商场，加起来总面积应该有２０多万平方米，相当于又开了一家小一点的银基。

很多持商圈饱和论的人意外发现，这三家市场的招商均达到了预期的成功。

火车站商圈到底有多大能量，服装业到底能不能容得下这么多的分食者，不少人表示担心。

但担心之外，越来越多的市场还是在这个商圈蓬勃生长。

从经济学的角度，支撑火车站地区商铺投放持续增长的一个主要原因，是该地区以及周边省市存在的供需市场关系。

事实上，首先的一个因素，就其整体发展而言，与外部大的经济环境的变化密切相关。

我们来看一组数据。

２００１年中国的ＧＤＰ是９５９３３亿元人民币（下同），经济增长率为７．３％。

这一年中国的ＧＤＰ位于世界第六。

２００５年，中国国内生产总值比上年增长９．９％，人均ＧＤＰ达到１７０３美元，中国经济增长之快不仅超过了世界经济的平均增长速度，而且也超过了日美欧等主要国家的增长速度。

在外部经济形势的直接催化下，人们的消费意识越来越强，尤其在服装消费方面的支出越来越多。

有关数据显示，自２００４年以来中国消费增长率达到１９．６％。

大多数中国消费者被问到最喜欢购买什么类型的产品时，服装（３７％）在所有产品中位居榜首。

同时，商业地产的复苏，也引发了郑州火车站地区商业地产的大规模开发。

从１９９８年开始，首先是房改推动了房地产市场的复苏，带动了房价的上涨和开发投资增长，供需两旺又进一步掀起了各式各样的圈地运动，加速度地出现房价上涨、投资热潮、原材料紧张、房地产信贷剧增等现象，也使得郑州火车站商圈进一步繁荣。

另外，有三大利好因素，吸引了这里资本的急剧增多。

首先是迎合政府的产业政策。

郑州市政府明确提出将南起陇海路，北至正兴街的火车站区域规划为服装交易园区。

这意味着从政府层面而言，会有一系列优惠扶持政策支持该产业发展。

其次，豫派服装产业迅速崛起。

豫派服装伴随着郑州火车站服装批发商圈的成长而成长，反过来，它还将反哺该商圈。

再次，郑州商贸物流业商机无限。

区域竞合的形成与演变火车站商圈演绎了无数的商业传奇。

这里有着庞大的人流、现金流，有着纷繁复杂、错综交织的商业生态，在貌似繁杂的表象背后，有着怎样的商业生态链，各种资本和业态又是如何做到井然共存和相互竞合的？据我们调查，在火车站商圈商业生态的两个显著链条，其一（从地产经营）：投资商——开发商——投资人——经营户——消费者；其二（从服装流通）：服装生产者——总代理——分销商——消费者。

这两个链条环环相扣，拿前者来说，开发商开发楼盘后，转手给投资人。

投资人再把商铺租赁给经营户，以租金的收取来获利。

经营户则根据市场定位和自身特点，选择相应的产品进行经营。

第二个链条更为显赫，因为它是该商圈核心商业价值和竞争力。

这样，基本实现了从工厂到消费者，从开发商到消费者的完整链条。

在整个火车站商圈，形成了无数类似的链条。

每个链条之间，又形成了错综的联系。

对于商户而言，火车站辐射的人口有１．５亿到２亿，消费者是整个市场的共享资源。

多重链条拼成的商业生态除了上中下游的商业链条，区域内各市场的横向竞合也成为火车站商圈商业生态的重要形态。

如今，火车站商圈市场之间与商户之间，又形成了一定的错位经营。

童装、女装、男装、牛仔、帽子等，市场和商户越来越细分，同时，还有寄生于市场的装修、设计、印刷商标、小吃、缝裤边、餐馆等提供服务的相关行业，与整个市场共生共存。

而形形色色的商户刚好满足形形色色的消费者。

这也能在一定程度上解释，为什么“饱和”的市场能够不断吸引资本进来。

据我们调查，每年有新增商户，本区域的商铺供应也有限，但本域的升级产品也不少，商铺数量也趋于饱和，这对于每个商场也是考验。

但这种饱和有它特有的相对性，在竞争残酷的今天，定位是否准确、操作是否得当、理念是否超前并切合实际，也在考验市场经营者的功力。

２００５年以来新开的几家商场大部分提出了错位经营的理念。

整个商圈不应该停留在量的扩充上，而应该着力促进质变——细分市场并牢牢占有市场，合力扩大整个商圈的辐射半径。

就各个商业链条之间的联系而言，投资人之间存在转介绍，或成立业主委员会维权。

而开发商之间，在动态和战略发展上相对屏蔽，但是，更为主要的是竞合关系。

在香港，经常有不同的开发商把各自的楼盘在２楼连接起来，这样消费者就不用穿马路，政府也不用投资过街天桥，香港两个楼盘最宽的有６０米，从而达到多赢的局面。

我们调查到，就单个链条而言，目前市场上相对于产权式，很多投资人开始选择租赁房子，以规避自身的风险。

而开发商也迅速适应市场，把卖商铺改为租商铺，把风险控制在自己手上，促使自己加强后期物业管理。

维持整个市场的长期稳定发展，避免卖完撂挑子现象。

如果开发商不卖，则有权利和动力进行进一步改造，培育市场，进行纵深化经营。

但是若卖了，则只是一个物业的管理，失去对市场的调整控制和战略性的规划。

升级换代的印记火车站商圈的显著特性是，无论从哪个方向，在空间位置上已经没有进一步扩张的可能。

约百万平方米的黄金商圈，在空间上已经封死。

火车站地区的独一无二性，市区商业中心土地资源日益匮乏的稀缺性，早已使这２平方公里的商圈成为炙手可热之地。

这样的一个商圈，其发展目前正处于一个升级换代的历史转折时期。

从严格意义而言，火车站商圈始终处于一个升级换代的过程中。

作为个体而言，但凡新进的商铺，在最初都会到外地和本地考察，希望能做到最先进、最符合当地消费需求的经营方式。

而作为商户，总希望自己能不断适应市场，不断更新经营方式。

个体的合力造成了整个市场的升级换代。

这种潜移默化的升级换代，在遇到一些大的节点，比如新的商场出来或市场升级改造，体现得则更为明显。

目前一个大的节点是，火车站商圈出现的一个引人注目的现象，将直接促使整个商圈的升级换代可能。

为数不少的代理商在做到一定程度后，已经由批发商成长为销售公司。

这些销售公司急需商务化的办公和展示场所，同时，为吸引客户，不能距离火车站商圈的批发市场过远。

目前，郑州大酒店、格林兰等的不少房间，均被这些销售公司租下，但是，这些地方的条件，显然难以满足更多销售公司和批发代理商的需要。

２００５年１２月，肯同投资集团和郑铁（集团）公司签约，共同打造世贸商城Ｍ区及大户中心。

其中的大户中心，其意图即在于这些需要商务化经营需求的批发大户，据调查，尽管尚未开工，但是进行的招商登记已经达到预期的成功效果。

这座高达３０层的国际服装中心，对火车站商圈势必形成大的升级换代影响，有望引领郑州服装商圈也因此步入商务化时代。

除此之外，盛和小商品城的拆迁，其他服装批发市场的升级改造，共同拉动了整个火车站商圈的升级换代。