商品房预售许可证办理条件及程序1970/01/01 08:00:00 ?? ??访问人数：928预售制度是商品房买卖市场的一种销售形式，就目前而言，商品房预售已经成为了我国商品房销售的主要途径了。

所谓的商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付或房款的行为。

具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得证房屋称为。

开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

商品房预售（期房交易）不同于商品房销售（交易），因其不可预知性导致商品房预售过程中会出现现房销售中所不存在的风险点，例如交易地位不公平、销售方式不规范等，而这些风险点最终都归于承购人一方承担。

因此国家出台了相应的法律法规对商品房预售予以规制，而商品房正是其中之一，也是最为重要的规制要件。

所谓的商品房预售许可证也就是开发商在预售商品房时所需要办理的相应主管部门的预售行政许可。

商品房预售许可证产生的法律依据主要为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条；《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条；《浙江省房地产开发管理条例》第二十五条；《商品房销售管理办法》第六条；《城市商品房预售管理办法》第六条等相关法律。

上述法律法规都指向一点，即对于需要进行预售的商品房，应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可；经行政主管部门审核核准预售许可之后，开发商才可以对外公开预售商品房。

笔者现将地区办理商品房预售许可的相关条件及程序罗列于后，以供参考。

一、商品房预售许可证的核准条件我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：（一）、已交付全部出让金，取得土地使用权证书；（二）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：1、建筑已完成主体结构三分之一以上；2、建筑已完成地面以下的主体工程；（五）、房地产开发企业向市、县（市）房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县（市）建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。

上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。

预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

”在具备了上述条件之后，开发商才可以向房产主管行政部门提出预售许可申请。

可以说，针对期房的不可预知性，相关部门已经出台了法律法规对预售条件予以限制，通过法律法规的强制性规范来减少期房购买人的风险。

二、申请商品房预售许可证所需要的材料在房地产开发企业具备了申请商品房预售许可证之后，开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和申请所需随附材料，随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料，具体由各地的房地产管理局确定所需材料。

房产管理局明确申请商品房预售许可证所需材料为以下19项内容：1、商品房预售许可申请表（原件）；2、营业执照正本和副本（复印件）；3、房地产开发资质证书正本和副本（复印件）；4、申请项目计划文件（复印件）；5、项目设计批复（复印件）；6、（复印件）；7、土地出让合同或批准书（复印件）；；8、（原件及复印件）；9、（原件及复印件）；10、建筑工程规划许可证及附件附图（原件及复印件）；11、建筑总平面图（复印件）；12、标准地名批准使用证（复印件）；13、银行同意抵押土地在建商品房预售的函（原件）；14、银行出具预售款监督方案（原件）；15、工程形象进度鉴证单（原件）；16、物业用房缴交确认单（原件）；17、拆迁安置情况说明（原件）；18、拆迁安置用房核查登记表（原件）；19、房号清单。

（以上资料均为一份）上述19项为杭州市房产管理局所列明的申请材料，其中2-3项为对开发商进行房产开发资质审查；4-11项为对申请预售房屋的建设及用地手续是否完备情况进行复核；如果开发商在开发过程中将土地使用权抵押给银行的，需要有第13项材料。

第14项银行出具预收款监督方案源于《房地产管理法》第四十五条的规定，“商品房预售所得款项必须用于有关工程建设。

”根据上述规定，中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局近期联合下发了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，规定批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户；未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》；商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请；商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。

该暂行办法于2010年11月1日起实施。

工程形象进度单的审核是为了确定工程的施工进度是否已经具备相应预售条件，三、申请商品房预售许可证的流程房地产开发企业在具备相关条件及持有相关完整的资料之后，就可以向杭州市房地产管理局市场管理处提交许可申请，市场处工作人员接受申请后会对相关资料进行初审，在初审通过之后相关资料送市场管理处处长复审。

在复审通过之后，相关资料送分管副局长审批。

经审查申请人的申请符合许可条件的，由审核人员制作许可证书并通知申请人领取商品房预售许可证；如果经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定，申请人若对决定不服，可以依据行政许可法提请行政复议或是行政诉讼。

该行政许可会在5个工作日作出，并公示3天。

开发商在领取许可证后就可以组织开展商品房预售工作。

预售许可证办理具备的条件2013-01-11标签：无一、预售许可证申请表这个表格由建设局房管部门制作，开发商在申报时先要取得此表，此表要承载的内? ???容很多，包括开发商信息、销售代理公司信息、“四证”相关内容、工程进度、预售房屋面积等等。

填起来比较复杂，建议由前期部、工程部营销部合作填写。

二、项目立项文件此件在项目之初由经济发展局或发展改革委员会发给，有的是登记表，有的是批复，看项目性质。

东御花苑只是一个备案表，项目太小了，人家懒得给我们办批复，其实这也好，省事。

三、土地转让合同和土地证（含附图）土地证和土地合同是项目的基础，其实这个文件的提供有点脱被子放屁，没有这两样东西，我房子是怎么造的呢？不早就给查封了？提交报批手续时记得带原件，无论如何，说明了这个东西是重要性。

四、用地建设许可证（含红线图）土地证和立项办毕就可以办理用地许可证了，这个证件是“四证”中最轻松就可以搞定的，其实就是一道程序。

五、建设规划许可证（含总图）这个证件是所有证件中最重要也是办理手续最复杂的一个证件，要取得这个证件，之前需要通过10多个单项的审批，如环境、交通、技防、绿化、市政、方案、扩初、规费等，总之，为了这个证件，我吃了很多苦，也受了很多累。

六、施工许可证和施工合同这个证件的提交也有点多余，没有施工许可，项目怎么施工？怎么能走到预售这一步呢？施工许可证其实办理起来也是十分简单，把资料准备齐，人家就给你证，快捷、方便！施工合同有什么用呢？我也不知道，没有施工合同，开发商当然爽，可是人家施工单位不愿意啊。

所以，多余。

更重要的是，施工合同在报施工许可证的时候已经提交过一次了。

那么厚的合同，复印几次好玩吗？七、人防面积和位置文件人防工程审核后，人防协会给出一份审查报告，并在图纸上盖章，这份材料比较重要，原件只有三份，一份人防协会备案，一份人防办备案，还有一份交给房管中心，面积测绘备案时要用，开发商最好在提交图纸时复印一份留底。

这些图纸中最重要的是一份战时总平图，人防办要在这份图纸上划出人防区域（斜线表示），另外，还要对其他非人防地下室部分请人防办盖章，确认该部分为非人防，很复杂。

八、绿化方案（施工图）审查意见和总图我总觉得这东西和预售许可证没什么关系，但人家要提供，你不得不提供，其实只要提交一份总图就够了，上面各项经济技术指标全有，公章也有，所有审查表没什么大用。

九、开发商的信息主要包括营业执照、资质证书，还有由法人提供一份委托书，这个我觉得是必要的，如果前期报批人员使坏要胁开发商，办好证玩失踪怎么办？政府负担不起这个责任，为了规避风险，政府部门这样做也是无可厚非，不过我办证件、办审批这么多，这个委托书基本是我自己写自己盖章。

十、销售代理公司的信息主要是验明代理商的正身，防止非法经营，或者说是一种地方保护吧。

没有宁波市代理资质、没有营业执照、没有销售代理合同，那你就靠边站了。

销售公司也是奸商，这种事在被甲方选定好，这些事早办完了。

不过，在提交证件时，也要验原件。

十一、预售方案开发商在什么时间、什么地点销售多少套、多少面积的房子是预售方案的重点，当然房屋的价格也要标明，也就是所谓的一房一价，这主要是防止奸商和开发商囤房的行为的。

你造10W平方，你却只卖2W平方，那是不可以的，宁波市规定10W以内的项目必须一次性销售，如果分批必须要是10W平方以上的项目，每次分批面积还不得少于5W平方。

十二、房屋清单和分幢分层房屋清单（电子版）这个就不用解释了吧，就是每一套住宅的具体信息，如几房几厅、套内面积、公摊面积等等这些乱七八糟的东西，主要由设计部提供，营销部整理，比较简单。

具体作用我也分不清，不说明了。

十三、销售合同这个，只需要在本地工商局审查并备过案就可以了，然后到建设局备下案就没事，这主要是防止开发商在合同中设圈套，保护广大消费者利益而为。

从这个角度看，政府还是为人民服务的。

十五、物业中标通知书和物业服务合同（备案过）这个只是说项目已经具备了交付后并立即投入使用的条件，其实也没什么，不过这个过程比较复杂，我整了两个多月才搞定，没什么大事，就是招投标、开会、发证、签合同，有惊无险。

十六、前期物业费这个钱得交，不交，预售证就不能办，由开发商交给政府代管，等项目交付后由政府扣除5%的费用（也不知道为什么要扣）后付给物业公司，作为前期准备费用。

听说其他城市这笔费用由全体业主掏。

可是宁波人民比较穷，就让开发商掏了。

十七、销售框架模板这个东西比较搞。

在办预售证前房屋信息要先由本地的房屋面积测绘单位进行预测绘，然后由宁波市房屋交易中心审查（有的地方应该叫房管局），然后在测绘报告上敲个章，再拿到区里的房管中心建模，这个我不太懂，也说不清为什么。