浅论洁净厂房改造的投标报价提要：本文拟结合拜耳医药保健有限公司5B/6A号建筑扩建项目的施工过程中发现和存在的问题，根据施工中所形成的实际工程成本，分析洁净厂房建造和改建项目报价应注意的事项，从施工要求、措施费计算、报价策略和风险防范的角度对洁净厂房建造及改造工程的投标提出成本依据和报价建议。

关键词：洁净改造成本报价目录：第一节特殊施工要求对工程造价的影响——————————————————第1页1.1根据项目具体情况对造价进行分析1.2GMP要求对土建工程报价的影响第二节如何考虑洁净区改造工程措施费——————————————————第2页2.1 HSE费用2.2拆改保护措施费第三节针对洁净室改造项目的报价策略——————————————————第4页3.1重视招标文件和答疑3.2针对业主关注的重点进行报价倾斜3.3巧用不平衡报价3.4价格的统一连贯性3.5重测算，轻定额第四节风险规避———————————————————————————第7页4.1查找招标文件的矛盾之处4.2 检查单项中隐含的辅助工作4.3以整体全局观审阅图纸文件4.4 对于进口货物的考虑4.5分析业主的变更可能正文：前言：目前工业建筑中的厂房建设，由于越来越多的电子、医药和食品行业都对厂房提出了洁净等级要求，同时，企业扩张经营规模对原有洁净厂房的改扩建，也对工程报价人员提出一个新的研究内容。

第一节. 特殊施工要求对工程造价的影响1.1根据项目具体情况对造价进行分析各个工程项目都具有自身的特点，虽然对某种类型的工程项目可以互相借鉴作为报价的参考，但是在工程报价的过程中，首先了解手头项目的个性化特点，对于制定总体的报价思路和方向是很重要的。

下面我们试从拜耳医药扩建项目的建设规模、施工组织设计及施工工艺三个方面分析工程造价所受到的影响，从工程体量上看，拜耳医药的扩建受其用地和原有建筑层高的限制，规模相对于其他的项目来说是比较小的，使得实际发生的成本均大于其他类似工程。

例如由于建设规模较小，但是材料种类齐全但用量较少，使得采购的难度增大，而且无法通过数量优势获得低价供应。

由于洁净施工要求，所有的主要材料都要送审，但是对于采购数量只有几个的产品，厂家和供应商一般是不愿意提供样品和降价的。

因此在考虑采购成本的时候不应该将其他大项目使用过的材料价格直接套用，还需要按照投标程序对材料挨个进行询价。

再看施工组织设计，本工程结构为檐高小于13米的两层或单层建筑，为保障混凝土浇筑的外观，要求采用全新的模板，在整个结构实施阶段，模板无法周转，因此属于一次性投入。

本工程的混凝土成本的问题则是因为受施工步骤和泵送方式制约，分部位浇筑混凝土时，多数时候浇筑量很小，经常出现单次打灰量不足20立方，甚至还有仅仅打五六方的情况，商混供应商基本不愿意按照方量结算机械费用。

汽车泵如果按台班计算，施工成本就会上升。

说到施工工艺，装修细部做法对成本增加的影响也是一个不容忽视的内容。

例如在有洁净等级要求的房间中，为避免灰尘的积聚，墙地面的交角做成弧形凹角便于清洁。

因此踢脚的材质一般和对应的地面材质是一致的，并且形成无缝的接合。

这种弧形凹角要在面层下面选用环保材质做抵抗变形和压力的衬垫层，因此报价不能简单地理解为地面装饰单价+踢脚饰面单价。

如果地面和踢脚是分开报价，那么在踢脚的单价中就要加上做成弧形部位垫层的费用。

而这部分的费用往往比面层的价格还高。

由此可见，在投标报价中针对项目的具体情况，应该进行异于常规的特点分析，以保证报价的准确性和有效性。

1.2 GMP要求对土建报价的影响我们在拿到一个药厂的洁净厂房工程时，出现最多的词汇就是GMP，何谓GMP?药品生产质量管理规范》(GMP)是世界各国对药品生产全过程监督管理普遍采用的法定技术规范。

我国80年代初引进了GMP概念，并于1988年由卫生部颁布了第一个GMP，1992年卫生部组织进行了修订，逐步开始在药品生产中实施。

GMP的内容包括：人员、厂房、设备、卫生条件、起始原料、生产操作、包装和贴签、质量控制系统、自我检查、销售记录、用户意见和不良反应报告等方面的要求。

对于施工单位，响应业主招标文件对GMP要求的满足，就是在硬件方面提供符合要求的环境、厂房、设备。

GMP对施工承包商的要求多为机电暖通空调的内容，但是对土建的装饰工程也有一定区别于其他类型项目的地方，主要需要注意的是装修细节和材料。

装修细节如前文提到的室内阴角的处理方法外，还有类似于例如窗帘的选择，全部采用户外的电动百叶窗帘，也可减少灰尘在室内的积聚。

外装的窗帘价格显然是远高于内装式的，投标的时候一定要明确这样的区别。

其次，必须了解GMP检测标准对建筑材料，尤其是装修材料产品性能及化学组成的要求。

对洁净室系统来说，由于材料不符合无尘要求所导致的GMP检验无法通过，则整个建设就会功亏一篑，因此，在报价中，对于常规建材，也需要去了解材料的特性和使用方式，在各种材料品牌中选择价廉但是满足施工要求的材料。

切忌单纯理解为按照常规做法就不会有问题。

例如室内乳胶漆，如果其挥发的气味过大，则会直接影响室内气体检测的通过，继而推迟业主的投入使用时间。

由此带来的经济损失是无法估量的。

第二节. 如何考虑洁净区改造工程措施费对于改扩建工程的报价，措施费的估算是重点，也是难点。

对于新建工程，措施费用一般按照定额标准或是经验值，根据工程规模、位置，以一个相对固定的比率乘以建筑面积所得。

但是洁净室改造项目的工程措施费计算要复杂得多，如果考虑得不周全，那么“直接费赚来的还不够措施费赔的”。

洁净室改造的措施费，可以划分成两块，一是保持洁净，二是实施改造。

我们在此又不能把这两项割裂开来分别计算措施费的投入，因为其洁净要求，使得改造的过程中除了采取保护原有建筑和设施的措施外，还要满足控制扬尘的目的。

改造就不可避免地要对原有环境进行破坏和污染，解决这一对矛盾，是计算措施费用投入重点考虑的问题。

2.1 HSE费用。

2.1.1洁净区的改造施工，首先要考虑在进入现场人员的劳动保护装备上，除去常规的工作服安全帽钢板鞋安全带手套，需要配备的还有洁净服、面具、口罩、头套、鞋套、护目镜等。

而且鞋套、口罩等都属于一次性用品，而且改造的全过程中都要使用，投标人对劳保用品的费用测算应多加考虑。

2.1.2改造施工区域一般紧靠业主的生产办公区域，局部位置甚至是连通的，因此在安全、消防保卫、厂区场容卫生等方面都必须达到与工厂GMP标准一致的要求，才能在施工的同时，尽量减少对工厂生产秩序的影响。

因此对垃圾的及时清运，工地的围挡，材料的堆放，以及裸露土壤的覆盖等等，都要努力让厂区人员忽略有建筑工作正进行的可能。

2.1.3处于环境保护目的，已经投入使用的工厂的工程现场不允许留宿和烹饪，对于建筑工地来说，这一要求无疑大大增加了施工方的措施费用投入，投标人必须考虑二场地租赁费用以及交通费用，同时因为无法留设值班人员，还应增加现场保安的投入。

2.1.4 水电费用。

水电费用的测算一直是投标中比较难以把握的单项。

改造项目的水电消耗，除了正常的施工用具用电，建筑保养维护和清洁等，在降尘和吸尘措施上用水用电量将带来费用不少的增加。

这也是进行报价时应考虑的问题。

2.2 改造保护措施费用拆改工作，牵涉的范围包括原有结构的切割、开洞、拆除、加固，原有装饰的拆除、翻新，管道改线，更换设备等等内容。

普通的改造项目中工人们拎着榔头对混凝土或砖墙一顿狂砸的现象在洁净区改造工程中是被禁止的。

工人必须使用高效的切割或破碎工具，尽可能减少扬尘和噪音。

如果在原有建筑内部改造，则在施工之前先要采用泡沫彩钢板等材料将要施工的区域和其他公共空间完全封闭隔离才能开始进行破除，这样就在改造工作中增加了设置隔断和工作完成后的隔断拆除工作。

同时，在拆改工程中，需要增加几个工人不断对室内进行喷水降尘、大功率吸尘器吸尘和垃圾的迅速清理。

在机电工程拆改的过程中，除了需要对吊顶及隔墙拆除的，还要做好原有墙面及地面的保护，一般采取的保护措施是墙面覆盖塑料薄膜或彩条布，地面先铺塑料薄膜后满铺模板保护。

室内有仪器设备或是家具的，还要做防护架遮挡。

所有的这些保护措施，都将产生一笔不小的费用。

第三节.针对洁净室改造项目的报价策略对于投标报价的策略性问题，具体到不同的合同形式和房屋结构形式，会有所区别，根据工程实施和投标的实践经验，我对洁净室改扩建项目得出以下的一些体会。

3.1重视招标文件和答疑。

在前期的工程中曾经出现过报价人员忽视业主下发的各类补遗或是答疑文件，使得合同中对工作的说明和报价涵盖内容不符合，最终导致项目经营蒙受损失的情况。

因此，笔者特别强调对业主招标文件的了解。

作为报价人员，首先必须通读业主所有与自身专业有关的技术规范、产品要求说明书及图纸。

进行洁净厂房建设的业主，一般会提供相应的一些技术标准和规范，由于GMP概念引入中国的时间不长，这些规范多为参照国外成熟条件的资料，一般为英文，因此在一些专业词汇上可能会对投标人员对招标文件的理解造成一定的困难。

可以说，对报价人而言投标此类工程的工作量要更大一些，而且对技术规范的理解应基于一定的现场实际经验。

通过拜耳集团与中建国际长期的合作，可以说，双方的了解已经多，我们对业主的习惯性做法和设计理念也比其他的投标人要理解得深入。

但是在投标过程中，还应采取各种方式和途径针对不同的项目特点对业主的意图进行全方位的了解，从而保证直接费和措施费价格的合理水平，在保障工程的中标的同时又要保证在工程实施阶段的顺利实施。

3.2 针对业主关注的重点进行报价倾斜。

对于业主关注的重点专业或分项工程，可以采取报价倾斜的手段，满足业主的潜在要求的同时也定出理想单价。

洁净厂房的改造，重点和难点是机电工程的暖通系统施工，而对造价产生最大影响的也是HVAC工程。

由于专业的关系，本文无法对其进行深入讨论，仅从总承包项目的报价策略上看，区别于普通的新建工程，由于HVAC对洁净厂房的重要性，投资人必然会将关注的重点放在该专业上。

选择质优的产品，安装方案的合理有效性，以及施工人的类似项目经验都是争取标的之有利条件。

正是因为这样，在报价时，如果总价确定的条件下，单价稍微向重点专业倾斜，业主不会觉得有失公平。

当然，并不能为了抬高单价而向业主承诺难以实现的服务，这样只会给实施阶段带来不小的麻烦。

但是同样属于业主重视的单项，有经验的业主会在招标阶段甚至清单中指定材料或是生产商。

尤其是对于业主曾经使用过的材料或合作过的分包商，由于价格可能比较透明，则不适合在报价时加入过多的利润点。

同时，根据供货商和分包商的营销策略，在报价阶段都会抬高价格，待总包中标后采购时作适当价格让步，因此可以将这些单项的利润点调至投标预算的平均利润点以下。

但是需要注意的是反复与分供商核实工作范围，材料规格和工艺。