北京商业市场环境分析去年被业内人士称为“商业地产年”，而从2004年上半年的整体形势来看，商业地产仍然是一片红火。
随着政府对北京市城市空间总体规划的日益明晰化，对于商业地产有可能存在“泡沫”迹象的现状开始引起了政府和专家们的关注和思考。
而从市场化的趋势上来讲，商业地产正处于整体磨合阶段，北京未来商业地产市场发展仍被看好。
第一章商业市场总体供给分析一、商业市场目前供应量概况据戴德梁行提供的数据显示，北京IJ前商业供应量约为240多万平方米。
从区域比例来看，王府井商圈和西单商圈分别占到总体存量的24%和19%,排在最前面。
而王府井、西单和国贸三大区域商业占到总体比例的50%,是訂询北京商业最为发达和成熟的区域。
而从商业业态的角度看，在目前商业供应量中白货业占到17%,购物中心占到39%,外资超市占到21%,屮级写字楼底商占到23%o具体数据如下表：«1：目前北京寒售业物业供应*海淀区 277, 400崇文区 144, 000宣武区 107, 000丰台区 80, 500顺义区 4, 500石景山区 26, 100总ii-2, 489, 800 表厶目前各商业区的商业物业面积分布比例□王府井地区□西单地区□国贸地区□亮马河地区■朝外商业区 口建国门地区 ■公主坟□中关村表3：各商业区的物业供应比例O 王府井地区□西单地区□国贸地区□亮马河地区 ■朝外商业区 □建国门地区 口公主坟□中关村 二、商业市场未来供应量概况根据北京市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0.‰1.0平方米，并且在最近新批的房地产项IJ 中，有500万平方米左右的商业10%713% 15S 7% 17%地产项th 2004年有200多万的商业地产项LI已开发竣工。
因此看来，北京市商业物业的未来供应庞大。
具体数据如下表：«4： 2004年-2007年寒售业物业供应■〈预计）（数据来源：戴德梁行）城区商业建筑面积（平米）东城区125, 500西城区394, 000朝阳区779, 000海淀区870, 000崇文区300, 000经济技术开发区300, 000总计2, 715, 500表5：未来商业物业的供应格局□王府井地区1S%■西单地区□国贸地IX□亮马河地区■朝外商业区□建国门地区□公主坟□中关村三、供给特征分析IX城市规划新格局扩大商业地产发展空间北京市政府在2004年的工作报告中提出，北京已确定了“两轴一一两带一—多中心”的城市空间新格局。
这对于房地产开发思路有着巨大的影响，从近来通州、亦庄等地的房价不断攀升，南城发展的战略上都可以看出。
首先，住宅的区域发展方向直接牵制着商业的发展，珠江地产在南城投入巨资的“千针街”即迎合了城市空间规划的新格局。
其次，在政府的引导下，市场对商圈的决定性作用正在被一些开发商认识和利用，原《北京市城市总体规划》(1991-2010)中提出：在加快改造王府井、西单、前门外3个原有市级商业中心同时，按照多中心的格局建设朝外、公主坟、海淀、马甸、木樨园(即“第五商圈”)5个新的市级商业文化服务中心。
而在2004年北京市政府工作中提出：发展新型商业业态，推进区域商业中心建设，优化大型购物中心布局，建设好商业、服务业特色街区。
这都为北京商业地产的总体发展创造了机会，并具有导向性。
从口前人们对“笫五商圈”的探讨和关注中能够感觉到城市总体规划对商业地产发展的积极意义。
2、商业市场目前供应依然薄弱，上升空间巨大据统计北京现有商业物业总面积不足IoOO万平米，人均商业面积不到0.8 平米，远低于国外发达国家人均1.2平米的水平，同时也小于上海人均1平米的发展水平。
而且Ll前北京市房地产市场中商业物业的开发供应规模还远远小于住宅、办公类等物业。
Ll前北京的商业物业市场还处在发展的初级阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模。
在最近儿年逐步开放和激烈竞争的宏观环境中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。
个性鲜明的特色商业街，大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。
同时商业物业作为一种市场需求大、变现能力强、能够产生较大商业利润的特殊房地产产品，总体需求量也将不断攀升。
根据北京市商委的的商业发展规划, 预讣到2005年人均商业面积将达到0.9平米，并且在最近新批的房地产项Ll中, 有500万平米左右的商业地产项目，今年将有200万平米的商业地产项目竣工，商业地产竞争异常激烈。
3、商业市场有“泡沬”迹象，隐性空置率较高现在市面上的许多项Ll,商业物业租售价格基本上比同等区位的写字楼和住宅物业贵2到3倍，有的其至更高，在这种高额利润回报的驱使下，许多开发商加大了商业物业的开发，并且在追赶“开发末班车”之时，有些原非开发商业物业的项Ll也转型为商业项U。
2004年到2005年是各商业物业开发竣工紧锣密鼓的时间，2004年的一段时间内会有大量商业物业同时上市，市场短期内可能会有泡沫。
在商业物业需求方面，山于商业物业投资回报率较高且整体北京商业物业需求比较大，随着市场发展和商业氛围的不断增强，投资需求将会逐渐增多，所以前景还是比较乐观的。
但是，一方面，投入市场的大量项IJ在开发过程中缺乏整体的规划，出现产品之间差异化不明显，定位不清晰等潜在问题；另一方面，随着商业地产这儿年来的发展，客户的投资意识和经营理念都明显增强，因此在购买或者租赁商铺上权衡利弊，对产品各方面的要求也相应增多。
综合起来，就造成了现在市场上商铺的隐性空置率高达15%~20%°第二章北京商业市场总体需求分析一、商业市场销售现状在这个商品相对过剩的时代，值得消费者排长队抢购的商品已经不多了，也许商铺是少数的儿种之一。
从总体形势来看，北京商业市场在口前仍处于需求旺盛的阶段，据相关方面专家预测，这种形势在近儿年将会持续下去。
下面是2003年北京市商业项U销售概况:2003年全市商业预售25.9万平方米，交易案例1709件，平均每单交易152平方米。
从各区情况看，海淀区交易案例占全市39.0%,远远领先其他各区，交 易面积占全市26.8%o表6： 2003年北京市各区域商业用房销售概况=I 消善尝数（套）→-销售食积（平方米）（资料来源：中原地产）二、需求主体概况表年北京市商业用房预售客户状况从上面的表中我们看出，北京市商业用房预售客户仍然以本市城镇居民为 主，其购买销售面积占总量的41%；外省市个人购买占30%,超过其在住宅购 买中所占的比例；企事业单位、经济组织购买面积比例达到27%,成为商业用房 客户重要组成部分。
在各类客户中，国内企业客户购买商业用房平均面积最大，为709平方米;其次是国外企业及经济组织，平均面积为364平方米；个人购平均购买面积160 平方米。
而在这些客户中进行重新划分，基本上可以将北京是商业物业市场的需求主 体归为三2003^匕京市各区县商业用房销售套数/面积对比 平方米 &OOCOZOOeO600CD500CD400CO30OCO200COIoOCO□类，即跨国零售企业、国内大型零售企业和中小投资者。
三、需求特征分析于2003年9月，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构共同组建的“中国房地产TOPIO研究组”在国务院发展研究中心发布了2003年中国城市房地产开发投资潜力研究成果，其中显示我国城市中北京商业用房最具投资潜力。
另有专业调查机构资料显示，在广州、上海、浙江等地商铺的投资回收期是12〜15年，而在北京正常悄况下这个时间则是8〜10年。
北京商业市场如此诱人的发展潜力令众多买家纷纷出手。
IV跨国企业大举进入北京零售业市场北京零售业市场在近期内表现相当活跃，仅去年7月至11月北京市社会消费品零售总额就实现845.7亿元，与上半年相比增长12.7%o而其中跨国企业对大型主力店的需求明显增加，如沃尔玛山姆会员丿占、口安居家居超市、法国欧尚、吉野家等知名外资超市和连锁餐饮纷纷开业。
列外，根据中国商务部不久前公布的《外商投资商业领域管理办法》，从今年12月11日起，中国对外资进入零售服务业设立的市场准入和资本准入限制将全面放开。
那么在此之前，谁能抢得先机、占据有利的商业网点，就会在竞争中形成绝对优势，这是山于地理资源的稀缺性和唯一性所决定的。
因此，跨国零售企业在此之前已开始做大量的准备，有与中国零售企业激烈竞争的势头。
而亦有采取与中国大型企业合作的举措，利用其本土化的优势赢得有利地位，如日本伊藤忠就欲借王府井口货将食品零售超市这种业态引入中国。
2、个人投资商铺已成风气从前面关于2003年商业用房预售客户状况的图表来看，北京市本地居民投资商铺在客户比例中占到41%,名列首位。
一方面，是由于北京市商铺的高回报率吸引众多中小投资客户从投资住宅转为投资商铺；另一方面，与其它众多投资项Ll相比较，房地产投资风险较小，同时土地的日益稀缺预示着其升值潜力。
这些因素共同构成了北京居民投资商铺热的普遍现象。
而外省市个人投资基本上集中于江、浙、闽和东北一带，这是由其长久的历史积淀和地理渊源所形成的。
这些小业主山于投资渠道的缺乏及通过各种渠道获得的商铺投资与住宅投资高额回报差距的观念，抱着与大型零售企业一起赚钱的期望而购买商铺，从而促进着商业地产市场火爆局面的出现和持续。
3、国内大型寥售企业开始扩张北京商业用房中对大型主力店同样有明显需求的即国内的大型零售企业。
面对国内零售企业"大限将至”的呼声不断，迫于中国加入WTO后对跨国企业的优待，国内大型零售业不再满足于现状，也出现了大规模圈地的趋势，欲在将来激烈的竞争中占据“本土为王”的优势。
同时，政策方面也在刺激和扶持连锁超市和便利店的发展，在条件的允许下, 一部分国内大型零售业已经走向扩张的道路。
如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势。
而物美、永和大王等连锁餐饮和便利店也相继开辟新的经营网点。
还有些国内大型商场和购物中心都在经营面积上不断扩大，以增强竞争实力。
因此可以看出, 国内大型零售企业形成了北京市商业物业需求的另一主力。
第三章商业市场产品分析经过多年培育和发展，北京市商业物业市场正在慢慢成熟和完善。
以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的的商业中心王府井、西单之外、CBD燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门、阜城门、北三环这十大商圈已日趋成熟，在此商圈内新增商业物业将会越来越少。
在市场发育和政府培育双重作用下，新的商圈也逐渐形成。
比如：金源SHOPPING MALL、亦庄SHoPPlNGMALL、西环广场、清河商业中心、万柳购物中心、中关村广场等。