房产中介惯用陷阱揭秘：阴阳合同买家易吃亏

□本版撰文信息时报记者魏徽徽

买五楼送六楼？价格90万的房产交易税约定只需交3万多元？只要买房就能办理利率下浮20%的20年银行按揭？为了吸引买家，房产中介不惜夸下海口，不少买家掉下陷阱，购房投资不成，不但成了被告，而且还被法院判决败诉向中介倒赔报酬。近日，记者通过相关途径获得当中的典型案例，逐一揭示房产中介惯用的陷阱。

陷阱一

承诺“买五楼送六楼”

其实“六楼”是违建

2010年3月1日，宋先生通过合×房产，签约购买了广州市花都区新华镇天贵路54号某座508房，该物业建筑面积为54.69平方米，成交价为34.8万元。合约签订之后，宋先生给房屋原业主支付了定金1万元，但对合×房产的中介代理费及咨询费10440元却一直没有支付。合×房产随即提起诉讼。

为什么宋先生没有向中介支付费用呢？原来，宋先生在看楼时，合×房产的员工曾经承诺“买五楼送六楼”，在签订购房合同时也对这一承诺再次明确。但合同签订后，宋先生被告知该承诺无法兑现。原因是“六楼”其实是“五楼”的天台，属于违章建筑。庭审中，宋先生提供了电话录音，从录音的谈话内容中可以知道，该中介的员工确实在签约前和购房后作出口头承诺。

没有“六楼”赠送，宋先生觉得上当了。因为508房已经有十几年楼龄，按照合同价格，该房均价为每平方米6363元，但当时周边同等楼

盘的均价仅为每平方米3500~4000元。而且宋先生委托律师从市房管

局获悉，508房的业主已将该房以19万元的价格卖给他人。可见，其

所签订的合约存在重大瑕疵。

宋先生认为，合×房产明知所送的“六楼”属于违章建筑，但工作人

员故意隐瞒真相，以送“六楼”为诱饵，诱使他作出错误的意思表示。依据《合同法》规定，该合约应属可撤销、可变更合同。

合×房产则辩称，宋先生在签订合约之前，已经全面查看房屋的状况

以及查阅房产证，清楚知道物业的面积、层数，也可以根据房产证及

查册表记载，了解到该物业是5层结构，并不存在第6层。至于宋先

生查册发现低价卖房，合×房产认为，购买价格可能受房地产市场波

动及卖方其他客观原因影响，最新交易价格与合约价格不存在可比性。

法院判决

买家应有审慎注意义务

一审和二审法院均未采纳宋先生提供的录音证据。二审法院指出，对

于物业是否有其他配套的赠送，这问题应该由该物业的所有权人即卖

方决定，合×房产作为经纪方对此没有作出承诺，也无法承诺。宋先

生对所购房屋的现状有审慎注意义务，而且合约中载明，宋先生已了

解该物业产权证明上所记载的所有信息，且无异议。

因此，宋先生在签合约时对所购房屋的产权面积应有充分了解且对交

易价格无异议，现以合×房产未兑现“买五楼送六楼”以及交易价格

过高为由，主张其欺诈缺乏事实和法律依据，应承担相应违约责任。

律师说法

中介无权处分无权承诺

广东卓信律师事务所朱永胜律师指出，本案中房产中介口头承诺，而

实际上中介不是物权所有人，因此并没有处分的权利，这种基于无权

处分或无权代理的口头承诺，对卖方(原业主)并没有约束力。宋先生明知不可为而相信中介的承诺，当然就是没有尽到审慎义务了。

同时，朱永胜律师表示，宋先生以为录音留下证据就行，其实不然。因为既然是三方当事人签订合约，就应该把基本的交易条件都写在合同里，写进三方协议中。