浅谈《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
（国土资源部令第39号）
姓名：杜金表工作单位：天津市中地房地产价格评估咨询有限公司
地是人类社会发展的重要载体，在现代经济制度下，不仅有着重要的资源价值，同时也是一项重要的资产，有着巨大的市场价值。
国家对国有土地资产管理工作极为重视，为了管理好土地资产，制订了一系列严格的政策规定，基本目的就是要通过市场机制的基础性作用来实现土地资产的合理分配和充分利用，保证土地市场竞争的公平、公开、公正。
最新公布实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）对于土地资产的管理有着重要意义。
1.1 国有建设用地使用权公开出让的变革
2002年5月9日国土资源部颁布实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），要求全国各省市自2002年7月1日起商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖或者挂牌方式实施公开出让国有土地使用权。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。
该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，如果取得土地后两年内不开发，政府可无偿收回该土地。
各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。
可以说“831”大限[1]是商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地使用权性质变更的分界线。
2007年9月28日国土资源部发布了第39号令，即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，该规定是根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的要求，对11号令中有关内容进行了相应的修改。
自2007年11月1日起施行。
其中把工业、仓储用地纳入招拍挂出让范围，规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
经过这几次的补充和完善，我国的国有建设用地使用权出让体系逐渐完善。
1.2 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》内容的改革
[1]“831”大限：指2004年8月31日新的全国土地政策将正式实施。
也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》共二十八条，对国有建设用地使用权名称、出让范围、挂牌出让截止期限、挂牌截止内容和发放国有建设用地使用权证书等做出了明确规定。
具体改革如下：
1.2.1 明确了土地使用权的名称
在39号令公布之前，土地使用权一律叫做“国有土地使用权”，39号令中，将“国有土地使用权”全部改为“国有建设用地使用权”，使国有土地的名称更加确切了。
根据《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2007)所规定的土地分类中农用地、建设用地、未利用地均属于国有土地，而只有第二大类中的建设用地才属于建设用地。
在土地利用总体规划中，城乡建设所利用的土地规划性质是建设用地，所以将“国有土地使用权”改为“国有建设用地使用权”更符合土地利用的实质。
这是39号令中一个最为突出的贡献。
1.2.2 明确了国有建设用地使用权出让的空间范围
在39号令公布之前，土地使用权是一个笼统的概念，没有明确规定出让土地的空间范围，而《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定”中，明确规定国有建设用地使用权出让的对象是一个立体的空间范围，即包括了地表、地上或者地下的空间。
39号令还将工业、仓储用地纳入招拍挂出让范围，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地”规定，将工业、仓储用地也列入到招拍挂的出让方式之中。
这也是39号令一个较为突出的贡献。
另外，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的第九条，将《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第九条“出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划指标要求”改为“出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；”使出让国有建设用地的内容更加明确。
1.2.3 明确了国有建设用地使用权的挂牌出让的截止期限
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条规定“挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天”，与以往11号令相对照，国有建设用地使用权的挂牌出让截止期限有了明确的规定。
1.2.4 重新明确了挂牌截止的内容
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十九条规定“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。
挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。
有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人”对挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人根据规定按不同情况确定挂牌结果。
与11号令相比，有了更大的灵活性。
1.2.5 明确了国有建设用地使用权证书的发放条件
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十三条规定“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。
未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”，明确了国有建设用地使用权证书的发放条件。
另外，39号令中，还将“出让金”一词，改为了“出让价款”，明确了所缴纳费用是国有建设用地使用权的出让价款。
1.3 总结
通过对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）的对比，我们可以看出，围绕土地使用权的名称、出让范围、挂牌出让截止期限、挂牌截止内容和发放国有建设用地使用权证书，国土资源部进行了深刻的改革，这对今后的土地资产的管理工作有很大的贡献。
参考文献
[1]《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2007)
[2]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
[3]《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）
[4]《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。