与业态高度适宜
500米内站点数 最近公交站点距离(米)
≥8 ＜100
交通限制
人车无限制
停车方便程度 宗地宽深比
停车方便 ＞1.3
＜200 集聚程度较高 与业态适宜
6-7 100-200
—
停车较方便 1.1-1.3
200-400
400-600
集聚程度一般 与业态较适宜
5
集聚程度较低 与业态较不适
宜 4
入方便
较方便
一面临街
局部临街，出 局部临街，出
入不方便
入困难
面积与形状
便于土地利用
对土地利用略有 对土地利用有一 对土地利用影 对土地利用影
影响
定影响
响较严重
响严重
表1-65 济南市城区商业用地II-2区片基准地价修正体系因素 说明表
因素 距市级商服中心距离(米) 距区级商服中心距离(米)
商服集聚程度
人流量较小 0.6-0.8
人流量小 ≤0.6
三面以上临街，出 两面临街，出入
入方便
较方便
一面临街
局部临街，出 局部临街，出
入不方便
入困难
面积与形状
便于土地利用
对土地利用略有 对土地利用有一 对土地利用影 对土地利用影
影响
定影响
响较严重
响严重
表1-66 济南市城区商业用地II-3区片基准地价修正体系因素说明表
2、沿一般街道跨级别的宗地评估时：商业、住宅、工业均按其所在级别 面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测量与在级别图上按比 例尺量取相结合得出）。
3、级别边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。其中，靠近低级 别的应减价修正，减价修正系数不得大于6%；靠近高级别的应加价修正 ，加价修正系数不得大于8%。
755
510
430
住宅用 地
3120 2120 1690 1325 1160 970
740
530
435
工业用 地
1850 1480 1060
725
525
415
360
215
3、名词解释：
(1) 生地地价：是指未完成土地开发等基础设施建设，且宗地内也未平整 的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
与业态高度适宜
≥8 ＜100
人车无限制
较好 800-1200 100-300 集聚程度较高
与业态适宜
6-7 100-200
—
一般 1200-1800 300-500
较差 1800-2500 500-1000
差 ＞2500 ＞1000
集聚程度一般 集聚程度较低 集聚程度低
与业态较适宜
与业态较不适 与业态不适宜 宜
与业态适宜
与业态较不适
与业态较适宜
宜
与业态不适宜
6-7 100-200
5 200-300
4 300-400
≤3 ＞400
—
人无限制，车受 限
—
明显阻隔
停车方便程度 人流量
宗地宽深比 出入方便程度
停车方便
停车较方便
仅高峰时停车受
限
停车较不方便
很难停车
人流量大 ＞1.3
人流量较大 1.1-1.3
人流量一般 0.8-1.1
城区基准地价的容积率统一设定为商业用地、住宅用地 为1.3，工业用地为0.6。
（二） 基准地价标准及内涵。
1、济南市城区国有土地级别基准地价标准见下表： 济南市城区国有土地级别基准地价表 （表一） 元/平方米
土地级 别
I
II III IV V VI VII VIII IX X
商业用 地
4500 3245 2230 1850 1560 1270 950
(2) 熟地地价：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正 常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
(3) 毛地地价：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的 正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
（三） 宗地级别的界定及评估
1、沿主要街道跨级别的宗地评估时：商业按高级别基准地价操作；住宅 、工业按其所在级别面积权重加权得出宗地的价格（面积量算按实地测 量与在级别图上按比例尺量取相结合得出）。
一、基准地价内涵及适用条件
一） 基准地价评价范围。 1、基准日
城区基准地价评估的基准日为2007年1月1日。 2、土地使用年期
按法定最高出让年限，即商业用地为40年，住宅用地为 70年，工业用地为50年。 3、土地开发程度 城区基准地价设定的土地开发程度设定为“六通一平”( 包括通上水、通下水、通讯、通电、通气、通路，场地内 土地平整)。 4、容积率
便于土地利用
对土地利用略 对土地利用有 对土地利用影 对土地利用影响
有影响
一定影响
响较严重
严重
表1-64 济南市城区商业用地II-1区片基准地价修正体系因素说明表
因素 距市级商服中心距离(米) 距区级商服中心距离(米)
商服集聚程度
临路适宜程度
500米内站点数 最近公交站点距离(米)
交通限制
好 ＜800 ＜100 集聚程度高
好 ＜800 ＜100 集聚程度高
临路适宜程度
与业态高度适宜
500米内站点数 最近公交站点距离(米)
≥8 ＜100
交通限制
人车无限制
较好 800-1200 100-400
一般 1200-1800 400-600
较差 1800-2500 600-900
差 ＞2500 ＞900
集聚程度较高 集聚程度一般 集聚程度较低 集聚程度低
200-300
人无限制，车 受限
仅高峰时停车 受限
0.8-1.1
300-400 —
停车较不方便 0.6-0.8
＞600 集聚程度低 与业态不适宜
≤3 ＞400 明显阻隔
很难停车 临街，出
出入方便
入较方便
一面临街
局部临街，出 局部临街，出入
入不方便
困难
面积与形状
5 200-300
4 300-400
≤3 ＞400
人无限制，车受 限
—
明显阻隔
停车方便程度 人流量
宗地宽深比 出入方便程度
停车方便
停车较方便
仅高峰时停车受 限
停车较不方便
很难停车
人流量大 ＞1.3
人流量较大 1.1-1.3
人流量一般 0.8-1.1
人流量较小 0.6-0.8
人流量小 ≤0.6
三面以上临街，出 两面临街，出入
因素 商服集聚程度 宗地宽深比 面积与形状
好 集聚程度高
＞1.3 便于土地利用
较好
一般
集聚程度较高
集聚程度一 般
4、评价区级别外的宗地评估，参照邻近级别并适当进行区位减价修正。
二、基准地价及修正体系
（一）商业用地基准地价及修正体系 1、商业基准地价
表1-63 济南市城区商业用地I-1区片基准地价修正体系因素说明表
因素
好
较好
一般
较差
差
距市级商服中心距离(米) 商服集聚程度
商服中心内 集聚程度高
临路适宜程度