方米
商业面积：10000平方米 定位：集购物、餐饮、休闲、
娱乐为一体的大型综合商业 中心，以时尚、生活为主题。
写字楼面积：4万平方米，
自贸区中心
万人
万人
以本项目为核心，人行15分钟内辐 射人口 万。车行15分钟内辐射人 口为 万。
可建2撞十层写字楼或1撞20 层高写字楼。满足对入住自 贸区企业日益增长需求。
拥有区域第一个集百货、餐饮、娱乐于一体的商业 中心
项目价值最大化：项目整体价值实现第一，保证项目稳定 回现的条件下，逐步提升项目利润回报
配套成熟 写字楼及商业 高价出售
在区域配套成熟后 将写字楼及商业出售 实现利润回报 后期产品在商业配套 带动下，实现产品溢价
聚集人气 建立区域影响力
前期引进知名企业 营造品牌效应 增强客户信心
项目价值
区域领导者+补缺者
——区域内首个城市综合体项目
城市价段价值
周边条件
未来发展
靠近自贸区管委会、酒店、知名企业等
项目位于未来规划的重点商业区
自贸区综合体 项目
形象价值
区域首个集办公、商务、商业于一体的城市综合体
项目价值
商务价值 商业价值
拥有区域第一个写字楼级别的商务场所
业配套打造提升项目价值
项目指标
总占地:21300㎡(32亩) 用地性质：工业用地转综
合用地
综合用地2.5或3.5模式
容积率： 建筑密度：≤50% 绿地率：≥20% 建筑高度： ≤ 30米 配建设施：地下停车场及
地下人防设施
项目经营业态策划
规模：占地面积：21300平
综合用地2.5模式为例
项目以写字楼、大型SHOPPING MALL为艺术广场为主体，打造区域内 的综合性商业中心。以配套规划聚集人气，逐步提升项目利润回报
1
做区域先行者，填补区域空白，打造区域内第一
个城市综合体项目
商业和办公结合方式，让这里热闹起来，引进大型超
2
3
市、快餐、高档餐饮、购物、娱乐休闲等服务内容
深入挖掘区域客户需求，做片区的先行者，以商
项目区位
本项目位于外高桥保税区，外高桥保税区位于长江入海口的南岸以及浦东新区的东北角，紧邻
外高桥港区，该地块北临威斯路，东以外环运河为界，南面以东靖路为界，西面以杨高路为界， 规划用地面积10平方公里。
本项目位于地铁6号线的外高桥保税区北站附近，且外环线横穿外高桥保税区，交通十分便利。
项目定位
商业配套
项目价值
自贸区的飞速发展，支撑了高档办公楼的需求高档办公楼的
高档商务办公

自贸区在金融科技、物流会展、酒店服
务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司 需要高档办公楼，中国本土公司对高档办 公楼也有越来越多的需求。

引进国际和本土知名企业入住，主要以
金融、贸易、电子信息、新能源和高科技 企业为主。
上海自贸区综合体项目前期策划方案
上海路弛股权投资基金中心
本报告结构框架如下：
项目背景 项目区位 项目定位 项目经营业态策划 商业配套 项目价值
项目背景
上海自贸区的规划面积为28.78平方公里，包括
洋山保税港区、外高桥保税区（含外高桥保税物 流园区）及浦东机场综合保税区，将实施“一线 逐步彻底放开、二线安全高效管住、区内货物自 由流动”的创新监管服务模式。
项目位于未来规划的重点商业区
城市新区 类综合体项目
形象价值 酒店价值
区域首个集酒店、商务、商业于一体的城市综合体 拥有区域第一个具有酒店配套的酒店式公寓
项目价值
商务价值 商业价值
拥有区域第一个写字楼级别的商务公寓
拥有区域第一个集百货、餐饮、娱乐于一体的商业 中心
预祝本项目 创造辉煌未来！ Thank you.
购物 60%
餐饮 20%
休闲娱乐 20%
项目经营业态策划
规模：占地面积：21300平
综合用地3.5模式为例
方米
商业面积：20000平方米 定位：集购物、餐饮、休闲、
娱乐为一体的大型综合商业 中心，以时尚、生活为主题。
写字楼面积：5万平方米，
自贸区中心
万人
万人
以本项目为核心，人行15分钟内辐 射人口 万。车行15分钟内辐射人 口为 万。
自贸区的设立，其意义比肩甚至超越第一轮以
开放促改革时建立的深圳经济特区。这是当下中 国全力推进改革的一个缩影，它不是一两项税收 优惠，也不是招商一两家骨干企业，而是机制和 体制的真正全面创新和升级。这是一个完整的从 经济体制到监管体制再到行政体制改革的综合试 验区，它将创造出一个符合国际惯例、自由开放， 鼓励创新的市场经济环境。
可建2撞十三层写字楼或1撞 20层高写字楼。满足对入住 自贸区企业日益增长需求。
购物 50%
餐饮 30%
休闲娱乐 20%
商业配套

艺术长廊 超市 购物 餐饮 娱乐 酒吧


休闲
体验中心 商务会谈

引进银行、移动营 业厅、咖啡厅等商 务配套功能，为办 公楼提供良好的配 套服务
整体价值最大化
前期商业以明星产品入市， 实现项目快速销售， 写字楼以租金方式出租， 价值平稳回收
利润提升 后期产品回报
快速回现 前期价值平稳
区域领导者+补缺者
——区域内首个城市综合体项目
城市价值
距离湘潭河西中心区在15分钟车程之内，交通便捷
地段价值
周边条件
未来发展
两大高校聚集，靠近工业园，周边别墅社区集中
路弛基金 2015 03 03