法 商 研 究2004年第3期(总第101期)
物业服务合同主体研究
刘兴桂 刘文清
(刘兴桂,广州大学法学院副教授 广东 广州 510050;
刘文清,中共广东省委办公厅副主任、博士研究生 广东 广州 510080)
摘要:物业服务合同即物业管理合同。物业服务合同主体分前期物业服务合同主体和普通物业服务合同主体。前者包括物业管理企业与建设单位,后者包括物业管理企业、业主或业主团体。我国物业服务合同的主体包括物业管理企业、业主或业主团体。
关键词:物业服务合同 物业管理企业 业主 业主团体
2003年6月8日国务院颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》),从此,我国的物业管理纳入了法制化的轨道。《条例》将以前广泛使用的“物业管理合同”称为“物业服务合同”。随着我国房地产业的持续发展,该类合同纠纷也越来越多。对于合同的一方主体———物业管理企业来说要具备什么条件,其应对谁负责?在前期物业服务合同中,业主是否合同主体?在普通物业服务合同中合同的另一方主体究竟是业主还是业主大会抑或业主委员会?业主委员会的法律地位(如代表权、诉讼权等)如何确认?这些问题涉及物业服务合同的基本构建,具有非常重要的价值,很有必要进行探讨。
一、物业服务合同的分类
根据《条例》的有关规定,物业服务合同可分为两类:一是前期物业服务合同,二是普通物业服务合同。
所谓前期物业服务合同,是指物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业管理企业签订的合同(《条例》第21条)。由于在房地产开发项目竣工以后,基于出售率或入住率未达到法定应召开第一次业主大会条件或由于其他原因,第一次业主大会尚未召开,则此时没有相应的业主团体机关同物业管理企业订立服务合同,但建筑物建成后又必须由一定的人员进行管理,因此,我国法规规定此时应由建设单位同物业管理企业签订物业服务合同(《条例》第21条)。前期物业服务合同中的主体是物业管理企业与建设单位,业主不是合同的主体。从合同的相对性原理出发,房地产开发商同物业服务公司签订的合同不能对第三人(业主)产生拘束力,而这对房地产开发商而言无疑是不公平的,因为这样将会导致业主享受物业管理服务而由开发商承担管理费用的局面。为克服这一弊端,各国或各地区开始改变这一契约仅具债权效力的状态,而赋予其物权效力。以我国台湾地区为例,在委托管理场合,有时并非基于区分所有权人之协议,相反却是建设公司于分批出售建筑物时,由让与人与受让人之间订立建筑物管理之委托契约,亦即由受让人分别向让与人委托管理。但如此一来,有关基地及
共用部分管理之法律关系不免发生混乱。为消除此种混乱,有学者认为应采取如下原则:个别订立委托管理契约时,其效力及于全体区分所有权人及其特定继受人。①但为了避免此物权化的物业服务契约对他人造成无端损害,笔者认为,有必要仿德国法制,将此合同进行登记;否则即不得对抗第三人。但从《条例》第25条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定来看,我国采取的却是另外一种措施,即在建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时,同时包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意。因此,此物业服务合同对其他业主之所以产生拘束力,根据在于房地产建设单位与其他业主对物业服务合同的概括承受。在物业使用人是非所有人时,物业服务合同只能约束物业的所有人。
普通物业服务合同的主体是物业管理企业、业主或业主团体。物业管理企业作为主体并无争议。业主作为合同的主体只存在于物业小区只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的情形中(《条例》第10条)。业主团体的主体资格各国立法不尽相同,一般认为包括业主大会和业主委员会。根据《条例》第35条的规定,业主委员会在我国只是合同的主体。但由于业主委员会在我国只是业主大会的执行机构,所以业主大会才应是物业服务合同的主体。这不能不是《条例》的一大缺憾。笔者认为业主大会类似于合伙组织,从社会现实出发,我国应承认业主大会的主体地位。
二、物业服务提供者———物业管理企业
(一)物业管理企业是法人
物业管理企业是提供物业服务的法人。《条例》第32条第1款规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”之所以这样规定,有学者认为主要是考虑物业管理企业接受物业管理区域内全体业主的委托,以有偿服务的方式,为物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务,所以应当具有独立承担法律责任的能力。②但现实是我国许多物业管理企业大多是从房管机关脱胎而来,或是由房地产开发商直接组成,有些甚至是房地产开发商的附属物。③这类物业管理者天然具有政企不分、建管不分、产权不清的弊病,很难适应现代物业管理的需要,必须以服务社会化、管理专业化、经营市场化为目标进行改革。
(二)物业管理企业应具有一定的资质
物业管理企业的资质是企业实力、规模和业绩的综合反映,是国家对物业管理市场准入管理的重要手段。对此,《条例》第32条第2款作了原则性的规定,1999年10月31日建设部发布《物业管理企业资质管理试行办法》则作了具体的规定,制定了相应的标准加以规范。因而,取得资质证书是企业开展物业管理业务的前提条件。不具有相应资质的物业管理企业与业主或业主团体订立的合同,其效力是有瑕疵的。
从事物业管理企业的人员也应具有相应的资格。物业管理提供的是人的劳务,且物业管理中不乏技术性非常强的管理内容,因而要求其从业人员有较高的素质。这在国际上也是一种通行的做法。例如,美国不仅对从业人员有资质认定的要求,而且对企业同样适用。在美国,IRE M (房地产经纪人协会物业管理协会)颁发的AM O(Accredited Management Organization)证书是物业管理企业资质的最好证明。我国物业管理起步时间短,现从事物业管理的人员大多是从其他行业转行而来,因此,加强对物业管理从业人员的管理,提高从业人员的素质就显得尤为重要。对此,《条例》第33条规定:“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。”1996年建设部发布的《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》,
由于其只适用于专业经理人员,显然不能适应物业管理快速发展的需要。
三、业主或业主团体
(一)业主
当物业小区只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会时,业主可直接与物业管理企业订立物业服务合同,业主即成为合同的主体(《条例》第10条)。
《条例》第6条规定:“房屋的所有权人为业主”。由此可以看出业,主的界定是以所有权的有无作为标准的。这样,房屋的用益物权人、担保物权人和债权人(如租赁权人)都被排除在业主之外。这同其他大多数国家或地区的立法不一致。例如,我国台湾地区所谓的“公寓大厦条例”并未使用“业主”这一概念,而是采用“住户”的概念。该“条例”第3条第10项将“住户”界定为:公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意,而为专有部分之使用者。我国现有法规将其他权利人排除出业主这一概念之外,理由如下:
首先,现代社会注重物的利用,所有权人往往并不亲自对物进行占有、使用、收益,而往往将物委诸他人,自己只收取物的使用对价。这一由他人对物进行占有、使用关系的建立,既可能是基于物权产生,也可能是基于债权产生。此时,由所有人与他人之间建立的各种法律关系如何适用于现有权利人,即是法律必须回答的问题。王泽鉴先生曾举一例反映此问题:甲乙共有二层房屋一栋,约定甲管理楼下,乙管理楼上。甲将其分管部分出租于丙后,乙将其应有部分让与丁。则此时应如何处理相互之间的关系?对此王泽鉴先生认为,为了避免破坏原有专有使用权设定的状态及效力,为维护其他共有人的利益,应使这一分管协定具有物权的效力。因此,分管契约对丁继续存在,丙与甲之租赁关系不受影响。④同样的,在管理规约对人的效力上,我国学者陈华彬认为,除及于设定当事人外,尚及于区分所有权人之特定继受人:移转继受人和设定继受人。区分所有权之受让人即为移转继受人。区分所有权之承租人、借用人即为设定继受人。承租人、借用人等区分所有建筑物之占有人,依规约对建筑物、基地或附属设施之使用方法,负有与区分所有权人同一义务。⑤这一观点从以下立法中可以得到支持。如《德国住宅所有权法》第5条规定,成为专有所有权之内容者,该变更与登记之土地应登记于登记簿上始生效力。因该登记而生公示作用,故该内容对于区分所有权之受让人或继承人亦发生效力。⑥《日本建筑物区分所有权法》虽未规定登记的方式,但其第35条规定,设置专有使用权的事项应明确载于规约之中,规约应放置于特定地方,由专人保管。⑦
其次,我国现有住宅有很大一部分由公房改制而来,住户与单位之间通过租赁关系来行使房屋的使用权,即住户仅是作为承租人在租用公有住房。此时,如严格适用“房屋的所有权人为业主”这一规定,将使这些住户被排除在物业管理关系之外,从而只能将单位甚至国家作为业主,将单位和个人之间的管理关系带入到物业管理之中,这也是不恰当的。
由于我国房屋的所有权转移采用的是登记移转规则,而房屋买卖合同的订立和房屋登记之间有一定的时间差,特别是在开发商基于其他考虑之后这一时间差可能很大,则在当事人订立合同并已入住时应如何适用物业管理合同?此亦成为不得不考虑的问题。现举一例可说明此一问题。1998年10月,张某与开发商签订了商品房销售合同,约定张某以每平方米4700元的价格购买广州白玉苑商品房一套。1999年4月,张某办理了入住手续并实际居住,但未办妥产权过户手续。虽然入住后,张某一直催开发商办理产权过户手续,但未能如愿。从1999年8月开始,张某以并非业主为由拒绝向物业管理公司交付物业管理费用。物业管理公司认为,张某是实际居住
人,享受了物业管理服务,理应交纳物业管理服务费用。⑧笔者认为,此时由于张某并不享有房屋的所有权,因此并非业主,故《条例》第7条第5项有关业主义务的规定并不适用于他,其依法并无交纳物业管理费用的义务。如承认业主不限于所有权人而包括其他使用权人的话,则这一问题就会迎刃而解。
(二)业主团体的立法模式
业主团体是为方便管理物业事务,业主联合组成的社会组织。为维护建筑物各部分应有之机能、解决彼此间纷争,进而维护共同生活秩序,协调彼此间之共同利益,乃需要超越个人之团体组织,以借该团体组织力量,妥订管理规约,设置管理机构,处理共同事务。由于各国或各地区的社会条件、传统习惯不同,各国或各地区的法律对业主团体性质的规定就大不相同。归纳起来,各国或地区关于业主团体的立法例有三种:法人式的业主团体模式、非法人式的业主团体模式和折中的模式。我国对业主团体的立法又有其特殊性。
1.业主团体具有法人人格模式
此种模式即全体业主组成的团体由法律赋予法人资格,因此在对内对外中可依法人的构造进行活动。这一模式又按是否由法律当然赋予法人人格的不同而可再分。法国和我国香港特别行政区的业主团体属于这一模式,其中法国由法律直接赋予其法人人格。《法国住宅分层所有权法》规定,如果有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者,即应存在区分所有权人管理团体,而且,该2名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体,并各自成为该管理团体之构成成员。关于该管理团体之法律性质,依其规定,系享有法人格之团体,即其与公司相同,有法律上的行为能力,能实施法律行为,并能进行诉讼活动。⑨
在采管理团体为法人模式的法国法中,作为管理团体机关之一的管理者为执行机关,其在承担物业的管理业务时将一部或全部委托给他人管理,则管理者的行为将被视为是法人自身的行为,从而这一物业服务合同的主体是管理团体法人,此法人为物业服务合同权利义务的归属点。至于业主在这一物业服务合同中的地位则只能是一种第三人。这种结构可用公司理论来进行解释。此时,管理团体即是一个公司,因而为独立的民事法律主体。管理团体在作为一个独立主体同物业管理公司签订物业服务合同即为公司的一种对外民事法律行为,这一法律行为并不能对业主产生约束力,因为业主类似于公司的股东,同公司相比,其有另外一个独立的法律人格。若说在业主拖欠管理费时真要在业主与物业管理公司之间发生法律关系的话,只能借助于有严格条件限制的“揭开公司面纱理论”。因此,有学者认为,在管理团体具有法人资格时,于建筑物区分所有权制度下,有如下实益:其一,管理团体可以自己的名义对外为法律行为,于取得权利及订立契约上均极为有利;其二,管理团体具有法人资格时,管理团体自身便成为权利义务的归属点,有关管理团体的诸法律关系当然变为明确,而且,作为管理团体的财产与管理者个人的财产亦获得明确区别;其三,区分所有建筑物于将来改建乃至进行重大修缮时,管理团体具有法人格,对于接受金融机关之融资亦具有方便性;其四,在赋税方面,管理团体具有法人格,即可直接以管理团体法人的名义,对建筑物、土地税赋之课缴、完纳,较为便利;其五,管理团体具有法人格,对单个区分所有者征收管理费、请求停止违反义务行为以及根据场合之不同而请损害赔偿上,亦具有便利性,而且,于涉及诉讼事务时,可以管理团体名义直接起诉或应诉。⑩
然而,在我国业主团体成为法人具有两大缺陷:一是业主团体本身没有独立的财产。其财产主要是业主交纳的管理费用和专项的维修基金,这与《中华人民共和国民法通则》规定的法人构成要件是不相符的。二是对债权人极为不利。因为业主团体无独立的财产,其实际占有的财产
也很有限。而债权人又不能向业主请求偿还债务,这对债权人是极不公平的。进一步讲,业主团体若为法人,则业主团体与业主是两个独立的主体,业主团体的行为不受业主的控制,因而,业主团体的活动完全有可能损害业主的利益。同时,社会交易中第三人的利益保护也受到人们的日益关注,因此从社会交易安全的角度考虑,也须对业主的独立人格予以重视。
2.业主团体不具有法人人格模式
此种模式以德国以及我国台湾地区为代表。依《德国住宅所有权法》的规定,住宅所有权人共同体不具有权利能力,因而不具法人人格。亦即权利义务的主体非住宅所有权人共同体自身,而系作为共有关系成员的单个的住宅所有权人。并且该共同体之形成,不由强行法规予以规定,住宅所有权人于法律上亦不当然结成“住宅所有权人共同体”,而通常系由住宅所有权人通过契约而予以确定。 λ?在我国台湾地区,管理委员会成为区分所有权人管理团体组织之基本形态,但其组成非由全体区分所有权人当然构成,而系由区分所有权人全体互选5人至10人作为委员构成。依我国台湾地区所谓的“司法解释”,该类管理委员会为不具有当事人能力的非法人团体,不具当事人能力。 λω
在采管理团体为非法人模式的德国法中,其住宅所有权人共同体不具有完全的民事权利能力,因而不是法人,但其又获得了一种独立于业主自然人的法律地位,这又为其法律地位留下了一定的解释空间。学者们对这一团体法律性质的解释有以下几种学说:第一,“合伙说”。该说认为该管理团体为一合伙组织。第二,“折中说”。该说认为该管理团体应视其规模、目的而定其性质。管理团体如仅对建筑物物理的设施加以管理,其于性质上即属合伙;若除对建筑物物理的设施施加管理外,并对区分所有权人所为之居住行为予以管理,其性质上即应属于无权利能力社团。第三,“非法人团体说”。该说认为其属单纯的非法人团体。第四,“无权利能力社团说”。此为通说。由于这一团体有其固有的财产并能因此承担一定的独立责任,因此,此团体仍可作为权利义务的归属点,并可以自己的名义对外发生法律关系。 λξ
对德国民法上的无权利能力社团的法律适用问题,卡尔?拉伦茨有精彩的论述:“对无权利能力社团还有许多问题,不能从适用于合伙的规定中找到适合于该社团结构的规则。为了避免发生与事实抵触的结果,各种学派和司法判决寻找过各种各样的有些甚至是令人感到怀疑的解决办法。总的说来,无权利能力社团与有权利能力社团的法律地位在这期间越来越接近,而且在司法判决中,这个接近的过程直至今天还没有结束。” λψ
卡尔?拉伦茨的论述说明德国法中无权利能力社团享有的权利能力越来越大。德国的住宅所有权人共同体几乎要逐渐跳出无权利能力社团的法律地位,而具有更多的权利。当业主团体这一概念独立出来并在法律地位上同业主相区别时,这一团体便不再是无权利能力的人了。以德国来说,虽然德国长期从加强对社团控制的角度出发,规定社团凡登记者方取得权利能力,不经登记者只能是作为无权利能力社团处理。但在对住宅所有权人共同体的问题上,德国实践中往往根据《德国住宅所有权法》第21条的原则性规定,借集会与管理人两机构而成为有行为能力之组织。德国学说更进一步认为,由于住宅所有权人共同体具有各所有权人于人法上结合成一体的特性,且该人法上之结合超越普通共有的关系而有浓厚的团体性,尤其是该团体表现了共同目的的共同共有之特性,因而,该复杂的住宅所有权人共同体于性质上应解释为具有“部分权利能力之特别社团”。在实体上,业主团体可以依业主公约的规定从事各种活动;在程序上,业主团体享有起诉与应诉的权利。因此,将业主团体作为独立于业主的人格进行看待可以说是当今世界的基本潮流。
3.折中模式
此种模式系根据区分所有权人的数量多少而决定能否成立法人。区分所有权人超过一定数量的,可以决议并经登记而成立法人:区分所有权人总数在一定数量以下的,为无权利能力的社团。日本为该模式立法的代表。依《日本建筑物区分所有权法》的规定,由30人以下的区分所有权人构成的管理团体,属于无权利能力的社团。日本区分所有权人之团体包括三类:管理团体、管理团体法人及社区管理团体。管理团体为日本区分所有权建筑物上具有普遍性的区分所有权人团体组织。它包括两类:一是全体管理团体,即全体业主组成的团体;二是部分管理团体,是指仅由共同使用一部分共用部分的区分所有权人组成的管理团体,如果该共用部分与区分所有权人全体均有利害关系或公约另有约定,则该管理团体不能成立。关于管理团体的性质,日本学术界以无权利能力社团为通说。依《日本民事诉讼法》第46条的规定,无权利能力的管理团体也具有诉讼当事人能力,有权进行诉讼。
(三)我国的业主团体
我国没有业主团体的概念,《条例》和地方性法规确认的业主团体组织包括:业主大会、业主委员会。
1.业主大会
业主大会是由物业小区全体业主组成的自治机构。《条例》第8条规定:“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第11条规定业主大会履行下列职责:“(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业管理企业;(4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”由此可见,业主大会实际是业主团体的权力机构。依据《条例》第35条的规定,物业服务合同是由业主委员会与物业管理企业订立的。然而,业主委员会并不是物业服务合同的一方主体。业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主大会从事物业管理活动。而且,合同另一方主体———物业管理企业也是由业主大会选聘的,业主委员会没有选择合同另一方主体的自由。由此来看,笔者认为业主大会是物业服务合同的另一方主体。
从我国业主团体的结构来看,业主大会很类似于合伙组织。两者之间有下列共同点:(1)合伙协议与业主公约性质相同。(2)财产的归属均为共有。合伙组织与业主大会自身并没有独立的财产。(3)合伙组织与业主大会均不能独立承担责任。(4)事务的执行方式相同。在业主大会中,业主既有共同的利益又有不同的要求,由业主共同来管理小区物业事务显然是不现实的,因此需选举业主委员会来具体执行共同事务,业主委员会遂成为业主大会的执行机构。
综上所述,业主大会与合伙组织为性质相同的民事主体,均为非法人团体。虽然对合伙组织能否成为独立的民事主体理论界和实务部门一直存在争议,但是我国合同法却承认其他组织可以成为合同上的主体。如《中华人民共和国合同法》第2条中的“其他组织”即指合伙、独资企业、业主大会等非法人团体。因此,业主大会也可以依法成为物业服务合同的主体,具有相应的民事权利能力。
2.业主委员会
业主委员会是一个很有争议的主体。《条例》颁布之前,我国业主委员会被设计为带有公共管理职能的公权力机关,而不是产生于业主的意思自治。这期间业主委员会带有浓重的行政管
理的色彩。
对于业主委员会的性质,我国理论界一直存在不同的观点:第一种观点认为,业主委员会到政府授权的房地产管理部门登记后即成为合法组织,其法律地位也不存在问题,经全体业主授权的业主委员会有权起诉或应诉; λζ第二种观点认为,由业主大会选举成立的业主委员会属于社会公益团体,即从事和举办社会福利事业的社会团体; λ{第三种观点认为,业主委员会应当是一级法人组织。 λ|就第一种观点而言,既然业主委员会已经经过登记成为合法组织,为何在起诉或应诉时还须有全体业主授权?此外,业主委员会如果在对外从事法律行为时须经过全体业主的授权,那么业主委员会存在的意义何在?这些都难以得到解释。对于第二种观点,各地方法规并非都规定有业主大会这一机构,而且业主委员会从事的也不一定都是社会公益事业,它也可能从事一定的经营业务,如将建筑物的共用部分设定为专有使用权。第三种观点则无法解释为什么业主委员会缺乏独立的财产和责任。
《条例》颁布之后,对业主委员会的性质已不再有太大的争议。《条例》第15条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构”。业主委员会成为业主大会的执行机构有两点理由:第一,由于业主各行其是,相互之间并不熟悉,因此,业主大会一般情况下难以召集,业主大会不是常设性机构,不能处理纷繁复杂的物业服务事务,所以,只能由业主委员会处理具体事务; λ}第二,业主并不是固定不变的,物业的转让、业主的变更,常使业主大会的成员发生变化,业主大会的决定也会发生不确定性,因此,由相对固定的业主委员会来管理较为合适。
但是,业主委员会并不是物业服务合同的主体。首先,业主委员会由业主大会选举产生,其职能也是由业主大会赋予的,其本身并没有管理小区物业的权利。其次,业主委员会并无独立于业主的财产和责任,业主委员会本身不具有独立人格。 λ～业主委员会作为业主大会的执行机构可行使业主大会的各项权利,也可以自身名义直接对外实施行为,但在业主委员会与第三人进行法律行为时,其自身并不是这一法律行为的承担者。业主委员会有权与物业管理企业订立物业服务合同,但其是代表业主大会订立合同,其本身不是合同主体。
业主委员会与业主大会的关系是代表关系还是代理关系,值得思考。如果两者是代表关系,业主委员会可以自己的名义与物业管理企业订立物业服务合同;如果两者是代理关系,则业主委员会不能以自己的名义而只能以业主大会的名义订立合同。但两者在权利义务的最终归属上并无区别:依“代理说”,代理人以本人的名义对外进行民事法律行为,代理的效果直接由本人承担; μυ依“代表说”,代表人的行为直接被视为法人自身的行为,法律后果也是由法人承担。由于我国并未将业主大会确定为法人,业主委员会的权利又是业主大会授予的,因此,业主委员会与业主大会的关系以代理关系进行界定较为妥当。这从《条例》中可找到依据。首先,业主委员会是与业主大会选聘的物业管理企业订立合同,其本身并无选择权;其次,《条例》第55条规定:“利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”也就是说,对于一些重大事务,业主委员会应在业主大会授权的范围内从事活动,超越范围则应取得业主大会的同意。这实质上就是代理行为。
3.结语
从我国的立法与实务看,我国并未将业主团体构建成法人模式,而是非法人团体模式。业主大会更类似于合伙企业。业主委员会是业主大会的执行机构。物业服务合同的一方主体是业主大会而不是业主委员会。
然而,笔者认为《条例》的规定很不明确。如其第15条规定,业主委员会是业主大会的执行机构,“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”,而其第35条却规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”《条例》的立法方式是将选择合同对象的权利掌握在业主大会手中,而实际订立合同的是业主委员会,这种方式并不科学。业主委员会既然是业主大会的执行机构,其就有权代表业主大会从事各种活动。实际生活中也是业主委员会选择物业管理企业,只不过事后须经业主大会表决通过。因此,将“业主大会选聘物业管理企业”改为“业主委员会选聘物业管理企业,经业主大会表决通过”更合理。
此外,对于业主大会是否要经过登记,《条例》也没有作明确的规定。笔者认为,业主大会应当进行登记,理由如下:第一,业主大会既然是一种非法人团体,具有民事主体资格,从事各种民事活动,就应当通过登记表明自己的身分。只有这样,才能维护交易安全,保护相对人利益和社会秩序。第二,我国一些地方性法规要求业主委员会应当进行登记,而笔者认为业主委员会不具有主体资格,它只是业主大会的执行机构,因此,业主委员会不应登记,而业主大会则应登记。
注释:
λξ参见陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第227页,第229页,第236页,第241
λ?
①⑤⑨⑩
页,第230页,第233页。
②参见王家福主编:《物业管理条例释解》,中国物价出版社2003年版,第107页。
③参见关涛:《物业管理合同析辨》,《山东法学》1998年第6期;张建军:《物业管理若干法律问题初探》,《厦门大学法律评论》2003年第4期。
④参见王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版,第395-396页。
⑥转引自王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版,第396页。
⑦参见《日本建筑物区分所有权法》第33条。转引自陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第221页。
⑧参见高富平、黄武双:《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第114页。
λω参见王泽鉴:《民法物权》第1册,中国政法大学出版社2001年版,第261页。
λψ[德]卡尔?拉伦茨:《德国民法通论》上册,王晓晔等译,法律出版社2003年版,第181-182页。
λζ参见程捷:《物业管理人士的几大困惑》,《北京房地产》1998年第11期。
λ{参见曾萍主编:《房地产法律问题解答与案例评析》,经济管理出版社1997年版,第194页。
λ|参见姜国幸:《业主委员会的法律地位》,《上海审判实践》2000年第5期。
λ}参见刘兴桂:《关于物业管理立法的几个问题》,《广州大学学报》2003年第1期。
λ～参见黄武双:《物业管理自治机构的完善》,《法学》2002年第2期。
μυ在此只是论述代理的一般情形,因在间接代理中,代理人是以自己的名义对外为法律行为且其效果也非直接归于本人,但在内部成员关系上适用间接代理的情形极为罕见。
责任编辑 翟中鞠
办公楼物业管理委托合同 总则 一、为维护合同双方的合法利益,规物业管理的行为,达到业主的满意和要求,制定本合同。 二、本合同共分为:《总则》、《物业管理委托合同书》、《物业管理服务容及标准》、《物业管理服务费标准》、《资金结算》、《监督管理与检查考核》和《附则》七个组件,均为本合同的有效组成部分,具有同等的法律效力。 三、本合同未规定的事宜,均遵照中华人民国有关法律、法规和规章执行。 物业管理委托合同书 甲方: 乙方:天津嘉创物业服务 根据有关法律、法规,在自愿平等、协商一致的基础上,甲方将汇津办公楼委托于乙方实行专业化物业管理,订立本合同。 一、委托管理的围及事项 (一)、管理围: 甲方将位于天津市空港经济区西五道35号A座 物业类型:写字楼 建筑面积:10345.68平方米（不含外围，地下车库） (二)、管理事项: 1、房屋的使用、维修、养护。包括:屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构,楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。 2、区域设备、设施维修、养护、运行和管理。包括:供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。 3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括:道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。 4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。 5、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。 6、交通与车辆停放秩序的管理。 7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。 8、管理与物业相关的工程图纸,住用户档案与竣工验收资料。 二、委托管理期限:一年。即------年--月-------日始至-------年-----月-----日止。 三、双方的责任、权利、义务 (一)、甲方: 1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。 2、制定业主公约并监督物业产权人、使用人遵守公约。 3、审定乙方拟定的物业管理制度、年度 计划、财政预决算。 4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。 5、向乙方提供商业用房和管理用房。 6、向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料。 7、负责保证按规定、按时交纳物业管理费。
STANDARD AGREEMENT SAMPLE (协议范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-023153 前期物业管理服务协议(协议
前期物业管理服务协议(协议示范文 本) 本协议当事人 甲方：__________ 乙方：__________ 甲方是指： 1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业； 2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。 乙方是指：购房人（业主）。 前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 本物业名称：__________乙方所购房屋销售（预售） 合同编号：__________ 乙方所购房屋基本情况： 类型__________座落位置__________建筑面积_______平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：
第一条双方的权利和义务 一、甲方的权利义务 1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理； 2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方； 3、建立健全本物业的物业管理档案资料； 4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为； 5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； 6、依据本协议向乙方收取物业管理费用； 7、编制物业管理服务及财务年度计划； 8、每___个月向乙方公布物业管理费用收支帐目； 9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》； 10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能； 11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务； 12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认； 13、____________。 二、乙方的权利义务 1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；
前期物业管理服务合同范本 Model contract of early property management service 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
前期物业管理服务合同范本 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据服务合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 特别提示 一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用 《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部[1997]263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。 二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有 关问题的通知》（成房物[2000]第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门 备案。 三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。 前期物业管理服务合同（示范文本）说明 1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签 约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。
2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建 设并出售的房屋。 本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开 发企业非自用和出租尚未售出的房屋。 本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款 后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理 企业签订。 6、对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需 要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
商场是一种较为特殊的物业类型，对其进行管理也是物业服务企业服务领域之一。商场物业服务合同怎么写呢？整理了“商场物业管理合同示范文本”仅供参考，希望能帮助到大家！ 商场物业管理合同示范文本 委托方（以下简称甲方） 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 受委托方（以下简称乙方）______物业服务有限公司 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 根据有关法律，法规，在自愿，平等，协商一致的基础上，甲方将_______（物业名称）委托乙方进行物业管理，订立本合同。 第一条：乙方提供服务的受益人为甲方，甲乙双方均应履行本合同，承担相应的责任。 第二条物业基本情况 此物业位于___市____街__号__层，建筑面积__平方米（实际面积高于或者低于合同规定面积，均以此标注面积为准，不作调整）该房屋的土地证证书编号：______，房产证证书编号：______房屋主体建筑结构为____结构；经甲方及乙方共同签章确认的房屋所有权证及房屋土地使用证复印件作为本合同的附件。 第三条委托管理事项 1，房屋建筑共用部位的维修，养护和管理，包括：楼盖，屋顶，外墙面，承重墙体，楼梯间，走廊通道，门厅，庭院等。 2，共用设施，设备的维修，养护，运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，污水管，共用照明，中央空调，供暖锅炉房，楼内消防设施设备，电梯等。 3，公共设施和附属建筑物，构筑物的维修，养护和管理，包括道路，室外上下水管道，化粪池，泵房，自持车棚，停车场等。
4，公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。 5，交通与车辆停放秩序的管理。 6，维持公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤等。 7，管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。 第四条物业费用及缴纳方式： 1，甲方按年于每年__月__日前一次性向乙方缴纳物业管理费用___元人民币（___元）此费用包含第三条所列各项委托管理事宜及下列费用：采暖费，电梯费，停车场的使用费，其他未列入的费用由甲方自行承担。甲方房屋的自用部位，自用设备及设施的维修养护，由甲方自行负责，在甲方提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。 2，甲方应严格按照以上条款要求的缴纳方式向乙方交纳物业管理费用，否则视为甲方单方违约，乙方有权单方取消合同，有权强行将甲方商品清除，因此造成的一切经济损失均由甲方自行承担。 第五条委托管理期限：自本合同签订之日起至__年_月_日止。 第六条甲方权利义务 1，随时检查监督乙方管理工作的执行情况； 2，及时缴纳物业管理费用，如拖欠造成的损失由甲方自行承担 3，甲方及时向乙方提供使用物业内的各类图纸，含装修改造图，电路图，上下水改造图，广告审批图，消防改造审批手续等，以上各类图纸以甲方使用此物业7日内交给乙方。 4，及时与乙方沟通本合同执行期间所发生的其他问题。 5，协助乙方做好物业管理工作和宣传教育，文化生活； 第七条乙方权利义务 1，根据有关法律，法规及本合同的约定，制定物业管理方案； 2，选聘专业人员承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方； 3，乙方有权对物主使用人违反业主公约的行为进行处理； 4，向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业
粤美特大厦物业管理服务协议 NO：深粤美特物（20 ）第号 甲方：深圳市粤美特物业服务有限公司 联系电话： 乙方： 身份证号码/营业证照号码： 联系地址： 联系电话： 为加强对粤美特大厦的物业管理，维护业主及全体租户的合法权益和公共秩序，保障物业管理活动中双方当事人的合法权益以及物业的安全与合理使用，创造优良的工作和商业环境，依据乙方与出租方签订的《粤美特大厦房屋租赁合同》，由甲方负责粤美特大厦的物业管理服务工作。根据有关法律、法规，在甲乙双方自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方租用位于深圳市南山区科技园粤美特大厦层单元（商铺），面积共计㎡的物业管理服务事宜签订如下协议。 一、甲方的物业服务内容 （一）大厦楼宇主体结构的使用管理和日常维护。 （二）业主方配置的空调、电梯、供水、供电、消防、楼宇自动化等大厦共用的设施设备系统的运行与维护。 （三）二十四小时大厦内公共区域的秩序监控与维护。 （四）大厦停车场交通设施维护与车辆停放、进出管理。 （五）公共场所的清洁卫生及垃圾清运。
（六）公共场所园艺绿化的配置与维护。 （七）在装修期间，管理项目除包括上述有关项目的服务外，还包括： 1.对装修图纸的审核； 2.对装修人员和装修施工的管理。 （八）甲方为乙方提供有偿服务项目，有偿服务项目及价格由甲方另行公布《有偿服务价目表》。 二、装修管理 （一）乙方在装修（包括改建、更新）前，必须向物业公司提出申请，甲方书面同意后，进场装修手续办理完毕，方可进场，否则甲方有权清理乙方装修工人等离场。 （二）装饰装修过程中产生的装饰装修垃圾由乙方自行清运。不得在公共走廊、楼梯等公共场所堆放装修垃圾；不得将生活垃圾、杂物倒入厕所、管道，否则须负责清理及赔偿损失。 （三）乙方应雇用合格的施工承建商，开工前到物业公司办理装修工人临时出入证，出入证制作工本费为10元/个，出入证保证金为20元/个（施工完毕后，有效期内回收出入证，不计息退还保证金，逾期或证件丢失、损毁均不予退还）。 （四）关于消防安全。乙方二次装修时，对于消防设施及设备进行改建、改动应符合国家消防安全的有关规定，按照甲方装修管理的相关规定办理手续后方可施工，取得消防合格证后方可投入使用。对不符合规定，但又不进行整改的，造成的一切损失和责任应由乙方承担。 （五）乙方在装修时应遵守如下规定： 1.严格按照审批图纸施工，不得擅自更改； 2.不得破坏楼宇主体结构（承重墙）及消防等公共设施；
Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 前期物业服务合同
编号：FS-DY-20214 前期物业服务合同 前期物业服务的合同范本 ____(以下简称甲方)与____(以下简称乙方)，经友好协商，在平等互利的原则下，就为xxxx项目提供物业顾问服务事宜达成一致意见，并签订本合同共同遵守。 1. 甲方： 地址： 电话：传真： 2. 乙方： 地址： 电话：传真： 第一章：注释 1.除合同内容或文义需要另外解释外，下列用语将具有如下意义： 1.1"本物业" 指名称为xxxx的物业整体，高档xxxx，总
建筑面积约xx万平方米，地址位于_____; 1.2"顾问服务"甲方聘用乙方为物业顾问，依据甲乙双方议定之内容，乙方向甲方提供物业顾问服务; 1.3"本合同"指本物业顾问服务合同及其附件。 2.本合同内之标题是为方便阅读而写，并不影响本合同之结构和含义。 第二章：提供顾问服务之目的 1.乙方为甲方在本物业前期施工过程中及本物业交付使用阶段，从物业管理角度提供顾问建议及服务，同时协助甲方进行本物业的销售及市场宣传活动。 2.在乙方为本物业提供物业顾问服务期内及甲方足额支付预付费用后，甲方有权在本物业的售楼书、对外宣传资料和各种媒体宣传中使用乙方的名称及标识的文字和图案，声明本物业由乙方提供物业顾问服务。如甲方使用乙方公开对外宣传以外的资料必须事先经乙方确认后方可印刷或公布。惟甲方此项权利须严格限于乙方为本物业提供物业顾问服务期间内行使，且需按照乙方提供的标识样本使用乙方标识，否则乙方将保留所有权利追讨任何非授权使用乙方或其相
武汉[沿江一号购物中心] 物业服务协议（写字楼） 甲方：武汉世纪行物业管理有限公司 法定地址： 法人代表： 联系电话： 乙方： 法定地址： 法人代表： 联系电话： 根据中华人民共和国的有关法律、法规，在双方自愿、平等、协商一致的基础上，此协议作为乙方与武汉盛唐房地产集团有限公司签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”）时之附件，甲、乙双方就物业管理服务事宜达成如下协议并共同遵守。 一、写字楼物业基本情况 1、承租区域位置：沿江一号购物中心（原项目名称为：龙王庙商贸广场B区）B区 楼号，面积㎡（本面积以租赁合同中约定的建筑面积为准）。 二、物业管理费及其它相关费用 1、物业管理费计算起始日：乙方自租赁合同约定日即年月日起支付物业管理费，并按计量的实际使用量缴纳水、电、延时空调费等费用。 2、物业管理费收费标准：人民币元/㎡/月，合计每月人民币元（大写： 圆整），乙方需每季度支付一次物业管理费，每次应提前日支付。 注：甲方收取的物业管理费用于支付下列但不限于下列发生的：公共区域保洁、保安、绿化费；公共照明费（不包括乙方专用的外墙店招和外墙广告位照明用电）；物业保险费；固定资产折旧费；员工薪酬福利费；行政办公费用；公共设施设备（空调主机系统、给排水系统、电梯系统、外围公
共照明等）的运行、维保费等。 3、其他相关费用： 3.1 电话初装费及资源占用费； 3.2 网络初装费及使用费； 3.3 空调延时服务费：甲方根据本协议第三条物业服务内容提供标准物业服务。如乙方实际享受的空调服务超出约定时间，乙方须缴纳空调延时服务费，费用标准为0.2元/㎡/小时，面积按乙方所在楼层总面积计算，该延时费用在乙方缴纳当期物业管理费时一并向甲方缴纳； 3.4代收代缴服务项目及收费标准： 甲方可提供水、电、燃气等项目的费用代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。 代收服务项目收费标准：经营用水、经营用电。 注：装修期水电费收取标准按《装修手册》执行，经物业公司验收合格后，方可转为经营用电收取标准。“特种行业用水”收费标准按照特种行业收费标准执行。 该费用将根据国家能源价格政策变化而作调整。 4、物业管理服务费用的标准调整根据甲方服务管理状况并经过相关程序进行。 三、物业服务内容 1、写字楼共用部位的维修和管理 包括写字楼主体承重结构部位：包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、门厅、楼梯间、走廓通道等相连部位。 2、写字楼共用设施、设备的维修、养护、运行和管理 包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、中央空调、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理 包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。 4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理 包括商业网点、文化体育娱乐场所。 5、公用环境卫生、绿化管理 5.1 公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运； 5.2 公共区域内绿植、花木等的养护与管理。
编号：GR-WR-37679 办公大楼物业管理委托合 同模板 After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
办公大楼物业管理委托合同模板 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 办公大楼物业管理委托合同 办公大楼物业管理委托合同 第一章总则 一、为维护合同双方的合法利益，规范物业管理的行为，达到业主的满意和要求，制定本合同。 二、本合同共分为：《总则》、《物业管理委托合同书》、《物业管理服务内容及标准》、《物业管理服务费标准》、《资金结算》、《监督管理与检查考核》和《附则》七个组件，均为本合同的有效组成部分，具有同等的法律效力。 三、本合同未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第二章物业管理委托合同书 甲方：_________ 乙方：_______物业管理有限公司 根据有关法律、法规，在自愿平等、协商一致的基础上，
The obligee in the contract can accomplish the goal in a certain period by discussing the agreed rights and responsibilities. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 前期物业服务合同
编号：FS-DY-82324 前期物业服务合同 甲方：______; 法定代表人：______; 住所地：______; 邮编：____; 乙方：______; 法定代表人：______; 住所地：______; 邮编：____; 资质等级：____; 证书编号：____; 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对金湾·龙城提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章物业基本情况
第一条物业基本情况： 物业名称：金湾·龙城; 物业类型：综合型物业; 座落位置：合肥市屯溪路; 建筑面积：约____平方米。 第二章服务内容与质量 第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理; 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理; 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的 4、公共绿化的养护和管理; 5、车辆停放管理; 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理; 7、装饰装修管理服务; 8、物业档案资料管理。 第三条乙方提供的前期物业管理服务按《合肥市住宅小区物业管理服务等级标
HT-2018-0103 合同编号: 商场物业管理合同(通用版) _____年___月___日 _____________制定 签订地点__________
广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议，狭义合同是指一切民事合同。合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议，其中依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第2条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 物业管理合同 委托方(以下简称甲方)：______________业主管理委员会/房地产开发公司受委托方(以下简称乙方)：___________________________物业管理第一条物业基本情况 座落位置：______________________________________________________ 第一条合同期限 本合同期限为：_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。 第四条甲方的权利和义务 权利：如乙方不按协议执行维修和管理有权解除合同并将费用收回。 电梯应按规定做好年检并取得合格证及运行证，两证应挂在电梯间内。电梯应定期维修保养，不允许带病开梯，运行应正点。电梯间应干净、整洁、明亮。电梯工要持证上岗，严格执行电梯交接班制度，认真做好运行记录。严禁脱岗，确保安全。 义务：物业管理费按住户每户收取__________元的标准费用，一并交给乙方。第条乙方的权利和义务 应保持教室地面清洁、四壁洁白、墙裙完好无污渍、黑板完好光亮、无粉笔痕迹、
写字楼物业服务协议样本 写字楼物业服务协议本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作 为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 粤美特大厦物业管理服务协议NO:深粤美特物 （20）第号甲方::深圳市粤美特物业服务有限公司联系电话::乙方::身份证号码//营业证照号码::联系地址::联系电话::为加强对 粤美特大厦的物业管理，维护业主及全体租户的合法权益和公共秩序，保障物业管理活动中双方当事人的合法权益以及物业的安全与合理 使用，创造优良的工作和商业环境，依据乙方与出租方签订的《粤美特大厦房屋租赁合同》，由甲方负责粤美特大厦的物业管理服务工作。 根据有关法律、法规，在甲乙双方自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方租用位于深圳市南山区科技园粤美特大厦层单元（商铺），面积共计㎡的物业管理服务事宜签订如下协议。 一、甲方的物业服务内容（一）大厦楼宇主体结构的使用管理和 日常维护。 （二）业主方配置的空调、电梯、供水、供电、消防、楼宇自动 化等大厦共用的设施设备系统的运行与维护。 （三）二十四小时大厦内公共区域的秩序监控与维护。 （四）大厦停车场交通设施维护与车辆停放、进出管理。 （五）公共场所的清洁卫生及垃圾清运。 （六）公共场所园艺绿化的配置与维护。
（七）在装修期间，管理项目除包括上述有关项目的服务外，还包括::；。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 （八）甲方为乙方提供有偿服务项目，有偿服务项目及价格由甲方另行公布《有偿服务价目表》。 二、装修管理（一）乙方在装修（包括改建、更新）前，必须向物业公司提出申请，甲方书面同意后，进场装修手续办理完毕，方可进场，否则甲方有权清理乙方装修工人等离场。 （二）装饰装修过程中产生的装饰装修垃圾由乙方自行清运。 不得在公共走廊、楼梯等公共场所堆放装修垃圾；不得将生活垃圾、杂物倒入厕所、管道，否则须负责清理及赔偿损失。 （三）乙方应雇用合格的施工承建商，开工前到物业公司办理装修工人临时出入证，出入证制作工本费为010元//个，出入证保证金为2200元//个（施工完毕后，有效期内回收出入证，不计息退还保证金，逾期或证件丢失、损毁均不予退还）。 （四）关于消防安全。 乙方二次装修时，对于消防设施及设备进行改建、改动应符合国家消防安全的有关规定，按照甲方装修管理的相关规定办理手续后方可施工，取得消防合格证后方可投入使用。
前期物业服务合同（示范文本） 甲方： 法定代表人： 乙方： 法定代表人： 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章物业基本情况 第一条物业基本情况 物业名称：； 物业类型：； 座落位置：； 建筑面积：。 物业管理区域四至： 东至：； 南至：； 西至：； 北至：。 （规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。 第二章服务内容与质量 第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：2.1 物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）； 2.2 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）； 2.3 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； 2.4 公共绿化的养护和管理； 2.5 车辆停放管理； 2.6 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 2.7 装饰装修管理服务；
2.8 物业档案资料管理。 第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 3.1 ； 3.2 ； 3.3 。 第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。 第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。 第三章服务费用 第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式： 6.1 包干制 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 多层住宅：人民币元/月.平方米； 高层住宅：人民币元/月.平方米； 别墅：人民币元/月.平方米； 办公楼：人民币元/月.平方米； 商业物业：人民币元/月.平方米； 物业：人民币元/月.平方米。 物业服务费用主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）法定税费； （10）物业管理企业的利润； （11）。 乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 6.2 酬金制 物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下： 多层住宅：人民币元/月.平方米；
前期物业服务合同 （示范文本） 甲方：；法定代表人：；住所地：；邮编：。乙方：；法定代表人：；住所地：；邮编：；资质等级：；证书编号：。 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章物业基本情况 第一条物业基本情况: 物业名称；物业类型；座落位置；建筑面积。物业管理区域四至： 东至；南至；西至；北至。 （规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。 第二章服务内容与质量 第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）； 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）； 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通； 4、公共绿化的养护和管理； 5、车辆停放管理； 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 7、装饰装修管理服务； 8、物业档案资料管理。 第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项： 1、； 2、； 3、。 第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。
第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。 第三章服务费用 第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式： 1、包干制 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 多层住宅：元/月.平方米，面积：平方米； 高层住宅：元/月.平方米，面积：平方米； 别墅：元/月.平方米，面积：平方米； 办公楼：元/月.平方米，面积：平方米； 商业物业：元/月.平方米，面积：平方米； 工业物业：元/月.平方米，面积：平方米； 物业：元/月.平方米，面积：平方米。 物业服务费用主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）法定税费； （10）物业管理企业的利润； （11）。 乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。 2、酬金制 物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅：元/月.平方米，面积：平方米； 高层住宅：元/月.平方米，面积：平方米； 别墅：元/月.平方米，面积：平方米； 办公楼：元/月.平方米，面积：平方米； 商业物业：元/月.平方米，面积：平方米； 物业：元/月.平方米，面积：平方米。 预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。 物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
******购物中心物业服务合同 甲方：**********公司电话：********* 乙方：**********公司电话：********* 鉴于甲方与乙方签订了租赁合同（下称“《租赁合同》）”，乙方承租使用甲方拥有的位于【***************】的【***********购物中心】(以下简称本购物中心其中的【】层【】商铺（下称“租赁场所”），乙方将在租赁场所以“【】”的品牌（名称、商标等）统一对外经营。 甲、乙双方根据《物业管理条例》等有关法律法规及《租赁合同》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供物业管理服务、乙方向甲方支付物业服务费等事宜达成一致，特订立本合同。 第一条物业服务区域基本情况 1、物业服务区域名称：***************购物中心 2、物业服务区域：***************购物中心公共区域。 3、本合同第三条第1.1条款所述物业服务费计算面积：【】（以租赁合同乙方承租的面积计算）。 4、物业服务费计算起始日：《租赁合同》约定的进场日期。 乙方自合同约定的进场日期起应支付租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、空调服务费（如有）等各项费用。 本合同中“开业日”均指本购物中心商场统一开业日，本购物中心商场统一开业日最终以租赁甲方书面通知日期为准。 5、物业服务区域类型：商业物业。 第二条物业服务范围 本合同所述物业服务范围，具体见本合同附件《物业管理界面划分》。 第三条物业服务费及其他相关费用 1、物业服务费 1.1租赁场所的物业服务费标准按租赁合同约定收取。 1.2根据上述第1.1条款约定，乙方每月应付甲方物业服务费总金额为人民币【】元整（小写：￥【】元）。 甲、乙双方明确，物业服务费包括：物业管理服务人员工资、社会保险、福利等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；公共区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；办公费用；甲方固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经甲方同意的其他费用等。但物业服务费不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等费用。 1.3物业服务费的支付方式为： 第一期物业服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，收费期间为【】年【】
合同编号： 物业服务合同 （适用于办公楼） 甲方（委托人）： 乙方（受托人）： 签订时间：年月日签订地点：
甲方（委托人）：法定代表人： 住所地： 电话： 传真： 电子信箱： 通讯地址： 邮政编码： 开户银行： 账号： 开户银行地址: 乙方（受托人）：法定代表人： 住所地： 电话： 传真： 电子信箱： 通讯地址： 邮政编码： 开户银行： 账号： 开户银行地址:
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及其他法律、法规的相关规定，在协商一致的基础上，就甲方委托乙方对进行物业服务相关事宜签订本合同，并共同遵守。 1. 委托管理物业的基本情况 1.1 物业名称：。 1.2 物业位臵：。 1.3 物业用途：。 1.4 物业建筑面积：。 1.5 其他需要明确的事项：。 2. 委托管理期限 甲方委托乙方管理本合同物业的期限为，自年月日起至年月日止。 本合同约定的委托期限届满，双方可以协商续延合同期限；双方未就续延合同期限另行达成协议的，本合同期满后即行终止。 3.甲方委托乙方物业管理服务事项（提示：签订合同时，可根据具体情况选择约定以下服务事项） 3.1 物业公共部分的维护和管理，具体为：。 （提示：可以选择以下内容进行约定，负责物业公共部分的维护、保养、清洁和垃圾清运，包括但不限于塔楼、屋顶、广告牌、楼梯（间）、走道、门厅、卫生间、开水间、杂物间、水泵房、配电房、多功能会议厅、会议室、室外广场等） 3.2 物业公共设施、设备的运行、维护和保养，具体为：。 （提示：可以选择以下内容进行约定，包括但不限于给水系
统、排水系统、配电及照明系统、消防系统、电视及音像系统、抽排系统、空调系统、电梯、立面照明系统等） 3.3 负责各类大、中、小型会务服务及楼层服务。 3.4 负责各种照明灯具、用水点阀门的维护及材料更换。 3.5 负责所委托物业及其设备、设施的日常维护、维修和保养。 3.6 负责管理委托物业区域内绿色植物配臵、管养的监督检查。 3.7 负责委托物业区域内的消防安全。对委托物业区域内的消防情况进行不间断的巡查监控，防止火灾的发生。 3.8 负责委托物业区内的车辆有序停放和公共区域安全保卫工作。保护公共设施、设备不受破坏，维护办公区的公共秩序、交通秩序，使小区处于安全、良好的环境中。 3.9 负责水池、水箱清洗的管理和组织工作。 3.10 负责委托物业外立面的清洗养护的管理和组织工作。 3.11负责委托物业区域内各办公室调整、搬迁的组织协调工作，并负责家具调配、门窗修缮、室内清洁、综合布线（不含材料）、组织物品搬迁、部门淘汰物品实物登记与保管等。 3.12 负责办公家具的管理、日常修缮、维护和保养工作。 3.13 负责小件物品代发送、邮件寄送（不含邮资）、报纸杂志和信件分发。 3.14 负责卫生间卫生用品的更换。 3.15 负责委托物业区域内“门前三包”工作及与社区相关工作的联系和协调。 3.16 负责做好委托物业区域内的安全防范工作。
附件： 合同编号： 前期物业服务合同
使用说明 1.本合同文本为示范文本，适用于业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业签订《前期物业服务合同》时参考使用。合同双方当事人在签订合同之前应当仔细阅读本示范文本的内容。 2.本文本所称前期物业服务，是指由开发建设单位通过招投标方式或者经县级人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，按照《前期物业服务合同》的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 3.本示文本所称甲方为开发建设单位，乙方为物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签订主体资格的证书、证明文件。 4.对本文本条款的内容双方当事人可以根据实际情况进行选择、修改或删减；约定无需填写的空格性条款，应在该条款空格处注明“无”等字样。 5.本文本未尽事项，可由双方当事人在签订合同时附页另行约定，并作为所签合同的组成部分。 6.根据国务院《物业管理条例》第二十五条的相关规定，双方当事人签订的《前期物业服务合同》为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。 7.《前期物业服务合同》的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有合同明确的各项权利，并依法履行合同约定的相应义务。
前期物业服务合同 甲方（开发建设单位）： 营业执照注册号： 组织机构代码： 企业资质证书号： 法定代表人：联系电话： 委托代理人：联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 乙方（物业服务企业）： 营业执照注册号： 企业资质等级：资质证书编号： 法定代表人：联系电话： 委托代理人：联系电话： 项目管理负责人：联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。
前期物业服务合同示范文本 呼和浩特市房产管理局监制 二OO四年五月
前期物业服务合同示范文本 甲方： 法定代表人： 住所地： 邮编： 乙方： 法定代表人： 住所地： 邮编： 资质等级证书批准号 根据《物业管理条例》和相关法律政策的规定，以及本物业管理区域《业主临时公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章物业管理区域概况 第一条第业管理区域基本情况 物业名称： 物业类型： 坐落位置： 四至：东至：南至： 西至：北至： 占地面积： 总建筑面积： 具体物业构成及所配置的共用设施设备明细详见附件一和附件二。 第二章物业管理事项 第二条乙方提供的公共性物业管理服务的主要内容为： 1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位的构成明细详见附件三；· 2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理； 3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通； 4、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理； 5、机动车和非机动车的停放管理； 6、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务； 7、装饰装修管理服务； 8、物业档案资料管理； 9、会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营； 10、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取； 11、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。 第三条在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为： 第四条业主委托乙方对其物业的专有部分进行维修养护时，乙方可按受委托，服务价格由双方另行商定。 第三章服务质量
第五条乙方应按《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》(详见附件四)所规定的级标准提供规范化的服务，实现目标管理。 第六条本合同对乙方服务质量方面的特别约定为： 1、 2、 3、 第四章服务费用 第七条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式： 1、包干制 根据本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下： 住宅：元／月．平方米 办公楼：元／月。平方米 商业物业：元／月．平方米 其他： 该费用由业主按其物业的建筑面积交纳，主要用于支付以下开支： (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (3)物业管理区域清洁卫生费用； (4)物业管理区域绿化养护费用； (5)物业管理区域公共秩序维护费用； (6)办公费用； (7)物业管理企业固定资产折旧费用； (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； (9)法定税费； (10)物业管理企业的利润； (11)经业主同意的其他费用 当地物价部门政策调整时，经甲乙双方协商一致，上述服务费用标准和构成可作相应调整。未列入上述各项开支的物业管理区域内共用设施设备(如：公共照明)运行发生的费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊费用。 业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。r 2、酬金制 本物业管理区域的物业服务资金标准如下： 住宅：元／月．平方米 办公楼：元／月．平方米 商业物业：元／月．平方米 其他： 该资金由业主按其物业的建筑面积交纳，主要用于支付以下开支： (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； (3)物业管理区域清洁卫生费用； (4)物业管理区域绿化养护费用； (5)物业管理区域公共秩序维护费用；
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商场内商铺租赁合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方：__________________ 乙方：__________________ 甲方是位于市区路(街)某某商业广场座首层号铺(“商铺”)的产权所有人，拟将商铺出租给乙方，乙方同意承租。现甲、乙双方就商铺租赁有关事宜达成如下合同。 第一条商铺的位置、面积和用途 1.1商铺的位置和面积 甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于市区路(街)某某商业广场(“商场”)座首层号铺(见本合同附件一图示)，且甲、乙双方同意遵守某某商业广场物业管理有限公司的统一经营管理相关制度和物业管理规定。 商铺的建筑面积为平方米。前述建筑面积为本合同所述物业管理费的计算依据和为本合同所述租金的计算依据。如果交付时实测面积/产权登记面积与上述面积不一致的，以实测面积/产权登记面积为准。 1.2商铺的用途 乙方承租商铺只能用于经营(商品种类). 非经甲方及某某商业广场物业管理有限公司(以下简称“物业管理公司”)书面同意，乙方不得在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其它任何目的。甲方或物业管理公司对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认。 第二条租期 租期自________年____月____日(如商场开业时间晚于上述起租日的，以商场开业日为计租开始日)起至________年____月____日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水、电等能源费。其他情况下，乙方装修期间也应支付租金、物业管理费。具体装修期自________年____月____日起至年____月日止。 本合同在商场确定的统一开业日前日签订本合同的，则乙方应在统一开业日前正式对外开业，否则每延迟一日，应向物业管理公司支付相当于本合同期