逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其 他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；
省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；
关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人 力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
包含的主要设计阶段：
地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天 规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月 施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月 景观设计：景观环境设计，2—3个月 样板房及会所设计：营销环境设计，1个月
讨论：常见的问题有哪些？ 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接 质量问题：评价体系和评价经验的缺失
建
土土
国
设 用 地 规 划
地 测 量 、 评
地 确 认 、 报
土有 地土 Байду номын сангаас地 易使
用
许
估批
权
可
证
开发办
人防办 墙改办
规划局
消防支队
环保局
建
基
人
环
础 设 施 牌 套
开 发 管 理 费
防墙
异 地 建 设
改 基 金
消 防 设 施 费
境 评 估 及 排
费
费
污
方设 案工 审程 批规
划 许 可
费
规划局
放 线 管 理
前期准备阶段
掌研 握究 企相 业关 状法 况规
方案设计阶段
方方 案案 设分 计析
选择执行阶段
反馈总结阶段
研究相关法规： 国家税收法律制度 地方税收法规 当地征收的具体操作方法
前期准备阶段
掌研 握究 企相 业关 状法 况规
方案设计阶段
方方 案案 设分 计析
选择执行阶段
反馈总结阶段
方案的设计：
根据企业的实际情况设计纳税筹划方 案。包括筹划的具体步骤、方法、注意事 项和其依据的税法等，以及影响筹划结果 的因素及将来可能发生变化的因素。
土地获取
定位决策
产品设计
项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
开发商决策常见的问题是什么？举例说明：
关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，导致项 目资金流出现问题；
关于项目方向，几种死法？
想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如 商业问题、容积率问题、产品形态问题；
土地获取
定位决策
产品设计
项目决策案例——资金如何运作？
城市背景：山东省某地级城市，2004.1 地块情况：1036亩，r=1.3，30%高层 挂牌：起挂1.36亿，原地安臵（约2.4亿） 开发商账面资金：4000万
项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
银行信用额度20000万，通过另一正在建设项目抵 押，先拿12000万投入土地款（类违规）
额超过扣除项目金额200%的，税率为60% 按照销售合同所记载金额*0.5‰
（全部应税收入-准予扣除项目）×25%
营业税*7%
营业税*3%
实际占用土地面积*适用税率
按照房产计税余值1.2%缴纳；房产出租的， 按租金收入的12%缴纳
纳税筹划的基础-经济测算
费用名词解释
项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构 成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建 设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
施工建设
推广销售 物业管理
现有的土地政策的问题
单一的供应主体导致的信息不对称； 政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失； 价高者得的土地分配制度。
土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致
战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身） 转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低） 资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型） 非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）
土地成本 即土地的取得成本，一般是由购臵土地的价款和在购臵时应由买方缴纳的税 费构成。 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。
勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
费用名词解释
市场未来预期； 项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现； 开发商企业发展战略和机会成本； 竞争对手的情况分析。
政府出让土地的方式
拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种） 什么情况之下用什么方式？招标将会增多 目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等
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定位决策
产品设计
项目报建
开发办
建委基建科
预
开
售
工
许
许
可
可
证
证
质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站
安 定 劳散 质 全 额 保水 检 许 鉴 统押 委 可 别 筹金 托
规划局
中 标 通 知 书
项目推进慢在各环节的主要原因
最主要的时间耽误在项目开工前期：
决策上的时间反复； 规划设计上的时间耽误； 各专业单位的衔接不够紧密； 规划报建的时间耽误； 亦可能遇到不常见的因素如： 地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢 资金短缺导致的工程施工进度缓慢 天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致） 工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改
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项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
企业如何在招牌挂中为自己谋利？
设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎； 改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建； 带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案； 人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。
析地 块 分
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施工建设
推广销售
物业管理
工程建设的相关知识：
工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等 项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）： 多层及低密度：9—12个月 小高层：1年半 高层建筑：2年到两年半 施工组织次序： 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收
筹划的重点税种
土地增值税 企业所得税 契税 营业税 房产税
筹划的重点税种
不动产的受让和转让方式 开发模式的选择 销售定价的确定 成本费用的规集和分摊
前期准备阶段
掌研 握究 企相 业关 状法 况规
方案设计阶段
方方 案案 设分 计析
选择执行阶段
反馈总结阶段
纳税筹划人员掌握企业状况从几个方面 入手， 企业的自然状况 企业的经营状况 企业的产品特点 企业的组织形式 企业的财务情况 企业的行为取向 企业对风险的态度 纳税状况
分解租金 （租金/物业管理费）
由于租赁收入涉及营业税及其附加税、房产税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营 业税及其附加税费，相比较而言，物业管理费税负较轻。因此，可以把租金收入合理 划分成租赁收入和物业管理费收入，尽量加大低税负（物业管理费用）的比例。
开发流程和税费
房地产项目的整体开发流程 ——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？
室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程建 设费用。
其他工程费 主要指工程监理费和竣工验收费。
管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。
财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
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推广销售
工程建设的相关知识：
影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准 施工取费等级：在施工定额的基础上加减 地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本 场地条件：是否平整、是否山地 抗震等级：6级、7级、8级 节能要求：是否满足节能规范 景观环境造价
物业管理
开发过程税费一览表
环节
获得土 地阶段
开发建 设阶段
转让及 销售阶
段
税种 土地契税
税率 成交价格（合同）*3%
环节
印花税
土地使用权 证印花税 城镇土地使
用税
印花税
产权转移书据（合同） 金额*0.05%
5元
实际占用土地面积*适用 税率
前期准备费*0.3‰+建安 工程*0.3‰+贷款总金额
*0.05‰
势市 场 态
变量分析
售价预测
开发模式
初步地价
利润预期
变量分析
传统价格模型
竞争对手分析 地价变量
企业发展战略
最高竞拍价 最可能地价 最乐观地价
合理价格模型
起竞价格 过程加价 策略加价 场外公关
土地获取
定位决策
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项目报建
施工建设
推广销售 物业管理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
房地产项目税务筹划培训
同致行（中国） 2013.6
纳税筹划的5种思路