房地产开发课程论文姓名：学号：专业班级：成绩：2012/11/28土地使用权的获取方式的总结摘要:土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记，则土地使用权出让行为无效。
关键词:房地产开发;土地使用权;获取[Abstract]Land use right transfer of state is state-owned land use rights to a certain number of years to transfer land users, by users of the land to the state to pay the leasing of land use rights behavior. The transfer of land use rights refers to the transferring of land use right of the land users, through sale, gift or other lawful means of land use rights transfer behavior. Land use right transfer refers to the approval of the people's governments at or above the county level, the land user has paid compensation, resettlement and other costs, will the land delivery of its use, or the land use right of free delivery to users of the land use behavior. The transfer of land use rights, shall sign a written lease contract, at the same time to the local people's government at or above the county level land management department for registration. If you do not enter into a written contract on the transfer of land use right registration and management, the land use right transfer act invalid..[Keyword] Real estate development; land use right; acquisition一、简介土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。
1、国有土地使用权国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。
有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。
划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
2、农民集体土地使用权农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。
农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。
宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。
建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。
按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。
宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。
二、土地使用权转让（一）土地使用权转让的概念是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
（二）土地使用权转让的特征1、以土地使用权出让为基础2、土地使用权转让需具备一定的条件土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。
按照出让合同约定对土地进行了投资开发,土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续,转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收,转让的目的在于合理开发、利用、经营土地。
3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为4、土地使用权转让的同步性（三）土地使用权转入的条件1、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合同规定的权利义务范围内进行2、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续3、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收4、转让的目的（四）土地使用权转让的方式1、出售2、交换3、赠与其他形式：土地入股联建联营；企业兼并；土地使用权继承；用地单位合并、分立三.土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
2、土地使用权划拨的特征（1）没有明确的期限（2）无须支付土地使用权出让金（3）不能随意转让、出租和抵押两种形式：一是在原集体土地上从事建设而发生的国有土地使用权划拨。
二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨。
四、土地使用权出让（一）、土地使用权出让的概念土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记，则土地使用权出让行为无效。
土地使用权出让的年限。
出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。
土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。
考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素，《城市房地产管理法》对土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。
据此，《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用40年；（5）综合或者其他用地50年。
（二）、土地使用权出让的方式土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。
关于土地使用权的出让方式，《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
”国土资源部2002年7月7日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》有明确了一种新的出让方式——挂牌出让。
因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。
1．拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。
这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。
2．招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。
投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。
招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。
3．挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
4、协议出让协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。
它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。
协议、招标、拍卖、挂牌是法定的四种使用权的出让方式。
在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，应当采用招标或拍卖方式；反之，可适当采用协议方式。
应遵循的原则和适用范围。
参考文献[1]刘洪玉.房地产开发经营与管理.北京：中国建筑工业出版社，2005。