●一般是行政办公密集、社会上层人士居所密集的地区，是一个城市的 政治活动，行政管理的运作中心，具有一个城市的核心价值，就是一个 城市的核心价值会在这里体现。 ●作为领导机关的所在地，中央政务区具有价值的发现功能和提倡功 能，在发挥政务功能的同时，同时彰显社会的主流价值。
●在中国，特别是非省会的区域性城市，中央政务区的形成还将带动信 息、商务、金融、科技、人才等城市精华资源和要素的高度聚集，区域 价值会加速度提升。
3、市场机会 ◆市场上大盘少，本项目规模大。 ◆新区唯一的商住功能用地，具有稀缺性与复合价值。
◆市政对新区投入力度大，区域价值凸显。 ◆置地品牌美誉度高，并积累了优质客户群。
4、竞争需要 ◆以领导者姿态吸引高端目标客户群。 ◆以独一无二的社区品质打压竞争对手。 ◆以高端形象确立自己的市场。
产品定位
中央政务区·首席H型国际街区
1、中央政务区 党政机关密集，社会上层人士聚集的城市核心区域。
2、首席 中央政务区的第一大盘、第一品质、第一居所。
3、H型
H代表一种高品质生活，集合“高尚、地位、身份、品位、阶层、优越 和荣耀”等所有幸福生活指数，具体可理解为： ●健康（Health） ●高端（Height） ●幸福（Happy） ●和谐（Harmonious） ●希望（Hope） ●诚实（Honest） ●荣耀（Honor） ●温暖（Homey）
本项目的开发要全面提升“置地集团”的品牌形象，以领导者地位， 赢得市场、业界、媒体和客户的尊重。
口号：置地2007，创造城市价值！
具体要做到“产品第一、形象第一、价值第一”，将置地·天中第
一城项目打造成驻马店名符其实的第一品牌楼盘。 主要表现：
●文化品位 以奥运文化为主导，营造运动健康主题景观，结合行政街区的高尚人文 环境，打造驻马店具有浓郁文化气息的第一楼盘形象。
方面又形成自己独立的专业市场体系，可以辐射到全市，是优质的经营 场所。
4、休闲 本项目商业用房的开发为项目所在区域居民提供了一处可购物、休
闲、游乐、聚会的场所。
品质定位
四
四、品质定位
作为集住宅、商业为一体的复合型物业，本项目要建设成为驻马店 的“高品质/高舒适度/高端社区”，并成为新区的一处投资、置业热土。
（四）定位依据 归纳起来，本项目的市场定位依据主要取决于以下四项要素： 区域特征 基地条件
市场机会 竞争需要 定位依据
1、区域特征 ◆党政机关集中，政务氛围浓厚。 ◆大型市政设施聚集，区域价值凸显。
◆全新的道路和建筑规划，与国际同步。 ◆上层人士汇集，人文氛围浓厚。
2、基地因素 ◆邻近市政府，彰显居住荣耀和价值。 ◆开发规模大，具有市场影响力和号召力。 ◆商住综合用地，可构建良好的居住生活圈。
复合街区 本项目要形成“多层＋小高层＋商业”的复合产品体系，一方面可以
多种产品扩大客户层面，避免产品过于集中，充分满足市场需求；另一 方面可以多种产品的功能互补和形态差异，提升项目的综合形象和利润 价值。 ◆多层：主力产品，契合目前和未来预期的市场主力需求。 ◆小高层：形象产品，有效提升社区的品位、档次和形象。
中小户型 ◆政策层面：要符合“90/70”规划原则。 ◆市场层面：要考虑因交通限制和投资需求，减少面积降低总价，更能 够满足市场需求。 ◆功能层面：设计面积不大功能全的全新户型，而非单纯减少面积。具 体是基于现代家庭物质储藏和生活方式的丰富，增加壁柜和衣帽间。
中高档 ◆品牌要素：置地品牌积累的知名度和美誉度有力支撑中高档楼盘的开 发定位。 ◆区域要素：中央政务区的高潜力区域价值提升楼盘的物业价值。 ◆环境要素：会展中心、体育场等大型市政设施的聚集为中高档楼盘的 开发提供了优越的生活配套。 ◆客户要素：因本项目目前日常生活配套设施还不完善，因此限制了普
二
二、产品定位
作为产品定位应综合考虑地块特征和市场需求，本项目的产品定 位，是在总市场定位前提下，对建筑产品进行的定位。
本项目的建筑产品定位，一方面要区别于目前市场上的产品类别， 另一方面制定出适合中高端客户居住和投资的产品，引导置业消费，创 造市场需求空间，因此将本项目的产品总定位为：
中小户型/中高档/运动健康主题/复合街区
●国际上通称为“COD”,即central official district，各个国 家，各个地区基本都有自己的中央政务区，它是一个城市内政外交的烫 金名片。
在驿城，具备这样条件的，非新区市委市政府片区莫属。 目前，这里已经具备了中央政务区的一切不可或缺的因素。市政 府、市委即将搬迁于此，其他核心行政机关如市检察院、市公安局也将 聚集于此，使其具有行政功能的向心力。 同时，已经建成并运作的会展中心、正在建设的市体育场、拟建设 的市图书馆等大型公共设施，将使本项目所在区域的城市功能配套更加 人文化、现代化和国际化。
智源机构依据市场调查结果，结合驻马店房地产的发展与需求实际 情况，对本案提出一个科学性、前瞻性的市场定位方案。
总体市场定位
一
一、总体市场定位
总体市场定位是对本项目的综合定位，是针对楼盘区域归属、开发 理念和建筑形态的一种集合式定位的方式。
通过对本项目周边的区域现状进行调研、竞争楼盘分析、目标客 户分析，同时对项目自身进行客观的分析，项目优势和劣势都已经非 常的明确，基于以上分析，指导本项目市场定位：
（一）区域归属定位
本项目位于新区文明大道与纬二路交汇处西南，由东西两块地块 组成，总占地约300亩。
本项目位于新区规划的“政务文化功能轴与景观绿化轴”核心，东 南邻近市政府、市委等行政机关，并与文化会展中心相距不远。鉴于本 项目的地理位置从属关系，本项目的区域属性定位为――中央政务区。
中央 政务区
通客户群的置业条件和能力，锁定中高端目标客户群可有效规避配套的 不足，同时充分挖掘中高端客户的投资潜力。
运动健康主题 主要在景观欣赏层面和实用配套层面予以体现： ◆时代热点：2008年奥运会即将召开，全社会正在掀起一场健康运动热 潮，本项目的景观紧扣健康运动主题，可以公共性的社会话题引起目标 客户的强烈关注，并激发其置业热情。 ◆差异化路线：目前，驻马店楼市中尚未出现大规模、高品位、艺术性 的健康运动主题景观，本项目以健康运动为主题景观，可以走差异化市 场路线，引起市场的关注。 ◆客户需求：随着生活水平的日益提高，人们对健康和运动的需求越来 越强烈，特别渴望“运动就在家门口”，运动的近便性要求日益凸显， 并让运动成为一种生活享受。
◆商业：配套产品，一方面作为社区自身的日常生活配套，另一方面， 可以作为未来新区的片区商业中心，另外，还可以形成专业的市场。
（一）项目基本技术参数 依据以上产品定位和基地条件，本项目一期基本技术参数为： 经济技术指标
一期占地 面积
约105亩
商业部分
约2.6万㎡
多层：约7万㎡ 住宅部分
小高层：约3万㎡
置地·天中第一城的H型社区代表着： ●高品质（High quality） ●高追求（High purpose） ●高科技（High technologic） ●高水准（High standard） ●高起点（High starting） ●高 尚（High lofty）
4、国际街区 与国际同步的规划水准。
B：25－32
查：
㎡
根据这一调查结
（开间3.3
果，定位本项目的商
米）
业用房是以住宅配套
二房一厅一
B户型 卫
≤60㎡
形式结合专业市场出 5%
现的复合型商业。
二房二厅一
C户型 卫
≤80㎡
20% 住宅配套商业：小超
D户型 三房二厅一 卫
三房二厅二 E户型
卫
四房二厅二 F户型
卫
≤90㎡ ≤120㎡ ≤140㎡
50㎡－120㎡ ◆结构
框架结构、自由组合、自由分割。
功能定位
三
三、功能定位
（一）复合功能社区 本项目的功能定位，提出“复合功能行政街区”，即多种功能优
化组合，集“投资、居住、经营、休闲”四位一体，在新区率先提出，形 成一种超前性与领先性。
复合功能行政街区
社区 投资 经营 居住 休闲
（二）功能要求 本项目的功能定位，使本项目成为一个具有复合性功能的社区，具
●客户品质 通过吸引中高端客户聚集，突出楼盘的高品质客户形象。
五、价格定位
一、总市场定位 二、产品定位 三、功能定位 四、品质定位 五、价格定位 六、客户定位 七、地位定位
目录 前言
前言 前言
市场定位是一个关键性的环节，是产品研发的一个重要依据。
本项目位于驻马店新区，文明大道西、靖宇大道东、纬二支路与纬 二路之间，占地约300亩，是新区唯一的一块商住用地。可以预见，未 来新区房地产市场竞争激烈，因此本项目产品的个性化要有突破、创 新，定位要切合实际，并要有前瞻性，才能拥有强大的市场竞争力。
功能全：面积紧凑，功能齐全 精细化：设计精巧，布局别致
中小户型
（2）产品设计创新 ◆采取一梯三户或四户的设计，两侧为大面积套房户型，中间南向为小 面积小套户型。 ◆增加楼体进深，多层可增加入户单元大堂。 ◆户型面积不大功能全，户内空间增加壁柜和衣帽间，以满足现代家庭 的丰富生活需求。 ◆结构合理，实用率高，多层的得房率控制在90％左右，小高层得房率 控制在80％左右，提高住宅的套内使用面积。 ◆外立面要体现建筑的实用性、观赏性和艺术性，提升整个小区的文化 品位。建议采用“北欧现代简约风格＋中式现代”， 简约、时尚，中
●建筑品质 通过建筑工艺的节能技术、外立面的差异化风格等凸显建筑的优良品 质。
●服务品质 通过智能化技术的安防运用、多体系防护措施以及特约服务等，彰显小 区的物业管理与服务品质。
●生态品质 通过坡地、浅水系、林阵、花草、果树等立体景观绿化，体现小区的 自然性和生态性，打造驻马店自然生态小区样板楼盘。
20% 市、洗衣店、社区诊 所、音像图书店、烟 酒店、餐饮店、美容