三江航天兴隆国际车位市场调研报告一、停车位分类目前市场上的车位产品主要形式有：地面停车位、地下人防及非人防车库、底商架空层车库、半地下车库、立体化机械停车位、地上多层停车楼等六种。

其中，在住宅项目中采用较多的为地面停车位、地下人防及非人防车库、底商架空层车库、半地下车库四种。

二、停车位权属（一）地面停车位地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，直接设置在商品房住宅小区地表的停车设施。

开发商预售或现售商品房单元，并办理了初始登记及转移登记后，所有建筑物区分所有权人便共同拥有了该小区的全部土地使用权《中华人民共和国物权法》第74条第三款做出了“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有"的规定，这一类停车位只能归属于全体业主所有。

这类车位取得的收益，应在扣除管理成本后归该物业的小区全体业主所有，可以用于业主委员会工作经费或者物业管理的需要，也可以将其用于补充专项维修资金，或用于共用部位的维修养护。

需要明确的是，在小区内专门划出一块空地用来作为停车使用的停车位，如果其占用的土地部分没有计入公摊面积，则与房屋单元的关系相对独立。

开发商必须在当初申报规划时就已经明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，才可以拥有这些车位的所有权，将其出售、出租或者附赠。

在规划未明确的情况下，则为已计入公摊面积，开发商无出售出租权。

（二）地下停车位地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。

可细分为以下两类：一类是利用人防设施改建的可以在和平时期长期使用的停车位，另外一类就是普通地下停车场形式存在的停车位。

1、人防工程兼作地下停车位国家直接投资的人防工程是国防资产的组成部分。

在我国现阶段，人防工程投资趋于多元化，国家兴建，或房地产开发商根据要求也会修建一定的地下防空工事。

作为地下停车位使用最为常见，关于其产权问题也是争论不休。

有主张属于开发商所有，有的主张由国家享有所有权，由开发商来经营管理。

人防工程虽有国防特性，但并不能因此一揽子理解为归国家所有。

原因在于：其一，《人民防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。

只是规定了由投资者使用管理，收益归投资者所有，并没有界定人防工事的所有权归属问题。

其二，商品房小区的地下人防工程，国家并没有任何投资，因此不存在主张权利的基础。

因此，人防工程兼作地下停车位的权属，应该属于《人民防空法》第5条所规定的“投资人"所有。

如果是国家投资的，应归国家所有。

经人防部门同意，可以在不影响防空性能的前提下改作他用，其收益的一部分应上缴国家；如果是开发商投资建设的，经房地产买卖后其权属应转移至业主所有，业主可以使用、收益、处分，但仍然不能妨碍其防空效能之发挥。

2、非人防设施的地下停车位开发商在国家规定的防空空间标准之外，依照我国《城市居住区规划设计规范》制定最低标准，在居民小区的建设过程中必须修建具有相应数量的地下车位。

这种地下停车位往往设置于小区中心广场和高层住宅的地下，优点在于：其一，使停车空间大大增加，缓解了地面停车和小区交通的压力；其二，车位位于地下，有效避免了汽车噪音、尾染对小区的不良影响。

其三，高层住宅的电梯可以直接深入地下车位，有效缩短车位与住宅之间的步行距离，方便快捷。

这种停车方式特别适宜用地紧张地段，缺点在于其造价过高。

关于此类地下停车位，若不计入容积率则不能取得其所在地块的土地使用权，只能依附于区分所有建筑物小区的专有和共有部分，而不能取得完整、独立的房地产权利，地下停车位应一概属于小区业主全体所有。

国土资源部门在《国有土地使用权出让合同》规定，地下工程面积一概不计入用地容积率。

不计入容积率即不分摊用地面积，当然也不取得房屋所有权。

与国土资源部门规定相左的是，房产管理部门核定建筑面积时却计入地下部分。

非人防工程性质的停车位实际上是对地下空间资源的利用，地下停车位具有独立的建筑结构，可以成为专有所有权的客体，如其未计入公摊面积，可以成立专有所有权。

因此，应以是否计入公摊面积决定地下停车位的产权归属。

对于开发商立项时规划的地下停车位，如果建筑面积没有分摊到房屋面积中，其产权归开发商。

如果地下停车位的面积己作为公摊面积分摊到房屋面积中，则开发商就无权出售和出租，其产权属全体小区业主所有。

三、武汉市住宅项目停车位调研（一）本项目直接竞品项目车位情况结论：①各小区单个车位服务费在50-96元/月，地上车位以出租为主，服务费+租金范围为120-280元/月，地下车位服务费+租金范围为150-350元/月，地下车位多以签使用权的形式进行销售，价格范围为4-10万。

②由于小区道路属于公共部位，在道路两侧划线的车位，开发商和物业只能收取服务费，不能收取租金。

③小区规划内车位（或车库）实行出售和出租两种模式。

出租基本上是将租金与服务费进行捆绑收费，为促使业主尽快购买车位，有的小区采取提高租金的做法。

（二）武汉市主要高层项目停车位情况结论：①各项目多以地下车库停车位为主，地面停车位占比较少，主要采取直接销售或租售组合的形式。

②各项目人防车位多用来出租，若销售则以使用权租约转让的形式进行，一般为20年租约。

③各项目车位的销售方式有两种，一种是直接通知客户购买，另外一种是以认筹蓄客开盘的方式进行集中销售。

四、武汉市停车位现状总结(一)车位形式：武汉市现有项目所采用的车位形式主要为地上路边车位结合地下停车库。

地上架空层车库、半地下车库、停车楼以及机械停车形式目前在武汉市极少被采用。

1.地面停车：多数居住区广泛应用，但其加大了行人与机动车的交通组织难度，影响人车分流，降低了社区感官舒适度；客户接受度较高。

主要投入费用为铺装费用，可与绿化结合，固可以基本忽略。

2.地下人防及非人防停车：近几年新型居住区应用较多，有利于项目在绿化、交通组织等方面品质的提高，客户接受度较好。

主要投入费用为建安成本.3.地下停车人防部分只能通过租产生收益，非人防部分可以通过销售较快回收资金。

(二)车位租售形式：1.武汉市目前有产权的车位较少，多为使用权，使用权分为40年、50年、70年不等，其中以70年使用权居多。

2.市场上，车位无产权销售及使用权租约转让形式销售均被客户接受。

3.地下车位多偏向单一销售形式，也有部分项目采用租售组合形式。

4.业主对有无产权表现不敏感，但如果同一项目有产权选择，则更倾向产权车位。

(三)车位租售价格：1.武汉市目前车位市场价格主要由市场决定，表现为市场需求化导向，而非产品差异化导向。

2.中心区项目有产权车位车位多集中于15—20万元/个，无产权车位多集中在8-16万/个。

3.本项目直接竞品楼盘以无产权车位为主，多以出让使用权的形式进行销售，价格集中在4-10万左右。

无产权车位的价格低于市场水平。

4.地上车位租金为80-200元/月，地下车位租金为120-500元/月。

5.少量小区车位采取不均衡定价，一般多为“优、中、差”三个质量分级和价格层级，价差在5000元-10000元不等。

(四)车位租售价决定因素：1.车位设计：➢净高：项目车库入口净高多设计为2.8米以上（规范要求是小型车2.2米，轻型车2.8米）➢隧道宽度：项目车库隧道宽度多数设计为7米（规范要求为小型车5.5米，中型车7.0米）➢增加设备设施或提高档次：项目车位产品增加配置主要为智能化门禁、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设备、车位锁等）2.维护服务：目前武汉市各项目收取车位管理费后，物业公司主要负责车库、车位系统的清洁、照明、安全、调度工作，车辆美容及维修服务较少有提供，且提供均为有偿服务(五)客户情况：1.租赁客户需求多以地面车位为主，但是其中拥有车辆价格超过20万元的客户更愿意租用地下车库。

2.地下停车客户更愿意将车停放在距离电梯间较近的位置。

3.客户关注重点主要集中于车位数量、安全性、便捷性，所以对车位锁及车档等具有一定要求。

五、本项目停车位建议(一)本项目车位基本情况本项目一期机动车停车位总计658个，其中地上车位337个，地下车位321个。

(二)一般车位租售收益比较1、从租售收益比较根据以上统计的各项目车位价格，取与本项目基本情况相类似的市场价格，地下车位售价8-10万/个，地下车位出租价格120-500元/月·个，每月再收取车位的物业管理费约80元/月：则售价：8-10万/个车位+80元/月·个车位*12个月*70年=14.72-16.72万元/个车位租金：根据与航天兴隆国际区域项目同等租金水平，地下车位按照租金200元/月·个车位计算：（200元/月·个车位+80元/月·个车位）*12个月*70年=23.52万元/个车位（静态收益）同比可知，在不考虑空位率的前提下，出租收益比销售收益更高。

2、从租售具体优劣势比较结论：通过对租和售两种形式的收益对比：直接销售有利于租金迅速回笼，出租可使得车位收益达到最大化，但考虑到收费难度、空置率等因素，单纯销售操作更符合经济因素。

因此，世联认为，项目地下车位可采取租售同时进行的方式，通过租金算价引导客户一次性购买使用权。

（可以根据具体情况进行比较分析，最终选择最可行最适合的方式）。

(三)本项目车位租售价格建议1、地上车位结合对周边竞品项目的调研情况以及本项目业主入住现状，建议本项目地上车位以出租的方式进行，租金建议范围为180-280元/月·个车位（包含80元物业管理费），一方面可以促使业主保持合理的停车秩序，利于物业管理，另一方面保持小区整体环境的整洁度。

2、地下车位考虑到本项目可售车位较为稀缺，客户群以刚需为主，车位需求量不是很大，具体情况需要摸排。

区域车位销售价格并不高，考虑到项目车位及客户的成长性，建议采取市场周边竞品项目的中高值。

建议出租价格：280元/月·个车位（包含80元物业管理费）建议出售价格：8-9万元/个；(四)本项目车位推售建议1、推售原则①每户业主限购一个车位；②延长通知期，保证每位业主都能获得准备时间（尤其是外地客户）；③提前释放销售价格区间，拔升客户预期，挤压掉部分低价预期客户；④租售客户分开处理，避免租售同时举行容易出现的复杂局面；2、推售时间考虑到目前项目仅4、5号楼业主已入住，另外1、2、3、6号楼交房时间在2014年下半年，到2014年年底业主陆续入住，小区居住氛围逐渐浓厚，建议本项目车位推售时间定在元旦前后。

（具体推售时间根据客户摸排及市场情况确定）由于7号楼剩余两条腿2015年5月份推出，交房时间最晚，建议为7号楼业主预留30-40个车位，其余车位一次性集中推出。