开元集团取得地块
公寓首次开盘
五星级酒店开业 商场开业，开业率78%
商业对外销售
商铺销售完毕
2002年
2004年11月
2006年12月
2008年12月
2012年7月
两年，主要销售住宅及单 身公寓获取稳定现金流
两年养商，成立招商 部，统一招商运营
带租约销售，十年返祖，每年反 8.5%，到期后可续约，每年返9%
4
2 主入口自动扶梯和电梯
5 9
二商户，通道性提高
5 上下扶梯
6
次入口扶梯、楼梯，方便客户 直达二层，增加便利性
可通过楼梯直接步行至二楼餐饮
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Part 1 开元地中海商业广场
内部平面动线
1层平面动线
由于是街区式的购物中心，地中海商业广场的一层商铺主要沿街道分布，二层以上的商铺沿 着靠街的走廊分布。一层主动线宽12m，次动线宽5m；二层、三层、四层主动线宽4m。
项目概况
首层面积2.8万㎡，采取层层退方式，顶层面积约1.9万㎡，超市主 要位于二、三楼，建面约12690㎡，单层面积约6300㎡，其首层为 零售业态。 超市位于地块西侧，共分为三层，其中首层以零售为主，二三层为 超市，超市面积为12690㎡左右。 首层及二层主要以小面积商铺为主，通过总价控制，尽可能扩大客 群，三至四层主要以目的性消费客群为主，可进行面积放大。 3层
11
4层
Part 1 开元地中海商业广场
业态布局
主要以购物为主，超市、影院等12大主力业态满足家庭一站式购物需求，确保项目人气持续 提升
代表品牌
1F
3F
2F
4F
零售
餐饮
生活服务配套
休闲娱乐
超市
一层：主要以品牌服装零售为主，东西两侧入口设置有休闲餐饮，同时在人流量较少处辅以生活服务配套，定位中高端，主要以国际三线及国内一 二线时尚女装、男装为主，吸引青年客群，带动项目人气提升。 二层：以大型餐饮业态为主，吸引人流导入，辅以少量女装和儿童馆，对店铺较差位置，设置韦博英语培训机构，吸引目的客群； 三层：引入地中海电脑城和苏宁电器两大生活服务业态，同时辅以大型餐饮店，并穿插有网吧、桌球类休闲娱乐配套，以目的性客群为主 四层：以目的性客群为主，业态主要为休闲娱乐等大型主力店，含有少量餐饮
北翠路
③东北角次入口人气较差 ⑤南侧入口卸货通道 ④东侧入口人流较少
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Part 1 开元地中海商业广场
内部垂直动线
1
项目四面临路，地块通达性好，其中人流、车流主要依托西林北路及新松江路导入，人民北 路以车流为主，北翠路人流车流较少。
主入口扶梯将顾客快 速送入所需楼层
1 2
3
8
6
7
7
次入口扶梯、方便客户直达
二至三层均用天桥相连
2-4层平面动线
二至四层均用天桥相连，并采取层
电梯 扶梯 连廊 人流动线
层退的方式
内部以连廊相连，连廊宽度约4米
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Part 1 开元地中海商业广场
面积分割
主力面积集中在100㎡以下，占比量约65%，其中以20-80㎡居多，同时控制200㎡以上大 面积商铺数量，防止总价过高导致销售缓慢。
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Part 1 开元地中海商业广场
区位条件
项目三公里辐射范围内有松江大学城和松江新城核心住宅区，距离地铁9号线松江新城站1.5 公里，辐射总人口约25万人。
保利西子湾风情街 14000元/㎡
东 大学城商业区 部 地
华亭新苑商铺 26000元/㎡
铁
西区低密 度住宅商 业区 核心商业 配套区 商 业 区
人 民 北 路 双 向 四 车
新松江路 开元地中海 北翠路
泰 晤 士
周边环境 新松江路：松江区东西向主要交通干道，是开元地中 海来自松江新城住宅区人车流导入主要干道，且新松 江路公交站点设置较多。
松江区政府 市政景观带
人民北路：南北向主干道，是松江大学城消费者导入 主要交通线路。 周边环境：开元地中海商业广场距离松江大学城仅不 到一公里，位于松江新城核心居住区内，且紧邻松江 区政府，区位优势明显。
1栋办公 3栋酒店式公寓 3栋单身公寓 1栋五星级酒店
项目基本信息 项目概况
项目指标：占地91亩，容积率3.2
功能组成：半封闭式购物中心（8.6万）+五星级酒
店（7.3万）+公寓（4.7万）+办公（1.3万） 开业时间：2006年开业 开发商：开元旅业集团 设计公司：美国WATG, CALLISON、RTKL 建筑规模：总建面26.8万㎡，商业面积8.6万㎡ 业态组合：餐饮+零售+服务配套+休闲娱乐 楼层：商业4层、公寓18层、写字楼20层
开元地中海商业广场商铺面积区间划分
层数
整体面积 （平方米）
超市 （平方米）
三四楼为餐饮、休 闲娱乐、配套等目 的性消费，面积分 割较大
1层 2层 3层 4层 合计
28030.34 23090.41 20897.82 19127.14 91145.69
8205.6 6377.62 6314.85 -20898.07
2006年，底商价格仅6000元/㎡ 经过两年养商，2008年首层商铺价格达25000元/㎡ 开业六年至今，商铺均价达35000元/㎡
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Part 1 开元地中海商业广场
基本条件
开元地中海是松江新城最早的社区商业，以家庭、休闲、娱乐为主题的社区型购物中心，也 是目前沪郊社区商业中经营较为成功的项目。
开元地中海商业广场 35000元/㎡
海尚名都商铺 26000元/㎡
松江老城商业区
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Part 1 开元地中海商业广场
周边环境
项目四面临路，地块通达性好，其中人流、车流主要依托西林北路及新松江路导入，人民北 路以车流为主，北翠路人流车流较少
r=1km
松江大学城 人 民 北 路
文翔路 西 北 林 路
新 松 江 路 双 向 四 车
上海弘郡房地产发展有限公司
郊区社区商业案例
【 2013年9月】
上海弘郡房地产发展有限公司 ｜ 产品研发中心 1
C ONTENTS
1
2
松江开元地中海 泗泾三湘商业广场
松江区
2
Part I
开元地中海商业广场
3
Part 1 开元地中海商业广场
开元地中海项目商业并非传统直接销售，而是招商先行，通过两年养商，带租约销售，对业态进行控制， 实现商铺价格跳跃式增长。
小
镇
新城住宅聚集区
r=1km
主干道
次干道
市政景观带
7
Part 1 开元地中海商业广场
外部动线
①西北角主入口
基于人流方向，共设有6个入口，但人流导入主要依赖1、6号口，其次为3号口，2、4、5号 口人气较差
新松江路
自行车
①
②
③
⑥
⑥乐购超市入口
西 林 北 路
④
人 民 北 路
②新松江路入口人气较差
⑤
车库入口