商业综合体策划全案第一章项目定位分析4第一节、项目地块属性分析41、项目地理位置52、项目地质、水文、气候情形53、项目地势、地貌54、项目的市政配套情形55、项目周边都市配套情形5第二节、项目地块SWOT分析61、优势62、劣势63、机会64、威逼6第三节、项目定位71、总体定位72、项目的形象定位83、产品定位84、建筑风格定位95、目标客户定位106、物业治理定位11第二章项目规划设计11第一节、项目规划设计条件11第二节、项目技术指标12第三节、项目规划设计131、规划设计理念132、规划设计指导思想133、总平规划设计布局要点144、建筑风格设计145、竖向空间设计146、户型设计147、景观设计158、总平交通设计159、供电设计1510、消防设计1611、防排烟1612、结构设计1613、给排水设计1714、通风设计1715、报警与联动1816、煤气设计1817、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统1818、项目配套设施18第三章项目价格分析19第一节、住宅市场定价分析191、可类比住宅项目及参数确定192、本地块比较价格运算值20第二节、商业市场定价分析20第四章项目投资估算与资金筹措211、建设成本估算212、静态总投资233、动态总投资234、资本金245、资金筹借24第五章项目销售利润分析251、初步产值利润分析252、盈亏平稳分析253、敏锐分析264、项目开发觉金流量表275、财务评判结论28第六章项目开发思路29商业建筑的开发思路29第一节、项目策划291、市场调查292、项目定位策划29第三节、项目设计30第四节、项目建设30第五节、项目推广30第六节、项目销售31第七节、项目招商治理31第八节、项目物业治理31结论32第一章项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。

分析：A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日楼等名胜古迹为依靠，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。

这一带历来是昆明都市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示那个地点一直连续着的历史文明。

而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范畴内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。

举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场B、历史上的书林街，设置了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。

在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。

解放后，昆明市政府在书林街建立了专门多知名的学校及出版机构。

其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。

因此，书林街是昆明人文环境的典型代表；C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，差不多行成了良好的自然环境。

2、项目地质、水文、气候情形项目土地的地质情形，从实地观看来看，项目属于办公楼及旧产房。

原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带，气候温顺，全年无霜期长，差不多无封冻期。

分析：项目土地的地质情形总体比较良好，没有潜在的严峻地质灾难，适合修建房屋，在施工图设计时，应按照地质情形对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。

项目地处亚热带，气候温顺，全年无霜期长，差不多无封冻期，对项目的冬季施工、专门是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期可不能带来不利阻碍。

项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利阻碍。

3、项目地势、地貌项目地势相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。

项目属于办公楼及产房改造，场地平坦量较大。

分析：项目的地势、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利阻碍，适合规划建设。

项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提升项目的开发价值。

4、项目的市政配套情形项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。

项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便利。

分析：A、据项目现有的周边市政配套情形，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方一直，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情形，选择最经济、合适的市政配套方案。

B、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的要紧交通要道，建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。

5、项目周边都市配套情形由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。

同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。

能够满足现有社区的各类消费需求。

第二节、项目地块SWOT分析1、优势1.1、地段优势：地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。

1.2、都市配套优势：位于城中区，能享受到都市中心区域高度成熟、完善的都市配套；1.3、交通优势：临都市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、金碧路等都市主干道，交通十分便利；邻近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；1.5、景观优势：项目临近的盘龙江景观良好；1.6、人文环境：紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中，浓郁的人文底蕴为项目形象借势奠定了一定的先天基础；1.7、地块优势：临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。

2、劣势2.1、项目位于昆明老城区，周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是专门高。

2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。

不利于规划设计。

2.2、项目属于商业用地，银行贷款首付款比例高、时刻短、利息高。

3、机会3.1、城中区可供开发的土地十分稀缺，如此项目地块差不多是罕有的“黄金宝地”；3.2、螺蛳湾商圈为项目提供了，庞大的目标客户群体。

4、威逼4.1、，项目同时面临着市中心及一环路边的大规模，高档次的楼盘竞争。

项目有一定的市场竞争压力4.2、CPI连续创新高,银行可能连续加息.4.3、由于，某些专门缘故。

今年，昆明是的楼盘供应量远远小于客户的需求量。

如果，明年供应量集中开释，市场竞争的压力将进一步升级。

第三节、项目定位总体定位建议定位以住宅为主，商业为辅。

项目总体定位标志性的高品质人文楼盘住宅“大人物，小公馆”“教育改变以后”商业24小时高品质法式风情街总体定位讲明迎合都市的进展节奏，提供与都市进展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。

历史上的书林街，大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等。

解放后，昆明市政府在书林街建立了专门多知名的学校、出版机构、工厂、居民区。

随着昆明市都市化进程，书林路的工厂及居民区拆迁是必定的。

而书林街的文化特性，差不多深深印入昆明人的内心。

从历史属性和文化属性来看，项目应该主定位标志性的高品质人文楼盘；项目临近，金碧夜市、三市街商圈、螺蛳湾商圈。

项目无法与三个商圈相比，可考虑商业的互补。

三个商圈的经营时刻有限，（螺蛳湾—17：00，三市街—19：00，金碧夜市—2：00），可从时刻上来补偿位置上的差异。

结合，项目地块的历史属性，项目商业定位为24小时高品质法式风情街。

2、项目的形象定位书林街的高品质标志性楼盘项目形象定位讲明昆明市的房地产开发差不多进入品牌时代和品质时代。

消费者消费心理和消费理念差不多成熟，对有品牌和高品质的楼盘认同度高。

3、产品定位项目产品定位文化气息浓郁的标志性楼盘法国式的烂漫生活情调高层公寓—纯法国现代建筑风格的高品质电梯公寓产品定位讲明大型餐饮：纯法国菜，（如：枫丹白露），面积约2000㎡；法式风情街，法式教育培训机构：面积7000㎡；高品质电梯公寓：约4栋，面积约20000㎡；对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、文化优势、历史优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为纯法式人文高品质楼盘。

4、建筑风格定位项目建筑风格定位纯法国现代建筑风格建筑风格定位讲明法国人以丰富的文化遗产而自豪，这是毋庸置疑的。

法国相当重视教育艺术和知识性讨论被认为是每天生活的一部分。

不管是哥特式建筑的催人向上的精神（哥特式的大小教堂都有着高耸的尖塔和飞拱柱、镶着彩色玻璃的大型花饰窗格。

）依旧现代的科比西埃式建筑。

（科比西埃代建筑学派的创始人物之一专门捍卫以功用为主的理性都市打算。

他的作品有摩天大楼、网状道路系统、开放式空间，以及围绕着大都市的卫星城镇等）。

其建筑风格吸取和传承了丰富的人文底蕴文，其建筑风格与本项目所在的区域——昆明书林街相吻合，同时，昆明现有房地产开发的项目，缺乏具有纯法国建筑风格的项目，项目的建筑风格定位具有市场空白性机会。

项目采纳纯法国现代建筑风格，不仅能够做到项目产品的差异化，同时也与项目所在的都市地段区域属性和总体定位、形象定位匹配。

5、目标客户定位5.1、住宅客户定位都市精英、都市新贵住宅客户来源：以喜爱都市生活、在都市中心工作、生活的私营业主、自由职业者、企业中高层及外资单位的高级职员、企事业单位的中高层治理人员等高收入人群；住宅客户背景特点：以28岁以上的高收入人员为要紧客户，家庭月收入在7000元以上（未含隐性收入）为主；住宅客户心理特点：喜爱都市生活、以都市中心地段来体现其自我价值与身份的人群。

住宅客户消费特点：以二次置业为主，一次置业为辅。

5.2、大型餐饮客户定位知名品牌的大型餐饮企业。

5.3、休闲生活商业客户定位经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有一定经济实力的投资者休闲生活商业客户来源：昆明本地或长时刻在昆明的生意人、企事业单位及私营企业的高层治理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；休闲生活商业客户心理特点：讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资回报性，注重现实经营与以后经营的平稳性和投资回报周期，理性购买为主；休闲生活商业客户消费特点：以投资为主，自用或租赁用途为辅。

6、物业治理定位按照项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业治理，其定位为：人性化、酒店式的物业治理。

第二章项目规划设计第一节、项目规划设计条件1、用地面积规划建设净用地面积约：9773.38㎡；代征道路面积：713.34㎡2、用地性质：商业用地3、容积率：不大于3。