2006年
写字楼档次和建面 商住 区位 租售状况
南海大道与创业路交口 04年以前出租非常困难，04 年后出租状况改善
甲级
南山区政府对面 几乎未做广告就销 售一空
甲级，5万平米
东临规划的西部通道 开盘1年销售93% 海雅集团 、美都连锁、 协基科技等企业均整层 购买，用于办公；已入 驻公司50~60家，企业 类型以金融、地产、科 技类为主
业园
化重建
０５年地铁２号线和西部通道开工
06年对火车西站改造 ０５年开发楼盘量迅速增
缓慢发展
9９年大规模住宅开发 01年百分百公寓入伙，03年桂花苑商
加，居住人口猛增
务公寓入伙
85年始建南 94年修建创业路商业街、
油大道商业街 后海大道商业街
百货：99年12月海雅百货开业，02
百货：预计07年底海岸城购物
商 业
超市：96年家乐福开业
年曼哈商业广场开业（已关闭）， 03 年儿童世界开业， 04年天虹商场开业
超市：02年12月人人乐超市开业
中心开业
电器：05年1月顺电开业，05年
4月永乐家电开业 业
家居： 02年8月乐安居开业
电器：03年国美、苏宁开业
家居： 05年1月时尚家居广场开
写 字 楼 酒 店
钟楼商圈
•
•
高 新 区
小寨商圈
学府片区
7
西安小寨商圈
99年开始发展商业，04年商业氛围初步形成，写字楼和酒店随后入住；商 业业态中超市最先发展，百货与家居电器随后
90年 基础 建设
55年创建军 超市：99年8月好又多开业
03年
03年底对小寨十字四个方向的干
07年
07年10月地铁2号线开工
道全面拓宽改造，数座人行天桥投 用，小寨工人文化宫改造
•
99年，海雅百货开业
拟07年底，海岸城购物中心开业
•
12
深圳南山文化中心
家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达，以海雅 百货为代表的集中式商业周边写字楼林立，写字楼群集 处出现酒店
南山区政府 常８４ 兴桃 园 ２路 １ ３ 学 府 路
超 市
1 家乐福 ２ 人人乐 ３ 家家惠 1 海雅百货 ２ 曼哈购物广场（已关闭） ３ 儿童世界
南
路
南 光 路
南 海 大
７道 11 百 货
山 大 道 ２11
３ ２
４ 天虹商场 ５ 海岸城购物中心 ６ 领跑体育服饰 ７ 荟芳园商业内街 8 满家福百货 1 乐安居 ２ 国美
７６ 10 ６
桂 庙
路
滨海大道
９ １ ５ ３ ２ 12 ３ ５
海德二道 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 公寓 9 创 业 路
写 字 楼 酒 店
94年水神客舍开业（准3星） 96年银湖宾馆开业（准3星）
艺影城开业
０1年高科大厦入伙
03年华乐商务中心、SBI创业街、国 07年联合国际入伙（甲级）
光大厦（乙级）开发
05年4月慧谷时空入伙 01年龙安大酒店开业（3星） 06年10月华美达酒店开业（准5星） 预计07年光谷特一号酒店式公
寓入驻
4
武汉鲁巷商圈
集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达，餐饮分布由商圈核心向外围扩 散；超市可单店存活，专业店扎堆现象显著；写字楼群集处出现酒店
高新区 管委会
珞
喻 路 2 311 虎泉街 4 1 2 雄楚大街 2 4 15 4 2 鲁 磨 路 珞喻东路 2 关 山 一 路 路 3 关 山 二 路 喻 家 湖 路 3 2 超 市 1 鲁广当代超市 ２ 中百超市 ３ 关山超市 4 家乐福 1 鲁巷购物广场 百 货 ２ 关山商场 ３ 中百仓储 ４ 大洋百货 1 苏宁电器 ２ 武汉数码港 ３ 工贸家电 ４ 光谷通讯城 ５ 光谷书城
2
武汉鲁巷商圈
•
武汉鲁巷商圈毗邻高新区，周边高校林立，通达性好，为 片区商业中心
区位：位于东湖 高新区的中心地 带，距离最近的 市级商圈——街 道口商圈6分钟车 程，周边高校众 多 交通：衔接珞渝 路等多条城市主 干道，数十条公 交线穿行，通达 性好 人口：新增人口 入住率以每年10 万递增，居民以 高知阶层为主
华强北商圈 高新技术产业园 深圳大学 深圳西站
南山文化中心 20分钟 南山文化中心 6分钟 南山文化中心 4分钟 南山文化中心 5分钟
1 南山文化中心（区域商业中心）
中心城区 3 2 1 4
2 华强北商圈（市级商业中心） 3 东门商圈（市级商业中心） 4 蛇口商圈（区域商业中心）
10
深圳南山文化中心
业基地（光谷），00年工业总产值213 亿元
０7年4月地铁２号线动工
楼市一片空白
01年本地开发商开始在楚雄大道沿线
07年总供应量约160万平米，为武汉
开发住宅，02年万科等进入，03年大 量高档楼盘、大盘入市
百货：00年鲁广购物中心开业
供应量最集中的几大区域之一，现有居 住人口20万，一半为高校教职工

基础设施的改善促进产业的发展，住宅也将迎来大发展时期 在人口规模聚集到一定程度后，以大型超市为核心的商业开始形成，随后
百货、专业店、中型餐饮陆续出现，区域中心已经基本形成；如果在此时发 展写字楼，投资市场往往比较旺盛，但租赁市场会相当困难

区域中心相对成熟的时候，中高档写字楼会逐步出现，随着区域进一步发
区域商业中心形成案例
案例研究——出于高新产业和大规模居住片发展两大因素 的发展规律研究 借鉴点
武汉鲁巷商圈 西安小寨商圈
深圳南山文化中心
•
高新产业园区的各功能逐步实现的脉 络及其分布规律
深圳花园城中心
•
大型居住片逐步成熟过程中综合体项 目的发展策略研究
站在片区发展规律基础上，顺应趋势，抓住机会，控制风险
96年高新区成立，99年住宅开始大力开发，02年商业进入发展期，04年写 字楼开始良性发展；商业业态中超市最先启动，百货及家居电器随后发展
90年 基础 建设 住宅 公寓
83年创办深
94年
9９年
02年
05年
05年区委政府大楼迁入
圳大学
90年成立南山区
96年9月成立高新技术产
９９年滨海大道开通 04年对南海大道、后海大道进行美
学府板块
•
鲁巷商圈
东 湖 新 技 术 开 发 区
中心 城区 街道口 商圈
•
鲁巷商圈
3
武汉鲁巷商圈
政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发展，01年住宅开发，04年商 业氛围基本形成，05年大量写字楼入伙；07年后商业往地铁口方向发展
90年 00年 02年 07年 基础 建设 住宅 公寓
88年成立东湖高新区 00年东湖高新区批准为国家光电子产
深圳南山文化中心
南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳大学，片区人口高端，属 区域级商业中心
•
•
南山区 政府 深圳 西站 南山文化中心 深圳大学 高新技术 产业园
•
区位特点：南山文化中心位于 深圳南山区，非中心城区，属 区域商业中心 交通：临滨海大道和南海大道 两条城市主干道，交通便利 人口：高新区现有就业人员约 12万，深圳大学有近1万师生 ，片区居住人口多为高新区、 福田区、罗湖区上班一族，人 口素质为深圳各片区之首
写 字 楼 酒 店
99年国贸大厦开发，00年
百隆广场、文化大厦、中信 大厦开发，00年嘉汇大厦入 住
04年三北商务大厦、电子大楼入住，
07年祥源大厦开发
05年开米广场、高速大厦入住， 06年 阳大酒店开业（3星）
店（3星）、天德伦酒店开业
04年5月三北商务酒店开业
8
西安小寨商圈
商圈成熟区域写字楼大力发展，写字楼集中区域餐饮和休闲娱乐业发达， 附近出现酒店；高校板块商业以中低档为主
市政府 超 市
1 家乐福
２ 好又多 ３ 海星超市 1 百盛
百 货 大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店 小寨西路
租金120 租金170
２ 开米广场 ３ 民生国贸购物中心
14
客户构成
受04年西部通道规划利好消息，写字楼市场开 每层楼有3~7家企业办公， 始进入上升轨道。写字楼市场将出现分化，一 入驻以小企业为主 部分成为金融企业、总部在香港的外资公司的 后勤部门，如CALLCENTER等；另外靠近科技 园，拥有前海物流园、西部通道等便利条件， 可能会使南山中心区成为这些企业的销售中心
百货：07年中百仓储开业，预
自然形成的商业
超市：01年12月鲁广当代超市开业，
计07年10月大洋百货开业 计07年10月家乐福开业
家具：欧亚达开业
商 业
03年4月鲁广关山超市开业 苏宁开业
超市：07年中商平价开业，预
电器：04年11月工贸家电开业，05年
04年11月光谷书城开业
休闲娱乐： 预计07年底天河环
４ 百隆广场 ５ 大雁塔商厦 1 大中 ２ 新华书店 ３ 嘉汇汉唐书城 ４ 粤港台灯饰城 ５ 光影灯具城
一环南路
朱 雀 1 长 大 2 租金280 2 1 安 街 1
租金210
雁
２
兴善寺东街
塔
翠 华 路
租金180
路
专 ５ 5 ３ ４
租金130
业 店 及 其 他
南
路 ３
３
租金250
小寨东路
４
青松 路
9
等也会出现
要形成高端的写字楼集中区很难，前期以发展商务公寓为主，
紧接着中档写字楼会比较多，少量高档写字楼，且往往在商圈成 熟后
专业
店及 其他
大中型餐饮 大中型休闲娱乐 写字楼 酒店
民 族 大 道
新 竹