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地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
对地块价值的影响因素有哪些？ 宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
地价评估测算
根据测算公式对地块价值进行评估
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地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
城市概况 及发展
城市房地产 市场分析
地价评估测算
地价评估测算
价格定位 成本定位
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价值测算
项目总收益测算 项目总成本测算
项目地价测算
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块测算参考
公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交
易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
剩余法
原理：通过地上建筑物可实现的价值扣除其建造成本、专业 费用、管理费、不可预见费、销售费用、利息、税费及开发 利润而得出土地使用权的价格。
公式：地价＝总售价－总建造成本-专业费-管理费-不可预见 费-销售费用-利息-税费-利润
剩余法土地价值评估报告框架研究
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14.04.2020
地块价值评估技术方法
地块价值评估方法
地块价值评估原理
项目适用性
基准地价法
原理：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，按照替代 原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的 平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数进 行修正，
通过市场发展对项 目地块进行价值判 断，契合项目
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剩余法进行地块价值评估因素
外部因素
宏观政策影响、土地政策、土地供应
影响因素
区域现状与规划
土
地
地块资源与限制条件
价 值
内部因素
地块定位与项目规划
评
估
土地评估测算
影响地块价值因素分析 剩余法——通过剩余法测算各地块土地价值
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城市概述及发展 规划 城市经济指标分 析
房地产市场现状 房地产市场发展 趋势
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地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
区域规划 及发展
区域房地产 市场分析
针对性房地 产市场分析
地价评估测算
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区域概述及发展 规划 区域经济指标分 析 房地产市场现状 房地产市场发展 趋势 针对性市场概述 针对性项目分析
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地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
项目地块 分析
地块发展定 位
地块规划方 案
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
地价评估测算
本报告是严格保密的。
地块指标及资源 分析 地块优势及劣势 研判
地块发展定位
地块规划方案建 议 地块规划指标分 析
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地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
原始地价，与项目 地块真实价值相差 较远
市场比较法
公式：宗地楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数× 年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数
原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，
且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类 市场基准地价资料
似地产的成效价格作适当修正，
较难获得，可作地