评级技术债项规范编码：P-J-N-0010-F 个人住房抵押贷款资产支持证券信用评级方法（2016年12月版）个人住房抵押贷款资产支持证券信用评级方法摘要资产证券化是将企业或金融机构缺乏流动性但能够产生稳定的、可预期的现金流的资产进行组合，并以此基础资产产生的现金流为支持，在资本市场上发行证券的一种融资方式，以此方式发行的证券即为资产支持证券。

信贷资产支持证券主要包括公司信贷资产支持证券、个人汽车抵押贷款资产支持证券、信用卡应收账款资产支持证券、个人住房抵押贷款资产支持证券、不良资产支持证券等产品。

其中，RMBS是一款在成熟的金融市场较为流行的证券化产品，在美国等发达国家，RMBS在结构融资产品总量中的占比连续多年保持首位。

RMBS的主要功能包括增强资产的流动性和风险转移等；对于投资者而言，其分散的投资标的和相应的交易结构设计能有效降低证券的违约风险。

目前我国缺乏完善的个人征信系统建设，对个人信用风险的评估存在一定困难，以及个人住房抵押贷款一般期限很长，在很长的风险暴露期内，宏观经济、房地产价格等外生因素可预测性弱，且波动幅度大，综上，RMBS的信用风险评估比较复杂。

鉴于个人住房抵押贷款资产支持证券评级方法的复杂性和重要性，以及帮助投资者及其他机构理解中债资信评估有限责任公司（以下称“中债资信”）对个人住房抵押贷款资产支持证券进行信用评级的基本思路、了解评级时重点参考的评级要素、提高信用评级的透明度，中债资信制定了本方法。

需要说明的是，由于RMBS在基础资产特点、交易结构等方面与国外同类证券化产品存在差异，在中国境内发行RMBS的法律环境与其他国家也不同，因此，本方法仅适用于中国境内RMBS的信用评级。

中债资信的RMBS评级方法是以中债资信资产支持证券评级方法总论为指导，旨在说明RMBS产品信用等级的确定，以及需要重点考察和说明的评级要素。

另外，对于一些交易结构特殊的RMBS，可能需要依据受评对象的特性采取有针对性的分析，本方法所提及的评级要素可能并非完全适用。

目录一、概念说明及评级适用范围......................................... - 4 -（一）产品的定义 ................................................... - 4 -（二）评级的适用范围 ............................................... - 4 -二、个人住房抵押贷款资产支持证券的特点 ............................. - 4 -三、个人住房抵押贷款资产支持证券的评级思路 ......................... - 5 -（一）评级思路总述 ................................................. - 5 -（二）基础资产组合信用风险评估分析 ................................. - 6 -1．初始平均违约比率的计算.......................................... - 6 -2．基准情景平均违约比率的计算...................................... - 7 -3．TDR和TLR的确定................................................. - 8 -（三）结合交易结构的现金流压力测试分析 ............................. - 8 -（四）债项信用等级的确定 ........................................... - 9 -四、个人住房抵押贷款资产支持证券的评级要素 ......................... - 9 -（一）基础资产特点 ................................................. - 9 -1、基础资产平均违约比率............................................ - 9 -2、基础资产回收率................................................. - 10 -3、提前还款率..................................................... - 11 -（二）交易结构.................................................... - 11 -1、交易结构安排................................................... - 11 -2、信用增级措施................................................... - 12 -（三）交易结构风险 ............................................... - 13 -1．抵销风险....................................................... - 13 -2．混同风险....................................................... - 13 -3．后备贷款服务机构缺位风险....................................... - 13 -（四）主要参与机构尽职能力 ........................................ - 14 -1．贷款服务机构尽职能力........................................... - 14 -2．其它参与机构尽职能力........................................... - 14 -（五）法律风险要素 ............................................... - 14 -1．破产风险隔离................................................... - 14 -2．债权转让通知效力............................................... - 15 -3．基础资产的从权利问题........................................... - 15 -五、现有评级方法的局限性 .......................................... - 15 -一、概念说明及评级适用范围（一）产品的定义个人住房抵押贷款资产支持证券指金融机构作为发起机构，将个人住房抵押贷款信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行证券，以基础资产所产生的现金支付资产支持证券本息的结构性融资活动。

个人住房抵押贷款是指借款人以其购臵的房产作为抵押，向银行申请用于购臵该房产的贷款，根据国家政策规定，通常具有一定的首付比率。

（二）评级的适用范围本方法适用于我国境内能够实现破产风险隔离、基础资产为静态的个人住房抵押贷款资产支持证券的信用评级。

本评级方法是基于目前相关法律环境和法律法规而制订，尚未考虑未来法律出现不可预见的变化所带来的影响。

如果相关法律环境和法律法规发生重大变化，可能对受评证券信用等级带来影响。

二、个人住房抵押贷款资产支持证券的特点（一）、从基础资产特征来看，入池贷款笔数一般在几千到几万笔不等，单笔贷款平均余额占比一般在0.05%以下，还款方式为等额本金或等额本息，大部分为按月分期摊还，贷款利率大部分为浮动利率，贷款担保方式一般为以个人房产作为抵押，贷款的主要偿还来源为个人收入。

（二）、入池资产笔数较多，且借款人间的相关性较弱，通过资产组合以及各笔贷款在地区、职业等方面的分散性，可以较大程度上化解非系统性风险，降低联合违约发生的可能性。

（三）、入池资产均为个人贷款且笔数众多，因我国缺乏完善的个人征信系统建设且入池资产笔数众多很难实现逐笔分析，对个人借款人违约风险的衡量，很大程度上是基于发起机构提供的静态池数据进行分析。

（四）、基础资产期限很长，在很长的风险暴露期内，宏观经济、房地产价格等外生因素可预测性弱，且波动幅度大，会从违约与抵押物价格两端双向对资产池现金流产生重大影响，在分析中主要通过压力测试的方法来对未来的不确定性进行考虑。

（五）、真实出售和破产风险隔离是交易结构的核心，现金流支付机制灵活多样，且优先/次级结构作为主要信用增级措施是优先级证券获得较高信用等级的重要保证。

三、个人住房抵押贷款资产支持证券的评级思路（一）评级思路总述中债资信对个人住房抵押贷款资产支持证券信用等级的评定是对受评证券违约风险的评价，即在考虑基础资产损失分布的情况下，评估受评证券本金和利息获得及时、足额偿付的可能性。

对受评证券违约可能性的评估是以基础资产整体组合信用风险水平为基础，并结合压力测试、交易结构分析来综合判定。

首先，通过发起机构自身静态池数据体现出的平均违约风险（跟发起机构的风险偏好，贷前、贷中和贷后的管理水平等有关），和基础资产中单笔资产的LTV、账龄、剩余期限、还款方式和收入债务比等体现出的相对违约风险等，来决定基础资产整体的组合信用风险水平。

我们通常需要先对发起机构过往所发放贷款的违约风险进行衡量，这部分主要通过对静态池数据体现出的贷款发放后各状态间的转移概率进行计算，然后基于每笔资产的特点，构建组合信用风险模型，通过数万次模拟输出基础资产池的初始平均违约比率和违约分布等，再根据资产池和静态池在其他影响违约风险的因素上的差异，资产池在未来存续期和静态池过往期间违约风险的不同以及其他特殊因素等进行调整，得到调整后的平均违约比率，同时结合回收率情况，得到平均损失比率，最后结合压力乘数法下各级别压力倍数的设定，得到不同信用等级下证券所需承受的资产池目标违约比率（TDR）和目标损失比率（TLR）。

其次，由于组合信用风险分析过程中没有考虑超额利差、流动性支持、信用触发事件等交易结构特点，以及压力情景下基础资产产生的现金流在各时点对受评证券本金和利息的覆盖程度，因此需根据交易文件约定的交易结构和特定压力条件进行现金流分析及压力测试。

在现金流模型中，中债资信根据交易账户设臵情况、现金流支付机制、信用触发事件、信用增级措施等交易结构特点以及基础资产特征，构建专用于各产品的现金流分析及压力测试模型，计算得到各优先档证券的临界违约比率（在证券不违约的条件下，所能承受的基础资产最大的违约比率）。