证明，并按规定缴纳竞投保证金。 • (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 • (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 • (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合
同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 • (8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时
出让地块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、
银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 • (5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标。 • (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县
房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一 定比例作为定金。 • (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申 领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正 式国有土地使用证。
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形 式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂 行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、 招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直 接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国 有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
3、房地产行业五证办理及意义
3.1房地产行业的五证
1、什么是房地产行业的五证 2、五证的办理流程
3.1.1什么是房地产行业的五证
建设用地规划 许可证
预售许可证
房地产企业
国有土地 使用权证
建设工程施工 许可证
建设工程规划 许可证
3.1.2五证办理的流程
1. 整个五证办理经过的几个阶段 2. 每个阶段的操作细节及协助部门
殊情况可延长10个工作日。
3.1.2.2.4建设工程施工许可证的办理
齐补人请申回退全不料资
申请人提出申请
1、立项批文（发改局） 2、建设用地批准书（土地局）
3、建设工程用地许可证（土地局）
4、建设工程规划许可证√（规划局）
5、报建表、中标通知√（城建局综合股）
3.1.2.1整个五证办理经过的几个阶段
项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 销售管理阶段 施工管理阶段
入住及物业 管理阶段
3.1.2.2每一个环节的办理细则
3.1.2.2.1建设用地规划许可证办理
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让 的方式：
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 拍卖受让土地使用权申请程序： • (1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地
块实地勘察，搜集资料。 • (3) 用地者进行投资分析。 • (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
送土地主管部门： （1）土地使用权出让 （2）土地使用权划拨 （3）征用土地 （4）地价评估
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 • (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到
3.1.2.2.2国有土地使用权证的办理
• 属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存
量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。 4）1：2000地形图2份； 5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书； 8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。
• 二、根据项目可行性报告，进行投资决策，然 后土地获得，开始进行证照办理。
• 三、造价及设计开始出具方案，同时营销策划 开始进行产品定位。
• 四、工程开始施工，招商开始谈判，并与商户 签约。
• 五、工程竣工验收后物业接管，做开业前准备。 同时进行项目决算，作出项目后评估。
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房地产项目开发流程总体框架
培训目的
通过培训，使集团全体管理人 员普及房地产行业相关知识，使工 作中思路更加清晰明确。各部门协 作更良好，配合更默契。
培训目标
1.掌握房地产项目开发 流程。
2.掌握房地产项目开发 的总体框架。
3.明纲
一、房地产项目开发流程总体框架 的阶段划分
国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使 用证。 • 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得 《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得 《国有土地使用权证》。
3.1.2.2.3建设工程规划许可证的办理
• 办理“建设工程规划许可证”所需材料如下： 1，申报表；2，申请函；3，经办人委托书；4，规划 意见书；5，设计方案审查意见；6立项批复；8，项 目备案通知书；9，年度施工计划通知书；10，竣工 档案登记表；11，用地预审意见；12，人防审查意见； 13，消防审查意见；14，环保审查意见；15交通审查 意见（大型、闹市项目）；16，文物审查意见（文物 保护区项目）；17，全套申报所需图纸；18，土地证； 19，用地规划许可证；20，其它规划委认为有必要提 供的材料。 • 办理工程规划许可证审批周期为20个工作日，特
二、项目整体运作流程
三、房地产行业五证及演练
1、阶段划分
• （一）、项目论证阶段 • （二）、项目策划阶段 • （三）、设计管理阶段 • （四）、销售管理阶段 • （五）、施工管理阶段 • （六）、入住及物业管理阶段
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2、项目整体运作流程
• 一、投资研究，根据竞争环境、商圈调查、项 目定位等来出具一份项目可行性报告。