土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。

二、委托估价方委托方:xx县人民法院地址:xx县新城镇新洲大道南xx号三、估价目的受xxx县人民法院的委托,对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估,为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。

四、估价基准日二0一七年七月十三日(以现场查勘日为估价基准日)。

五、估价日期二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。

六、地价定义根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》,以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义:1、用途设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地,临裕民街两侧的房屋首层为商铺,二层以上为住宅,依据土地的最高最佳使用原则,故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。

2、面积设定:根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米,本次估价设定委估宗地面积为78平方米。

3、容积率设定:委估宗地为空地,委托方未能提供设计规划条件,因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5、0～6、0,本次估价按周边用地的平均容积率设定委估宗地容积率为5、5。

4、开发程度设定:委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。

根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。

5、土地使用权年期设定:委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。

至估价基准日,委估宗地剩余使用年期为50、5年。

本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50、5年。

6、使用权类型设定:委估宗地为国有出让土地使用权,本次估价设定委估宗地使用权类型就是国有出让土地。

7、限制条件:在估价基准日,委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等她项权利。

本次估价设定委估宗地无她项权利限制。

8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。

地价定义:综上所述,根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值就是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型与性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。

七、估价结果经估价人员现场查勘与当地市场分析,按照地价评估的基本原则与估价程序,选择合适的评估方法,评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为:评估土地总面积:78平方米评估土地单价:20050元/平方米评估土地总地价:178、39万元大写(人民币):柒拾捌万叁仟玖佰元整(取整至百位数)宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》八、注册土地估价师签章估价师姓名土地估价师资格证书号签章韩xx 2003xxxx531吕xx 2008xxx009九、估价机构负责人签名:xxxx土地房地产资产评估有限公司二0一七年七月二十四日土地评估报告附土地估价结果一览表估价机构:xxx地房地产资产评估有限公司估价报告编号:云科土评字(2017)第xxx号估价基准日:2017-07-13 估价期日的土地使用权性质:出让一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权限性质:详见《土地估价报告(正文)》2.基础设施条件:详见《土地估价报告(正文)》3.规划限制条件:详见《土地估价报告(正文)》4.影响土地价格的其她限定条件:详见《土地估价报告(正文)》二、其她需要说明的事项详见《土地估价报告(正文)》估价机构:xxx土地房地产资产评估有限公司二0一七年七月二十四日第二部分估价对象界定一、委托估价方新兴县人民法院。

二、估价对象本报告委托评估的估价对象,就是指陈锦兴位于新兴县新城镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地。

三、估价对象概况(一)土地登记状况根据《土地档案查阅答复书》的记载,权利人:陈锦兴,坐落:新城镇裕民街,不动产单元号:——,不动产权证号:新府国用(2008)001761,使用权面积:78平方米,用途:城镇混合住宅用地,权利类型:国有土地使用权,使用权结束时(二)土地权利状况1、委估宗地的土地所有权状况:在估价基准日,委估宗地土地所有权属国家所有。

2、委估宗地的土地使用权状况:委估宗地的土地使用权人为陈锦兴,使用权类型为出让。

3、土地她项权利状况:估价对象不存在抵押权、担保权、地役权等她项权利。

4、相邻关系权利:无。

(三)土地利用状况委估宗地为空地。

实际开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)与宗地红线内场地平整。

四、影响地价的因素说明(一)一般因素1、地理位置新兴县位于广东省中部偏西,地处东经111°57′37″至112°31′32″,北纬22°22′46″至22°50′36″。

东与高明区、鹤山市交界,东南与开平市接壤,南邻恩平市,西南连阳春市,西北为云安县、云城区,东北接高要市。

县境南北相距51公里,东西宽56公里,距海洋最近点100公里,县城距广州市150公里,全县政区总面积1523平方公里。

省道276、113公路干线与三(水)茂(名)铁路贯通县境。

2、自然环境新兴县四面环山,有“新兴盆地”之称。

发源于天露山山脉的新兴江主干流与新兴江从南向北贯通,沿河一带形成一条狭长的河谷平原与冲积小盆地。

地处北回归线南侧,属亚热带季风气候区,气候温与,热量丰富,光照充足,雨量充沛、霜期短。

累年平均气温21、5℃,年均降雨量1663、7毫米,年均日照1695、4小时,年均无霜期359天。

年均地温24、4℃,湿度23、3毫巴。

3、行政区划新兴县辖新城、车岗、水台、稔村、东成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河头、簕竹共12个镇,县政府设在新城镇象岗路。

4、新兴县社会经济状况2016年全县完成地区生产总值243、15亿元,增长8、1%,增速分别比全国高1、4个百分点、全省高0、6个百分点、全市高0、2个百分点。

工业生产企稳回升。

2016年全县实现规模以上工业总产值4366266、8万元,增长16、3%(按当年价计)。

2016年全县实现规模以上工业增加值872921、2万元,增长9、1%(按可比价计)。

按轻重工业分:轻工业增加值522404、1万元,增长8、2%,重工业增加值350517、1万元,增长10、4%。

按工业企业类型分:股份制企业增加值增长12、9%;外商及港澳台商企业增加值增长2、2%,其她经济类型企业增加值下降6、6%。

产销衔接,1-12月规模以上工业实现销售产值4261903、6万元,增长11、2%,产品销售率达97、6%。

固定资产投资略增。

2016年全县完成固定资产投资额1402016万元,增长0、1%。

项目投资1241303万元,下降16、0%,其中:5000万以上项目投资424804万元,下降46、8%,5000万以下项目投资816499万元,增长20、2%;房地产开发投资160713万元,增长31、4%。

消费市场平稳增长。

2016年全县实现社会消费品零售总额652219、6万元,增长12、1%。

其中:批发业58098、8万元,增长23、6%;零售业508353、2万元,增长11、4%;住宿业17676、4万元,增长4、3%;餐饮业68091、2万元,增长11、0%。

外贸出口增长、进口与实际利用外资下降。

2016年,全县完成进出口总额71531万美元,同比增长1、0%。

其中:进口总额2450万美元,下降57、6%;外贸出口总额69081万美元,同比增长6、2%。

外贸出口中:一般贸易出口47550万美元,增长16、1%,加工贸易出口21531万美元,下降10、6%。

2016年全县实际利用外资额1714万美元,下降32、2%。

财税收入保持增长,金融运行平稳。

2016年全县公共财政预算收入168285万元,增长5、6%(自然口径);公共财政预算支出396015万元,增长15、4%。

2016年完成国地税税收总收入265257万元,增长20、6%。

其中,国税税收收入94087万元,增长24、9%;地税税收收入171169万元(报市地税数),增长18、3%(未剔除营改增影响)。

12月末全县金融机构本外币存款余额2322648万元,比年初增长16、9%;境内本外币住户存款余额1615444万元,比年初增19、9%;全县金融机构本外币贷款余额1325602万元,比年初增长9、6%。

5、云浮市产业政策第一,打造宜居新兴。

利用高速公路建设与“交通攻坚”契机,进一步完善交通基础设施,改善城乡环境,加强城市管理,让群众生活更加便利、舒适。

第二,打造宜业新兴。

就就是要努力营造就业渠道广、创业机会多、产业发展旺的生动局面。

刚刚也讲了,新兴毗邻珠三角,区位优势明显,江罗、汕湛高速全面通车后,我们与珠三角发达地区的沟通联系将更加密切、便利,再加上园区载体完备、产业配套完善、服务热情高涨,人流、物流、资金流、信息流将不断流入新兴,这对我们发展以温氏为代表的农业、以不锈钢为代表的工业、以禅宗与温泉为依托的文化旅游业有重大意义。

通过发展经济带动就业与创业,使新兴成为投资置业的热土。

第三,打造宜游新兴。

新兴就是六祖的故乡,文化底蕴深厚,旅游资源丰富,包括六祖旅游度假区、天露山旅游度假区、金水台温泉3个国家4A级旅游度假区,目前我们正全力以赴把六祖旅游度假区打造成国家5A级景区。

同时抓好禅宗文化产业基地等项目建设,打造“印象六祖”与“中国禅都”,提高旅游知名度。

高速通了以后,越来越多的游客将选择到新兴旅游,带旺新兴的人气,促进经济社会发展。

(二)区域因素1、区域概况新城镇位于新兴县的中北部,就是新兴县委、县政府驻地,全县的政治、经济、文化中心,面积117平方公里(其中城区面积10平方公里,耕地面积28202、35亩、山地面积88363亩),现有常住人口96934人(其中非农人口53385人、农业人口43549人),流动人口3万多人,镇政府下辖36个(其中15 个村委会、21个社区居委会)居村委(下辖97条自然村、269个村民小组)。

2016年,全镇工农业生产总产值实现317、52亿元,同比增长12、9％;完成各项税收3、73亿元,完成计划的115、3%;地方财政一般预算收入1、28亿元,完成收入任务的108、7%;全社会固定资产投资78亿元,同比增长16、6%。

2、道路交通交通十分便利,省道S276、S113公路干线纵横县境,三(水)茂(名)铁路贯通南北,东行15分钟车程可达开阳高速,北走15分钟车程可到广肇、广梧高速。

3、基础设施条件(1)供水:区域内供水以市政供水为主,供水有保障。