九、土地估价师签字
签 名
（机构公章）
年 月 日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：
单位地址：
法人代表：
联系人：
联系电话：
邮政编码：
二、估价对象
说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具 体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等
三、估价对象概况
1、土地位置和登记状况（位置、用途、面积、四至等）
4、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务 院［1990］第55号令）
5、国土资源部关于严格按国家标准实施 《城镇土地分等定级规程》和《城 镇土地估价规程》的通知（国土资发［2002］195号）
6、 《确定土地所有权和使用权的若干规定》国家土地管理局［1995］国土［籍］字第26号；
f、公用设施条件主要影响居民生活方便程度，影响商业网点配套程度。
g、行政因素：区域经济政策、城市规划限制、交通管制状况
h、环境质量状况
i、危险设施：估价对象所在区域是否有危险设施，如加油站、油库、弹 药库、传染病医院等。
j、住宅用地、商业用地外立面分析、景观分析
应与采用的基准地价系数修正法和市场比较法中的因素条件、修正系数 说明表、修正系数相衔接和一致性。
（2）由于土地开发利用强度对地价影响较大，在描述地上物时应该把可以证明 合法的土地利用强度的有关指标详加叙述，例：房地产权属证书，房屋所有权证、房屋共 有权证、房屋他项权证、或者在建工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等， 针对以上各项的详细描述可以让评审人员判定估价方法中部分参数的合理性。
（3）要防止滥用假设条件。如估价方法选择中已说明土地市场不活跃，交易案例少， 排除了市场比较法。在报告使用的前提条件中又设定了“估价结果基于有公开、活跃的正 常土地市场条件”。又如法院委托的评估项目属限时强买处置类的评估，报告中设定“为 了使交易完成以及达成合理成交价格，需要有一个合理的谈判周期”这一假设条件。这些 假设条件均与事实不符、逻辑混乱矛盾，则属于滥用假设条件。
七、估价结果（价格偏离合理估价结果15%以上不合格）
评估土地总面积：
单位面积地价：（楼面单价/地面单价）
总地价：
大写及币种：
八、估价结果和估价报告的使用
（一）估价前提条件和假设条件
（1）委托方合法取得估价对象的土地使用权，并支付有关税费。委托方 提供的估价对象的《国有土地使用权证》及相关证明文件等是真实的、准确 的、完整的。
c、涉及现状建筑物产权不完整，应说明如何特殊处理与理由。
d、规划条件：应说明规划设计要点，包括建筑限高、容积率、建筑密度、 绿化率、公建配套等。应说明规划条件的批准机关、文号、批准日期及有效
期。
四、影响地价的因素说明
1、一般因素
(1)地理位置
(2)自然环境
A、地势、地貌
E、气候、水a、针对估价对象和估价目的的确定现状条件和规划条件两种情形。
b、利用现状条件：建筑物及具体用途、容积率、建筑物等。估价方法不 具体涉及建筑物而作列表简要描述， 但收益还原法、剩余法涉及到建筑费时， 应对建筑物、容积率、式样、成新度、结构、日照、通风等进行详细描述，
注意与后面的估价方法应用相衔接并保持逻辑性一致性。
7、 《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》国家土地管理局［1997］国土［籍］字第2号；
8国土资源部关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国 土资发［2006］307号）等
（二）有关技术标准
9、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
10、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》
特别说明：
（1） 土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、 农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共 有权证、房地产他项权证，对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建设用地 批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售（或预售）合同 及付款凭证确认土地产权；对临时用地和临时建筑，可采信有关政府部门出具的临时使用 土地和临时建筑批准文件。
（3） 评估价格仅为委托方估价目的提供价格参考。
（三）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方及估价人员现场勘察所得。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调 查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技
术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
a、来源与历史沿革：
改制重组涉及产权变动状况。出让应说明出让合同约定的主要内容，如 开工、竣工时间，出让金支付方式和交纳情况，代建道路、代征土地、代建 公用建筑，出让年限届满后地上建筑物处置情况等内容。产业用地涉及投资 强度、节约集约利用土地的重要指标等。
b、位置：除坐落外，应说明大致区位条件，如地处市中心、旅游区、城 郊结合地区，并对位置条件进行简要评价。
特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并 且假设条件是有可能达到的。例如：
（1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区 域均规划为单纯的工业园区，就不可行；
（2） 现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻 的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
b、他项权利对地价的影响，如抵押权，地价中应扣抵押额。带租约转让 价应在正常市场价值的基础上扣除承租使用权价值。
c、对地价产生重大影响地役权也应说明。
3土地利用状况 （土地利用状况，重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建 构筑物说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、 提醒土地闲置的时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等）
都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘 之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘 之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树 木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字 盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。 抵押评估应回避出具预测 性报告。
土地估价结果报告
项目名称： 受托估价单位： 估 价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期:关键词：（估价对象所在市、县） 估价目的:
安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告
第一部分摘要
一、估价项目名称
、委托估价方
三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、 清算、征收补偿、课税等。
1、不得出现两个估价目的；
2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘 由。
3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。
四、估价期日
五、估价日期
一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征 收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价 机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般
（四）估价中的特殊处理
女口：划拨用地评估
（五）其它说明
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、 准确性负责。
2、 本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用价格，若 待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地 使用面积等影响地价的因素发生变化，该估价结果应做相应调整。
(5)房地产政策与房地产市场状况
(6)城市规划与发展目标
不能机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性。
按用途分析描述。
a商业用地：自然因素、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、 产业政策、税收政策、金融政策、商业发展状况等。
b、住宅用地：自然条件、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、 城市化水平、居民收入与储蓄、房地产市场状况、税收政策、金融政策、房 地产宏观调控政策、住房供应与保障政策等。
3、个别因素
待估宗地位于，四至。评估设定用途、土地所有权，土
地使用权由方式取得，以及面积、形状、水文地质条件、临路状况等。
宗地实际开发程度为，评估设定土地开发程度为
供水：
排水：
供电：
通讯：
通路：
供暖：
供气：
场地平整：
地上建筑物：
链接道路状况，住宅用地临交通型主干道状况，商业用地临街状况和距 市中心和商服中心的距离。
宗地利用状况：规划设计要点或出让合同约定的开发程度。
住宅、商业用地接近公用设施距离。
商业、工业用地接近交通设施程度。
相邻土地利用状况：对估价对象利用的限制，重点分析估价对象有重要 影响的相邻土地利用状况。如估价对象北侧有小学、气象观测站，对估价对 象土地利用将产生非常大的影响。
规划限制：对建筑高度、日照以及建筑退让界址线距离等限制。
（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、 法规。
（4）委托方提供资料属实。
（二）该报告使用的限制条件
（1）评估报告是在评估基准日条件下，评估土地在限定条件下的土地使 用权价格。
（2）评估面积以国土资源局颁发的 《国有土地使用证》中所载面积为准 不同时需作说明。
地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：
表1待估宗地地价定义一览表
宗地名称
估价期日的
登记用途
估价设定的