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经依法批准改变容积率如何补交土地出让金
2011-11-10 | 来源：部长信箱| 【大中小】【打印】【关闭】
网名: 郑先生/女士身份证号: **************邮箱地址: zhen* @*****
电话: 135 ******通讯地址: 荣昌县 ************咨询：2002年旧城改造项目，以协议方式出让的，当时未约定建筑规模，2003年我县建委颁发建设工程许可可修50000平方米，为了提升城市形象，2006年经县政府同意调高容积率，中途未修改合同，现在验收时发现增加容积率，我市2009年出台政策是以规划许可的时间为准，如果协议出让的补交土地出让金=当时的市政府颁发的标准土地出让金*增加的建筑面积，而2011年出台的政策是补交土地出让金差额=现在的地段评估的市场楼面地价*增加的建筑面积。
差额比较大，县政府要求按2009年的标准，而市主管部门要求按2011年的标准执行，请问一下我们是按哪个标准执行。
回复：你好！为加强房地产市场宏观调控，进一步规范房地产用地管理，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中明确规定：“坚决制止擅自调整容积率行为。
经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
”征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。
土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估时点的楼面地价，原容积率规划条件下评估时点的楼面地价，原容积率下楼面地价进行期日修正后在评估时点的楼面地价。
核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。
核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。
评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。
对容积率调低引起的地价增值，补交土地出让价款可按新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。
（土地利用管理司）
关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函
山西省国土资源厅：
你厅关于房地产用地调整容积率后如何补缴地价款有关问题的请示收悉，经研究，函复如下：
为加强房地产市场宏观调控，进一步规范房地产用地管理，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中明确规定：“坚决制止擅自调整容积率行为。
经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
”征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。
评估应遵循《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行。
土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。
核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。
核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。
因调低容积率造成地价增值的，补交土地出让价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确认。
国土资源部土地利用管理司
二0一一年十月二十六日
深圳土地纠纷律师：从补交巨额土地出让金时间节点即补交标准，谈一起容积率改变事件
(2010-10-24 13:55:39)
括出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界限、开发期限等要求。
我国现行法律、法规和规章中均明确规定建设单位必须按照规划设计条件进行建设，不得擅自变更、更不得擅自超越规划设计条件进行建设。
但实践中由于各种主客观方面的原因，尤其是建设单位出于利益考虑，存在着大量的“一改（擅自改变用地性质）两超（超面积、超容积率）”现象。
尤其是近年来因建设单位超容积率建设，导致无法正常办理土地使用权证而引起的法律纠纷层出不穷。
此类纠纷又往往因为缺乏明确、权威的规范性文件作为处理依据，且常常涉及众多的物业买受人，导致处理起来有很大的难度。
当前我国城市建设高速发展，各个开发区内的建设活动更是方兴未艾，开发区内的建设单位改变规划设计条件进行建设的情况非常多，其中有合法的，也有违法的。
由于部分建设单位不重视改变规划设计条件的法定条件和法定程序，也未充分认识到改变规划设计条件之后可能需要承担的法律责任和风险，往往会导致建设单位需要承担巨额罚款和/或补交巨额土地出让金，给建设单位正常的生产经营活动带来严重影响。
本文从一起补交巨额土地出让金事件谈起，对建设单位改变规划设计条件需要承担的法律责任进行探讨和分析，旨在为建设单位（包括开发区内的建设单位）正确分析和防范因改变规划设计条件可能需要承担的法律责任和风险提供意见和建议。
事件基本情况：
2002年，某开发区管委会就某开发公司一开发项目立项批复和项目初步设计方案批复中，核定容积为0.25；2003年开发公司与国土局之间签订的《国有土地使用权出让合同》约定的建筑容积率为0.24；2005年规划局批准的建设工程规划设计要点和规划设计方案的容积率为不大于0.65；2006年规划局颁发项目《建设工程规划许可证》，根据其明确的建设规模则容积率为0.49；2008年项目建成并全部销售完毕，实际容积率为0.48；2009年国土局在项目大检查中发现，该项目容积率调整后没有办理相应的土地出让补充协议等手续，也未补交土地出让金。
随后开发公司向政府呈交《关于调整土地容积率的请示》，国土局依据上年度土地综合价评估后认定开发公司应补交的出让金为3500万元。
开发公司认为评估价的时点不对，应以规划局批准调整时的地价为准，而拒绝补交该出让金额；2010年全国土地项目大检查时，发现该项目至今未补办手续，遂以2009年度土地综合价评估后认定开发公司应补交的出让金为7000万元。
至此，开发公司向律师求助，希望能分析清楚到底该按什么时点评估土地价格，到底该补交多少土地出让金？
要想解决开发公司的上述疑问就必须从我国法律法规及部门规章和地方规定入手，进行彻底研究和分析。
一、我国出让土地规划设计条件的法律规定和要求
《城乡规划法》中对出让土地规划设计条件有明确规定，该法第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
”第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。
建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。
”第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。
未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
”即《城乡规划法》中明确规定了出让土地规划设计条件的确定和变更，并从土地出让、出让合同签订、申领建设用地规划许可证、申办建设工程规划许可证、建设、竣工验收前核实、法律责任等方面保障依法确定的规划条件能够得到切实的实施和执行。
在《城乡规划法》之前，《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称“《城市房地产管理法》”）中已经明确规定了建设单位（土地使用者）改变土地用途的法定程序，该法第十八规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
”第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出。