浅议房地产投资风险与防范措施【摘要】房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其在我国综上经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。

文中对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，经营管理阶段的脆弱性进行分析，然后针对风险提出可供参考的对策建议。

【关键词】房地产；投资；风险1 引言房地产业对民航业国民经济有重要的拉动积极作用，而且它也一直被是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。

但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而且巨大受各个方面的影响很大，尤其在我国今年以来经济转轨时期，风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险以及风险措施有着重大的现实意义。

2 风险和房地产投资风险概论风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。

风险有两种定义：一种表述定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则强调风险整体表现为损失表现一般的不确定性。

若风险整体表现为不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。

而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出高损失，不能从风险中获利信用风险的可能性，属于狭义风险。

本文是从狭义概念方面进行房地产开展投资风险的研究。

房地产投资风险是指投过房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不项目因素影响而造成的房地产确定没有达到预期的利润甚至赔本。

由于房产的寿命周期持续时间比较长，资金需要比较大、风险因素受外界因素影响比较多而且比较巨，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临长期存在各种各样的风险[1]。

3 房地产投资基金过程风险分析房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。

任何一个环节要素的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。

3.1 投资决策阶段的风险在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有最大、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，因为任何一个开发投资项目都有其差异性，所做计划教育工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。

房地产投资决策阶段的风险可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等开展四方面进行分析。

3.1.1 政策风险产业政策风险。

国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业发展结构调整，降低金融业在国民经济中地位的地位，紧缩投资于房地产业的房地产资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。

金融政策风险。

由于房地产金融投资金额大、投资周期长，这就注定大笔资金外部部分资金尤其是银行贷款额相当大。

因此，国家金融政策的调整对房地产业发展钢铁业有着不可替代的影响。

其中，金融政策风险中的利率风险对房地产投资中会的影响尤为重大。

利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

该风险存在于房地产业投资的全过程。

由于偏大房地产投资企业负债规模较大，当利率上升时，企业支付的利息与此同时增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减低甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。

土地政策风险。

农村土地产权制度的变更、不确定，不同的土地获得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、农地土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。

税收政策风险。

房地产投资中，各种税款名目繁多，占开发成本的相当大的占比，因此，一旦提高税率，房地产商将面临巨大成本风险[2]。

城市规划风险。

城市规划导致的布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业历史性带来重大影响。

3.1.2 经济风险市场供求风险。

任何一项投资业务都始于市场，终于市场。

房地产房地产项目建设周期一般较长，房地产商在投资决策前，必需关注市场行情的变化，预测未来房地产本土市场的走势。

投资决策精确与否，直接关系到房地产商品的利润能都。

通货风险。

房地产投资周期较长，风险问题期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩道德风险，也可能遭受因物价上涨而形成的恶性通货膨胀风险。

3.1.3 区域社会环境系统性风险房地产项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域社会环境风险对于房地产投资项目投资决策具有重要更的意义。

3.1.4 开发时机选择风险由于房地产开发周期长，易受国民经济的外界影响，因此经济发展趋势就经济繁荣成为影响开发时机的主要因素。

在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，房地产可望获得较好的收益。

当经济不景气时，房地产市场供过于求，房价下跌，房产难于租售，导致巨额资金占用和成本上升，预期的收益变成了实际的严重亏损[3]。

3.2 土地获取阶段的系统风险土地或进行获取是需要进行房地产投资前期阶段中除投资决策以外最为重要的一个环节。

在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。

征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会，由于市政建设我国法律建设以及个别民众的心理因素，或使拆迁很难顺利进行，最终投资者宁愿付出比预期更多的路程金钱和时间，承受更大的机会成本。

3.3 房地产项目建设阶段的风险3.3.1 工期拖延风险工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约风险损失、信誉损失[4]；另一方面，会不断增加投入资金利息支出，增加管理费。

3.3.2 项目质量风险质量是企业的生命。

开发项目质量主要体现在项目的稳定度适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。

企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。

3.3.3 开发成本风险房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。

建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。

3.4 经营管理阶段的风险3.4.1 营销策划风险在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销型式等都是很重要的方面。

因为消费者对价格最敏感，价格过高市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者鄙视商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险[5]。

3.4.2 物业管理风险房地产开发股权投资竞争激烈日益激烈，商家不仅代理商注重其价格和质量，系统管理而且还十分注重其客户关系，即物业管理[6]。

不良的售后服务以及不合理的得物业管理收费都是使得企业不佳信誉、难以发展的重要原因。

4 房地产风险因素防范建议4.1 充分的市场调查分析以做出科学的项目决策由于房地产投资一旦展开进行，相对而言所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。

系统分析通过房地产海外市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这将直接影响到地产投资项目的成功与否。

4.2 在投资决策时考虑银行贷款提高的可能银行贷款市场利率的提高，是发生频率相当高的好事。

特别是近两年，银行几次加息，且间隔时间非常长。

为了降低由此带来的脆弱性，一是在签订银行贷款合同时，尽量选择固定短期利率；二是在评价中国投资方案时，预先就对银行贷款市场利率的提高做出防范。

三是在进行投资方案的评价计划时，对开展银行贷款利率并进行灵敏度分析，短期利率充分考虑贷款利率可能带来的风险。

4.3 采取有效措施转移违约风险首先，投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担己方和赔偿。

例如，可通过房地产开发建设合同转移风险因素。

在责任问题中，合同双方可以充分利用它，巧妙地转移违约风险损失责任。

如一般房地产建设工程工期较长，施工单位期间将面临建材、设备市场价格波动等系统风险。

投资者可在中均协议条款中载明，若进度承建方造成工期延误及其他损失时，责任和费用由承建方承担。

其次，可以通过保险或进行转移，即参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的系统性风险。

不过，不是所有的风险都是可通过保险来转移的[7]。

保险人保险公司经营的范围只包括纯粹保险。

所以，房地产进行投资风险的转移，部分性地受到限定。

4.4 运用投资组合巧妙减小风险不同类型房地产的商业风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资的商业道德风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。

利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂特性作用，适应市场需要，能提高总体抗风险因素能力和获利能力。

4.5 健全监管机制，加强工程建设管理工程建设既是项目投资项目资金的消耗过程，又是建设工程完成建设完成过程。

在这一过程可能性中节省资金的可能性很小，但增加部分资金的可能性很大。

因此房地产商要认真签订施工合同，保证经济利益，聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理，在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施，减少因工期、质量、成本所引起的系统性风险[8]。

4.6 风险自留风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、可能出现转移或因冒该风险可能获得较大收入时，房地产开发商采取较表象的开发商态度，在不影响其大局利益的前提下，自身将这种风险承担下来，并承担风险所致的损失。

风险自留是一种重要的财务型关键性风险处理手段，其实质是在风险因素发生并必然造成一定损失后，房地产开发商通过内外部资金的职能部门融通来弥补受损单位所受损失，即财务管理在损失后为其提供财务保障。

风险自留还是处理残余风险的一种技术手段，在某些情况下也是唯一的风险对策。

4.7 创新营销方法来控制风险因素目前，房地产商通常采用的方式有分期付款、贷款购房、预租预售等。

分期付款是目前大多数房地产业销售主要方式。

贷款购房也称为按揭这种方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，促进了住宅的商品化，购房者可以在贷款先存入全部房屋价款的30%或40%的存款，以有作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者不可提供不可撤销的绝大部分担保。

为了分散投资基金风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售[9]。

投资者应该积极研究和分析当前的金融政策，采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。

5 结语随着市场经济的健康发展，企业经营环境日趋复杂，脆弱性也大为增加。

企业、行业之间的竞争市场日益加剧，如何防范风险、加强风险管理，已成为企业经营者面临的重要问题。

特别在当前后这次危机时代，房地产企业进入企业第三波洗牌，如何加强系统性风险控制，寻求在微利时代下让的微利盈利之道、生存之道，显得尤为重要。

本文在此对房地产投资过程中可能产生的风险以及如何防范风险粗浅探讨，希望能对房地产投资基金有所借鉴。

参考文献：[1]张建旭.房地产投资风险分析与防范研究[J]. 经营与管理，2008，（1）[2]方圆，高莹莹.浅议房地产开发投资风险与应对措施[J].华商. 2007，（22）[3]朱泽标.中小房地产公司开发全程集团面临的主要风险与管理[J].科技创新导报. 2008，（21）[4]褚惠玲.房地产开发企业风险分析与防范[J]. 现代经济信息. 2009，（15）[5]万俊.房地产租售与物业管理阶段风险分析[J].建筑管理现代化，2000，（3）[6]刘加刚.售后回租投资型物业的优劣势分析[J].房地产市场，2004，（3）[7]曲波.中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融，2003，（2）[8]奇光.对当前房地产房地产市场的基本判断和政策建议[J].中国房地产金融，2003，（3）[9]邵谦谦，王洪.日本房地产泡沫的成因分析继对我国的经验借鉴[J].中国房地产金融，2003，（5）作者简介：王立生（1976-），男，吉林省桦甸市人，经济师，研究方向：土地管理。