产权式酒店和分时度假酒店模式研究第一部分分时度假酒店1.概述分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。

并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。

也可委托酒店管理公司提供专业服务。

分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。

投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权。

2.国外分时度假的经营模式目前国际上分时度假酒店的经营模式如下：开发商——小业主：签署客房使用权分时度假合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；酒店管理公司——分时度假公司：签署分时度假系统使用合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证；也可以直接由物业管理公司全权负责日常的管理运营，物业公司只是不负责具体的营销活动，这样可以省去酒店管理公司部分。

酒店管理公司的合作模式：品牌授权管理（但在国内由于相关法规缺失和市场不规范，此种管理模式不存在。

）收费方式：技术服务费、基本管理费、奖励管理费等因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。

3.法律规定：1994年欧盟《欧盟分时度假合同指令》、美国《佛罗里达州2004年法令集》第721章、以及德国2002年《民法典》第481条等，都对分时度假做了定义和立法；但据了解，1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；目前中国国内尚无相关法律规定和监管机构，而且，之前也有国外分时度假公司到国内来进行分时度假销售的，之后也被政府、公安机关等勒令禁止，因此，分时度假产品暂不适合在中国发展。

4.国际分时度假公司情况1) RCI全球分时度假交换系统：RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。

RCI于1974年在美国成立，她是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个相应的分时度假村单元进行交换。

RCI在世界各地均有其办事处。

其亚太地区总部设在新加坡。

RCI 的母公司Cendant集团为全球500强之一。

RCI在世界100多个国家有超过3800个加盟度假村，为居住在200国家超过300万会员家庭提供度假交换和旅游服务。

RCI管理并拥有着全球70%分时度假市场份额及服务和30年成熟运作经验与全球成功的管理。

RCI只为分时度假拥有者提供度假交换，RCI绝不拥有任何度假村，不销售也不代理销售任何加盟度假村的产品。

2) 其他分时度假交换系统DAE达安国际度假交换公司Interval International 简称II ，CUC国际组织的子公司迪斯尼（1990年,进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制又称分数制)美国度假协会（ARDA）欧洲分时度假协会（ETF）等。

5.分时度假在中国的三种存在形式第一类是加盟国际交换网络的公司。

目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI的25家，加盟II的3家。

其经营模式与国际市场接轨，采用销售20－40年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在5万－8万元之间。

在加盟RCI的企业中，北京地区有5家，敦煌1家，黄山2家，无锡1家，重庆2家，珠海1家，惠州1家，丽江2家，昆明1家，杭州1家，三亚1家，海口2家，兴隆1家，青岛1家，威海1家，烟台2家。

上述酒店目前都以中小型单体酒店为主。

经营情况一般。

第二类是我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行探索和发展的大型企业。

此类企业将分时度假作为长线运作，自主开发或收购度假产品，自行销售度假卡。

例如：首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司；金典集团的红树林度假酒店系列（但其实质仍是股权式酒店模式，只是添加了分时度假的功能）。

第三类是分时度假销售公司。

此类公司只销售分时度假产品，它不参与分时度假房产的开发。

例如：广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司。

6.分时度假的优势对度假村开发商而言，由于把未来的使用权提前销售给购买者，从理论上来讲，开发商已提前收回了开发成本和利润；对时权购买者而言，这种方式能保证他们能用较低的价格(一次性买断)获得预设时间里，特别是旅游旺季时能使用该度假村的权利。

7.分时度假存在的风险虽然分时度假有一定优势，但是它由于存在以下风险，目前在中国从事分时度假服务时机尚不成熟。

这些风险主要来自于政府、法律、发展商和交换系统，如：1）度假酒店资源缺失；2）度假区资源匮乏；3）观光与度假是不同的概念；4）现分时度假产品难得到认可；5）资产安全风险没有保障，国内现有体制不完善；6）交换费用高昂；7）分时度假公司只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证；8）每年需要支付会员费，还要向酒店支付维修费，而且维修费可能会因通胀等原因上调；9）根据我国国情，“分时度假”的参加者并不一定能顺利得到想去度假国家的签证。

无法做到自主交换，酒店均由旅行社预定。

第二部分产权式酒店1.概述所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。

与普通住宅一样，它是有产权证的。

国内产权式酒店的土地使用年限为40年。

开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权，但不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。

投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资臵业，并将客房委托给酒店经营公司分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

产权酒店在中国已经发展了多年，之前在海南、云南等旅游地产项目运用时，开发商会承诺投资者3-5年的经营回报，同时签订3-5年的委托管理合同。

但由于承诺回报模式在实际操作中并不成功，故近期此种模式开发商在与小业主签订合同时，不承诺固定回报，且委托管理期限根据是否委托国际管理公司而不同，若委托国际酒店管理公司，需至少10-15年。

2. 法律规定：1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；2）2001年6月1日起施行的《商品房销售管理方法》也规定，房地产开发企业不得采取“售后包租”方式销售商品房，这就意味着在法律层面是不允许开发商以“售后包租”方式销售产权式酒店的，否则商品房买卖合同的效力就有可能存在争议。

3. 经营模式此模式关系开发商、小业主、酒店管理公司、物业管理公司四方，较为复杂，需进行法律、财务方面的统一设计安排。

目前中国的经营模式如下：开发商——小业主：签署商品房买卖合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证。

4. 与国际酒店管理公司的合作模式及收费方式针对出售物业，品牌输出管理合作模式：同国际酒店管理公司签订全权委托管理合同，使用其酒店品牌，加入其全球酒店网络，运营模式与常规酒店相同，至多在合同中加一条内容：“酒店管理公司将尽力完成酒店业绩指标，近可能帮助业主提高回报水平。

”酒店管理公司提供如下服务：技术支持服务、营销支持服务、品牌授权和统筹管理等。

收费方式：1）技术服务费：80-100万美元；2）基本管理费（含品牌使用费）：总销售收入的5%-8%；3）奖励管理费：超出营收部分的5%-8%。

备注：以上收费比例因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。

）5.产权式酒店的优点1)快速脱手，快速回现，减小资金压力；2)可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益；3)通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户。

6.产权式酒店的风险1)通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％；2)若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损；3)当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围；4)从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符；5)现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。

没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身经营的风险很大。

第三部分案例分析---实例1 红树林度假酒店系列项目类型：酒店建筑综合体总建筑面积：68 万平米开发商：三亚红树林旅游文化地产开发有限公司投资商：今典集团建筑设计单位：美国5+design 设计公司北京中建恒基工程建设有限公司水上乐园设计单位：美国白水公园1、项目简介：三亚湾红树林度假酒店占地面积约400亩，总建筑面积68万平方米。

酒店以“威尼斯人”、“云顶”、“米高梅”、“贝欧齐拉”等世界级“目的地酒店”为标准，是中国推出的第一座巨无霸式五星级酒店，也是中国第一座全生活概念度假酒店，是融度假、水上休闲、巅峰娱乐、全球美食购物体验、商务、超级会议会展等功能于一体的综合体建筑集群。

2、项目特点：✧巨无霸式五星级度假酒店它的硬件配臵远远超越五星级标准：5000 多间客房相当于12 座五星级酒店，2 座澳门威尼斯人酒店；综合厅可容纳4000-6000 人同时会议与用餐；近千米长人工运河，1.2 公里长东南亚风情河畔商街；汇聚500 余间店铺食肆的世界美食港；世界顶级“迪拜水上乐园”原版再现；迷幻海底餐厅；5 万平米国际电影节主题会展中心；承载嘎纳梦想的国际电影节标准颁奖影厅；1200 座的露天演出广场，结婚礼堂。

✧三亚湾红树林度假酒店——中国首座“股权式”酒店三亚湾红树林度假酒店引用金融投资模式，是中国首座“股权式”酒店。

酒店每间客房都拥有独立的产权证，面向个人和企事业单位、投资机构、旅行社等团体机构出售，投资一间客房即相当于成为五星级酒店的股东。