签订《商品房买卖合同》应注意事项
关于《示范文本》封面
[解读]封面“编号：GF-2000-0171”提示，2000年的《示范文本》是目前正在推行的《商品房买卖合同》最新版本。是正规印刷装订的，不是用订书机装订的，同时标明“中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局制”字样。目前法律并没有规定商品房买卖双方必须以《示范文本》签约。但是，《商品房销售管理办法》第23条明确规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，必须向购房者明示上述《示范文本》。这是为了防止在开发商单方制订的格式合同中设立合同陷井，欺诈购房者。无论购房者是否以《示范文本》签约，都应以自己签约的合同和《示范文本》对照，从而发现有无问题。
关于《商品房买卖合同说明》
商品房买卖合同说明：
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
[解读] 此项实际是以《示范文本》签约的注意事项，未填写内容的空白处，应加盖“空白”章或划掉，以免日后填写其它内容。另外，房产部门在办理房产证时，坚持要求买卖双方另行签订房产部门制订的非
《示范文本》合同，造成买卖双方存在两份合同。为了避免发生纠纷，建议购房者为办证而在房产部门要求签订的合同中特别约定，此合同仅限办证使用，双方权利义务关系仍以原订合同为准。
关于合同双方当事人
合同双方当事人：
出卖人:_________________________________________________________
注册地址：______________________________
营业执照注册号：_____________________________
企业资质证书号：________________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：______________________________邮政编码：
委托代理人：____________________地址：__________________________________
邮政编码：____________________联系电话：________________________________
委托代理机构：__________________________________________________________
注册地址：______________________________________________________________
营业执照注册号：________________________________________________________
法定代表人：____________________联系电话：______________________________
邮政编码：______________________________________________________________
买受人：________________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍________________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】___________________________________
邮政编码：______________________联系电话：_______________________________
【委托代理人】【】姓名：____________________国籍：______________________
地址：__________________________________________________________________
邮政编码：______________________电话：___________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
[解读]提请购房者注意以下问题：
1、查询出卖人的营业执照，弄清出卖人是否具有商品房销售的经营范围。
2、查询出卖人的房地产开发企业资质证书，弄清出卖人是否具有房地产开发企业资质证书，没有资质的，不得进行房地产开发、销售。
3、查清出卖人与开发商是否为同一人，即出卖人是否有权出卖正在销售之房产，有效办法是，核实出卖人与“四证”即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》的关系。
第一条项目建设依据。
出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为
______________________。
该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为__________________________________。
[解读]应注意审查《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》上的单位名称与出卖人的关系。同时注意建设用地的用途、使用年限及来源。如果是划拨用地、军用土地以及集体土地，必须改变土地使用的性质、用途，必须办理相应的审批手续和变更登记手续。划拨用地，还必须补交百分之四十的地价款，否则，不能做为商品用地，购房者将无法办理房产证和土地使用权证。在实践中也有土地使用权被查封或因土地使用权发生纠纷而发生诉讼的房产，这将对办理产权过户有影响，应谨慎购买此类房产。
第二条商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。
_________________________________________________________________________。
_____________________________________________________________________________________。
[解读]该条关键是如何判断是“现房”还是“预售”？“现售”是指所售商品房已竣工验收合格，而“预售”则是指正在建设中尚未竣工验收的商品房。“现售”与“预售”的条件不同，双方的权利义务不同，发生了纠纷之后，承担的法律责任也不同。
根据《商品房销售管理办法》第7条规定，必须符合下列条件才能销售：其一、具备营业执照和房地产资质。其二，取得土地使用权。其三、持有建设工程规划许可证及施工许可证。其四、竣工验收。其五、拆迁安置已落实。其六、配套基础设施具备交付使用条件。其七、物业管理方案已落实。
根据《城市商品房预售管理办法》第5、6条规定，必须符合下列条件才能预售：其一、取得土地使用权。其二、持有建设工程规划许可证和施工许可证。其三、工程量已达总投资的25%以上。其四、取得商品房预售许可证。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，没有预售许可证订立预售合同的无效。第9条规定，故意隐瞒无预售许可证或提供虚假预售许可证的，导致合同无效，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿
责任。特别提请购房者注意的是，除了核实相关证件上的单位与出卖人的关系外，必须核对原件，并要求出卖人在复印件上盖章。在购房之初，就注意搜集与购房有关的证据。
第三条买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上
___________层，地下___________层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积
___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
_______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________。
_______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________。
[解读]签订此条应注意的问题是：
1、附件一即平面图及附件二即公摊说明，很多合同都予省略，应坚持要求两附件。
2、根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，发展商在将商品房交付使用前应委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政部门审核后用于房屋权属登记。
3、购房者实际签订的形形色色的购房合同中，只约定建筑面积，不约定套内建筑面积与公摊面积。有的是因发展商自制的合同根本无此内容，有的是合同虽有此内容，但被发展商全部或部分划掉，故意不填，这都是对购房者不利的。
4、根据现行政策法律规定，关于公摊面积，购房者与发展商是可以协商确定的。如果双方协商一致，可以约定公摊面积。
5、有些购房合同，用语不规范，例如使用“实得建筑面积”这样不规范概念，从而引发面积纠纷。建议使用规范用语。
第四条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米______元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4、____________________________________________________________。
[解读] 特别提请购房者注意，如果选择非《示范文本合同》，又选择以套内建筑面积计价，必须在合同里做出明确约定，避免因计价方式发生纠纷，甚至因计价方式约定不明确而蒙受损失。
第五条面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__________种方式进行处理：
1、双方自行约定：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________；
（3）____________________________________________________________；
（4）____________________________________________________________。
2、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按
__________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=────────────────×100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
[解读]合同有两项基本原则，即意思自治与合法原则。合同有约定的，遵从合同约定;合同没有约定的遵从法律规定。关于面积确认及差异处理问题，在发展商自制的格式合同里，很少有约定，但现行法律及司法解释以及《示范文本》里，都做出了基本一致的详细约定，建议选择《示范文本》条款。建议购房者在签订此条时，在选择《示范文本》关于“误差”约定的条款的同时，另行在补充协议里约定什么是“误差”，在什么情况下适用“误差”约定条款。
《商品房销售管理办法》第19条第二款规定：“按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸不一致，相关尺寸在约定的误差范围之内，维持总价格不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买售人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。”从上述法律规定看，房屋面积误差，应是指“套型”与“尺寸”引起的。如果不是因“套型”与“尺寸”引起的面积差异，不应算作面积误差。
《示范文本》对发展商分摊的公摊面积，以附件的形式，要求发展商详细告知购房者，这对制止售房面积欺诈防止大幅度面积缩水，无疑起到了很好的作用。建议使用《示范文本》以合同附件形式列出公摊面积的详细情况，同时约定，如果因误差以外的原因发生的面积纠纷，按发展商售房面积欺诈处理。
第六条付款方式及期限。
买受人按下列第__________种方式按期付款：
1、一次性付款___________________________________________________。
2、分期付款_____________________________________________________。
3、其他方式_____________________________________________________。
[解读]《示范文本》里没有关于按揭付款的约定，如果选择银行按揭的付款方式，建议补充如下几项约定。1、按揭付款的时间，即出卖人与购房者双方同意何时由银行按揭付款。2、双方同意的按揭付款时间与银行实际的按揭时间往往不一致，建议双方约定双方同意的按揭时间与银行实际按揭时间不一致的处理方式。3、除了时间外，还有按揭金额。双方约定的按揭金额也往往和银行实际的按揭金额不一致甚至不能贷款，建议双方约定在两者金额不一致及不能贷款的情况下的处理方式。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23款规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品方担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。4、关于按揭付款，除出卖人与购房者在商品房买卖合同中有约定外，按揭银行也要和够房者签订按揭合同或贷款合同，这样由原来单一的商品房买卖合同关系，又引申出来了另一法律关系即按揭贷款关系。购房者为了购得房产必须同时履行两个合同，在两个合同履行
过程中，经常发生出卖人、购房者甚至按揭银行违约的情况。一旦一方出现违约，必定导致两个合同履行障碍。上述司法解释第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第25条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。”此时，关于违约责任的约定显得尤为重要。建议购房者在签订商品房买卖合同及按揭合同时，都要约定相应的违约责任。
第七条买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2._________________________________________________________________。
[解读]购房者应注意以下问题：1、逾期付房的违约责任应与逾期交房款的违约责任对等。2、出卖人解除合同的逾期日期应合理。3、如果只按揭付款，还应约定出卖人解除合同导致按揭合同也无法履行的相应的违约责任。《示范文本》对此无规定，建议购房者补充约定。4、此种情况除应在《商品房买卖合同》里做出约定外，还应在按揭合同里做出约定。按揭合同一般都是按揭银行自制的格式合同，对此往往也无约定，建议购房者补充约定。5、除出卖人提供保证的按揭合同外，按揭银行制定的格式按揭合同里，只有按揭银行与购房者双方。按揭合同是为购房合同服务的，购房合同的履行顺利与否，直接关系到按揭合同的履行，反之亦然。因此，建议购房人、出卖人、按揭银行三方签订按揭合同。6、违约责任的约定要合理，不能过高，过高当事人无法承受；也不能过低，过低对当事人双方起不到应有的制约作用，
丧失了签订合同的目的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”虽然违约金过高过低可依法纠正，但并不是自动纠正，一般是通过诉讼途径加以纠正的。7、《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。这就是《合同法》上的“后履行抗辩权”的规定。根据该条法律规定，如果出卖人逾期交房，或交房不符合合同约定，购房者有权不付房款。
第八条交付期限。
出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。
4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5．____________________________________________________________________________________。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；
2、_____________________________________________________________；
3、____________________________________________________________。
[解读]这是至为重要的一条，也是实践中发生纠纷最多的一条。建议购房者签订此条时注意以下问题：1、该条规定了4种交付使用的条件，但每一种交付使用的条件在法律上的规定并不十分明确，这是关于此条大量发生纠纷的原因所在。《房地产开发经营管理条例》第17条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房
地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行验收。”《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收暂行规定》第5条规定：“工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑资料、建筑构配件和设备的进场试验报告。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕；。
鉴于“房屋验收合格”及“房屋综合验收合格”的概念并不十分明确，现行法律又没有明确规定取得何种文件是“验收合格”及“综合验收合格”，建议购房者不要选取《示范文本》中的选择，另行单独做出明确具体的约定。
关于毛坯房的验收，《住宅工程初装饰竣工验收办法》第三条规定：“初装饰是指住宅工程户门以内的部分项目，在施工阶段只完成初装饰。房屋竣工验收交付使用后，房屋进行再装饰，按城市房屋装饰管理有关规定执行。”第九条规定：“再装饰的工程完成后，均应按国家和当地规定标准，由有关部门组织验收。验收不合格的不得报竣或交付使用”。根据上述法律规定，初装饰验收不等于建筑工程验收，也不能代替建筑工程质量验收。其法律含义，仅限于可以交付购房者进行二次装修。但在实践中，很多发展商以初装饰验收代替建筑工程质量验收，欺骗购房者，应引以为戒。
房屋的交付条款，不仅关系到交付的期限、交付的责任、交付的质量等问题，还事关办理房产证、交付房款等合同关键条款的执行，鉴订好合同交付条款意义十分重要。
在鉴订此条另需注意的问题是，发展商往往在自制的格式合同中，将不属于不可抗力交房的情形也列入不可抗力条款，以此减轻或免除其逾期交房违约责任，购房者应注意对此提出异议。
第九条出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2、_________________________________________________________________。
[解读] 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”如果双方买卖合同没有约定违约责任，发生纠纷以后，将按上述司法解释的规定确定违约方的违约责任。
出卖人逾期交房除承担违约金及陪偿损失之责外，购房者还有权解除购房合同。解除购房合同的条件和程序，也首先尊重合同当事人自己的约定，如果没有约定或约定不明确的，可以依照法律规定。最高人民法院前述司法解释第15条规定：“根据《合同法》第94条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内的未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”催告并不是解除购房合同的法定程序，如果当事人合同有约定可以直接解除购房合同，就可以不催告。催告解除购房合同，只是在合同没有约定的情况下，依照法律规定的解除购房合同的程序。
该条司法解释第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”解除合同，必须依照合同约定或法律规定的条件和程序，解除合同的期限是，催告的，为三个月；没有催告的，自有权解除之日起一年内。
合同第七条的注意事项，也同样是该条的注意事项。
第十条规划、设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
（2）___________________________________________________________；
（3）____________________________________________________________；
（4）____________________________________________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________；
（7）____________________________________________________________。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15
日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
___________________________________________________________________________。
[解读] 应注意以下问题：1、该条约定了两种变更，一种是规划变更，一种是设计变更。设计的变更，直接影响房产的户型、朝向、尺寸等，购房者一般较易察觉，而对规划变更则反映不够敏感。其实，规划变更对购买房产的影响，不亚于有时甚至远远超出设计变更对购买房产的影响，建议购房者对此一并引起足够的重视。2、这两种变更一定是经过批准的。规划变更，要经规划部门同意；设计变更，要经原设计单位同意。未经有权部门同意，发展商擅自进行的规划、设计变更，不适用本条约定。但如果购房者发现
发展商未经有权部门批准擅自进行规划、设计变更，应及时向发展商及有权部门提出异议。3、设计变更较易发现，而规划变更则不易察觉。因此，购房者在购房之初，就应向发展商索取小区报建规划，并由发展商盖章，以证明真实性。为了慎重起见，建议购房者将此内容写进合同，专门做出约定，不允许发展商在出卖房产时向购房者出示的小区规划内再加建任何建筑，或对原有绿地、假山、建筑等拆除，重新建设。
4、规划变更方面，还有另一不易被购房者察觉、注意的问题是，小区是分期开发的，在未开发的土地上，发展商建起了绿地或停车场等设施。由于发展商不讲明规划报建的真相，而购房者多数情况下不知道去调查一下发展商的规划报建情况，误以为这些绿地、停车场等设施是为一期配套的。等购房者买了房，纷纷入住以后，发展商便把这此绿地、停车场等设施拆除。这样，一期购房者的小区功能减弱了不说，也直接降低了一期房产的居住价值，房价也明显因此而下降。实践中，此类纠纷也不鲜见。为什么会出现此类纠纷，当然与发展商恶意欺诈有关，与购房者不注重小区规划也明显不无关系。这也再次提醒了购房者在购房之初关注小区规划报建的重要性。一旦发生此类纠纷，购房者对因此贬值的房产价值部分，可以请求发展商双倍赔偿，但对提出诸如退房之类的诉讼请求，则很难获得支持。
5、无论是规划变更还是设计变更，这对购房双方都是重要的变化，故该条约定，一定要书面通知，购房者也一定要书面答复发展商。为避免岐意，建议约定书面通知的方式为挂号或特快专递信函，双方为此在合同中应明确约定通信的地址及通信地址变更的告知对方的义务。
第十一条交接。
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
___________________________________________________________________________。
[解读]《示范文本》里将“交付”房屋与“交接”房屋做了两条约定，这是值得给予充分肯定的。该条第二款明显是针对前款逾期交接所产生的违约责任的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据最高人民法院上述司法解释，如果商品房买卖合同里对此种情况不做出特别约定，发展商的交房责任便因购房者的急于入住而一住了之，这对购房者是极其不公平的，对发展商违法、违约
交房也无异于一种变相的纵容。《示范文本》里对此种情况没有做出约定，特别建议购房者对此种情况做出特别约定。
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
__________________________________________________________________________。
[解读]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８－１０条，很好地解决了该条应明确而未明确的问题。第8条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第9条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同元首或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房以预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第10条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：
1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2. _____________________________________________________________。
3.______________________________________________________________。
［解读］１、该条将商品房的装饰、设备标准以附件形式加以约定，但很多合同不附此附件，应引以为诫。２、该条附件说是装饰、设备的约定，但从附件内容看，基本上是装饰建材的约定，关于设备几乎未做约定。建议补充电话、电视、燃气、宽带等设施及采用的水、电器材、建筑及装修材料等符合最新国家质量及设计标准、规范的约定。
第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1．__________________________________________________________________；
2．__________________________________________________________________；
3．__________________________________________________________________；
4．__________________________________________________________________；
5．__________________________________________________________________。
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1．_________________________________________________________________；
2．__________________________________________________________________；
3．__________________________________________________________________。
［解读］
1、第14条约定与第８条约定存在衔接问题，应注意两条在内容上的协调，不要重复或遗漏。
2、关于第14条约定的“基础设施、公用配套建筑”的有些内容，法律是有强制性规定的，不容当事人选择，发展商在交房时必须完成。
《消防法》第10条规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程施工时，必须经公安机关进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用。”
《建筑工程消防监督审核管理规定》第9条规定：“建设单位应当向公安消防监督机构提出工程消防验收申请，送达建筑消防设施技术测试报告，填写《建筑工程消防验收申报表》，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。”
《房屋建筑工程和市政基础设施工程施工验收暂行规定》第5条规定：“工程符合下列要求方可进行施工验收：……（十）有公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准允使用文件。”
根据有关消防的上述法律规定，发展商在交房时，消防必须验收合格。
签订《商品房买卖合同》应注意事项
第十五条关于产权登记的约定。
出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：
1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。
2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金
3．___________________________________________________________ 。
[解读] 1、关于在多长时间内发展商将办证资料提交产权登记机关备案，现行法律有明确规定。《商品房销售管理办法》第34条第2款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在土地房产行政主管部门。”《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋施工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋施工验收资料以及其他有关的证明文件。”建议购房者结合上述法律规定做出约定。2、就“备案”事宜，建议购房者再做出进一步的约定。如，发展在“备案”后多少日内将“备案”资料复印并加盖公章后提供给购房者一份。如果发展商不能向购房者提供“备案”资料，视为发展商没有备案，应承担没有“备案”的违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已施工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第19条规定：“商品买卖合同约定或者《房地产
开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”建议购房者根据上述司法解释的精神，对发展商办理房产证的时间及逾期办理房产证的责任做出约定。4、《房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第34条第3款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”
根据上述法律规定，房屋所有权证和土地使用权证是分开的，发展商除有义务为购房者办理房屋所有权证外，还有义务办理土地使用权证。但关于房屋所占用范围内的土地使用权证的办理及违约责任，包括本《示范文本》在内的绝大多数商品房买卖合同都没有做出约定。建议购房者依据上述法律规定，并参照房屋所有权证的办理及违约责任的约定，就土地使用取证的办理及违约责任做出相应的约定。5、发展商逾期办证后，购房者已装修、入住。如果此时购房者选择退房，发展商应赔偿购房者的装修损失。建议购房者对此做出约定。
第十六条保修责任。
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
[解读]
1、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》是商品房买卖合同的补充约定，是发展商对商品住宅承担质量责任的法律文件。但“两书”又往往是发展商自制的格式文本，为了确保购房者的利益，购房者应将“两书”上的内容与《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条、8条加以核实。第5条规定：《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
1、工程质量监督部门核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、正常使用情况下各部门、部件保修内容与保修期；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
第8条规定：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2、结构类型；
3、装修、装饰注意事项；
4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6、门、窗类型，使用注意事项；
7、配电负荷；
8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9、其他需说明的问题。
第十七条双方可以就下列事项约定：
1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_____________________________________________________；
2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权___________________________________________________；
3、该商品房所在楼宇的命名权_________________________________________________________；
4、该商品房所在小区的命名权_________________________________________________________；
5、________________________________________________________；
6、________________________________________________________。
[解读]屋面的使用权应归业主共有。但实践中，发展商为了促销，往往将屋面的使用权做为花园赠于某个业主，此种做法侵害了全体业主的利益。除屋面外，露于停车位、停车库、地下室，甚至绿地、花园等，发展商为了促销，也有将上述归业主共有的设施赠与某个业主的现象，这同样是侵权行为。
第十八条买受人的房屋仅作__________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享
用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义
务。 1 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。_________________________________________________________________________。
[解读]根据国家《物业管理条例》第55条的规定，征得业主、业主大会、物业管理公司的同意后，可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。实践中存在发展商擅自改变公共部位及设施以及擅自出租使用业主共有的设施问题，此条虽做了限制性约定，但未约定相应的违约责任。建议购房者在签订此条时做出补充约定。
第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第______种方式解决：
1.提交____________仲裁委员会仲裁。
2.依法向人民法院起诉。
[解读]此条是关于争议解决方式的约定。在约定仲裁时，关于仲裁机构的名称一定要填写准确，否则视为无效约定。仲裁虽时间短，双方可选定仲裁员，但一方对仲裁不服的，可以另行向人民法院起诉，这样使得仲裁结果不具有确定性，比一开始便向人民法院起诉反多了一道仲裁程序。为了避免此类尴尬，建议直接采用诉讼程序。
第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。
第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十二条本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如
下：
出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。
第二十三条本合同自双方签订之日起生效。
冬季施工安全注意事项集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-
冬季施工安全注意事项目前，各在建项目均已进入冬季施工期，安全生产工作必须作为重中之重常抓不懈。因此，特下发此通知，望各项目参建单位本着“安全第一，预防为主”的原则，把安全工作抓好、抓细、抓严，坚决杜绝安全生产事故的发生，顺利完成2010年建设任务。 一、现场防火 1、严格执行用火申请管理制度。禁止交叉作业时使用电气焊和明火，如必须使用需编制专门的安全专项方案，并经相关人员签字、审批。 2、必须进行电气焊作业时，操作人员必须持证上岗。作业面必须做好防护工作，设专人在一旁看护，收工后要重新检查是否有焊渣等残余火点后方可离开。 3、施工现场必须配备足够的消防器材及消防砂箱，且做到人人会使用。同时，施工现场必须配备稳定可靠的消防水源及接口。 4、禁上在施工场地内生火、吸烟。应在明显处张贴“禁止烟火”警告牌。加强现场安全检查，尤其是易燃、易爆危险品的存放、使用。
5、严禁施工人员在未完工单体内居住。 二、教育 1、加强对施工人员的冬季施工教育，时刻提醒施工人员冬季施工的注意事项。 2、坚持每天班前10分钟进行安全交底，班后5分钟检查，避免安全隐患，并做好记录。 3、做好冬季施工安全专项方案，并报请监理单位、建设单位审批。 4、正式开工前施工单位必须进行全员技术交底，让工人熟知工程特点及注意事项。 三、防电 1、严格执行“三级配电，两级保护”的临时用电制度，做好电箱的接地保护。配电箱内的电路器件要符合临时用电安全的相关要求。 2、临电线缆不应在地上乱走，更不应在其上面碾压，必须采用木杆架设，距地高度不应小于2米。
淘宝客服催单的注意事项 顾客在选完产品下单后，迟迟不肯付款，怎么办？就需要催付订单。订单的催付也是一门学问。怎么挑选催付的订单，这么多订单该催哪一个呢？什么时候催？淘宝客服技巧中最重要的应该算是售前客服技巧、售后技巧、话术技巧、聊天技巧、沟通技巧以及销售技巧，以下是专业客服外包公司上海网萌总结的一套完善的催单流程。 一、催单注意事项 1、电话催付时间：上午：11点-12点下午：16-17点晚上：19点-21点。 2、先查看客户的聊天记录，了解客户购买信息，挖掘未付款的原因。 3、对话，表达清晰，语速适中，说话要跟上客户的节奏，不能生搬硬套。 4、在客户不便接听的情况下，打扰的客户表示道歉并委婉收线，挂断后可以补发短信委婉说明打电话的原因。一切让客户感觉他们感到重视。 5、询问的时候一定要事先想好怎么说，了解未付款的原因和付款的大概时间。 6、电话催付后，必须点击“提示付款”再给旺旺留言（类似于客户同意改评价之后及时发个修改链接，并旺旺留言或者短信留言等）。 处理后一定记得备注，统一用带颜色的小旗子，写清楚反馈信息（格式：时间+客服昵称+提醒次数+反馈信息） 二、催付方式及流程 催付方式（1）旺旺催付（2）短信催付（3）电话催付 催付流程（1）电话提醒（2）点击提醒付款按钮（3）旺旺留言（4）备注订单 从效果上来看：电话时效性最强，有效性最高，短信和旺旺留言次之。当然，对于不同的客户，也需要有的放矢，选用不同的催付方式。对于第一次购物的客户，使用电话催付效果最好。通过查看买家信用排除恶意订单，再进行电话沟通消除客户疑虑，增加客户对卖家的信任感。电话催付前，先查看客户信息（姓名，性别，地址），了解客户拍下的产品（属性，格式）以及是否享受了优惠等信息，便于沟通顺畅。 三、话术 1、当客户通过旺旺与客服沟通，了解完产品信息下单后，客服需要及时主动提醒客户进行付款，如：“亲，请问待会儿可以完成付款吗？我这边可以为您审单，方便仓库提前为您配货。”“亲，您拍下的这款宝贝待会儿可以完成付款吗？我们当天订单在4点之前付款的都可以安排发出，否则可能会延迟您收到货的时间哦。” 2、默拍：“你好，我看到您拍下的商品未付款，请问是付款过程中遇到了什么困难吗？”“有什么我可以帮助你的吗？”“亲，您好，是不是最近忙呢？还是付款遇到问题了呢？您拍下的宝贝（附带链接）还没有完成付款哦，如果需要什么帮助请联系我们客服哦。”
规则防范(天猫客服注意事项) | 天猫规则真的很多呀，一个不小心就会被扣分~！那损失真的不小~！所以当天猫客服一定要知道和注意这些规则！ 1.规则防范(天猫客服注意事项) 1丶发票（6分） 2丶包邮问题（4分） 3丶信用卡问题（4分） 4丶货到付款问题（4分） 5丶泄露他人信息（6分） 6丶关闭交易问题（1分） 7丶付款方式问题 8丶套卖家保证金 9丶质检 以上这些，一旦违规事实认定，是会被扣分的。 一 : 关于发票问题（违规成立，扣6分） 发票问题的标准：只要买家有支付过货款，商家就需要无偿向索要发票的买家提供发票，不能拒绝，不能要额外的费用 常见的商家违约情况如下： 1丶商家表示不提供发票 2丶商家表示开发票需要买家承担税点金额,或者让买家承担发票邮寄费用3丶商家表示是特价商品，无法提供发票 4丶商家表示“纳税主体变更申请中"，“发票打印机器维修中”，“当月限额发票用完还未申领”，“财务不在，无法开具”等等==此种情况，应主动告知消费者需要发票后期可以补寄，并明确补寄周期，运费应由商家承担5丶经营类目为A，告知只能开具B类目发票（如鞋类商家告知买家只能开办公用品）,或A公司只能开B公司名称的发票。 6丶可开抬头为公司的发票，也可以开个人发票 二：包邮问题（如违规事实成立，扣4分） 包邮商品的发布标准：
1丶标题和产品图片中不建议加包邮等字样 2丶使用正确的运费模板，包邮的地区运费设置为0，非包邮地址，设置好正确的运费 3丶在信息描述中，还要对于包邮的快递有明确说明，买家指定其他快递如需补邮，要有明确说明 包邮问题的常见违规情况： 商家没有使用运费模板，设置的商家承担运费，也没有在页面说明运费情况，买家填写偏远地区拍下，商家要求加运费。此种如果买家投诉，肯定是算违背承诺的。 三 : 信用卡问题（如违规事实成立，扣6分） 信用卡问题的标准答案是： 1丶商城默认是支持信用卡支付的。 1丶淘宝集市丶淘宝商城（天猫网）丶电器城等开通了信用卡网关支付的商家；2丶交易金额在600元及600元以上。（注：商家限时折扣丶秒杀活动丶聚划算交易不支持信用卡分期。） 信用卡分期付款是支付宝为您在淘宝购物时，采用信用卡付款时提供的分期付款渠道，目前采用的是信用卡快捷支付方式。 目前支持的银行：中国银行丶平安银行丶中国农业银行丶招商银行丶光大银行丶民生银行丶中信银行丶广发银行丶建设银行。其他银行在逐步开放中，敬请期待。 支持的期数（每家银行手续费不一样，可在支付页面查看，具体操作点此查看： 中行：3期︱6期︱9期︱12期 平安：3期︱6期︱12期 农行：3期︱6期︱9期︱12期 招行：3期︱6期︱12期 光大：3期︱6期︱12期 民生：3期︱6期︱12期 中信：3期︱6期︱12期 广发：6期︱12期 建行：3期︱6期︱12期︱18期︱24期 注： 当总金额不能被分期的期数整除时，具体每期还款金额以银行计算为准。
混凝土冬季施工注意事项 混凝土工程冬季施工从整个施工过程的各个环节都要采取相应的保温、防冻、防风、防失水措施，尽量给混凝土创造室温养护环境，使混凝土能不断凝结、硬化、增长强度。早期混凝土强度的增长是抵抗冻害的关键。由于受气温的影响，混凝土强度的增长取决于水泥水化反应的结果，当气温低于5℃时，与常温相比混凝土强度增长缓慢，养护28d的强度仅达60%左右，这时混凝土凝结时间要比15℃条件下延长近3倍，当温度持续下降低于0℃以下时，混凝土中的水开始结冰，其体积膨胀约9%，混凝土内部结构遭到破坏，强度损失。冬季施工混凝土，使其受冻前尽快达到混凝土抗冻临界强度。 1、室外平均气温连续5天稳定低于5℃或当天最低气温低于0℃时，即进入冬季施工。 2、泵送混凝土在保证泵送的前提下，坍落度控制在170mm以下，非泵送混凝土在保证出罐的前提下，坍落度控制在140mm以下，以降低混凝土冻害程度。 3、施工现场做好混凝土覆盖保温材料，如塑料薄膜、草帘、毡布等。 4、搞好挡风外封闭，以提高保温效果。 5、冻土层上进行混凝土浇筑前，必须设法升温，使冻土消融。 6、混凝土应清除模板和钢筋上的冰霜、污垢和杂物，但不得用水冲洗，以防再次冻结。 7、混凝土接槎时，应预热旧槎，浇筑后加强保温，防止接槎受冻，对混凝土结构易冻部位，必须加强保温，以防冻害。 8、混凝土浇筑进行相关施工工艺后，须及时覆盖塑料薄膜并加盖草帘养护，以保证混凝土初凝前不受冻，根据施工部位及气温情
况，一般可参照如下数据：气温在00C～50C盖一层塑料薄膜和一层草帘，气温在—10 0C～0 0C 时盖一层塑料薄膜和三层草帘，低于—100C 时盖一层塑料薄膜和四层草帘，低于—150C应采用加温和其它材料措施（苯板）进行保温。对于拆模后的砼表面及时覆盖，防止砼表面温度骤降引起裂缝。 9、加强现场检查，检查砼表面是否受冻、粘连、收缩裂缝，边角是否脱落，施工缝处有无受冻痕迹，检查同条件试块是否与施工现场结构养护条件一致。 10、模板和保温层在混凝土达到要求强度并冷却到5℃后方可拆除；拆模时混凝土表面与环境温度大于20℃时，混凝土表面应及时覆盖，缓慢冷却。 11、适当延长养护时间，根据自然养护的试块强度决定拆模时间。 12、由于混凝土中掺有粉煤灰和外加剂，按国家标准要求，混凝土的养护时间不得少于14天，若早期养护不到位，其28天强度将受很大影响。 13、在任何情况下，混凝土受冻前的强度不得低于5N/mm2。根据《建筑工程冬季施工规程》7.1.1条规定，采取普通硅酸盐水泥配制的混凝土受冻临界强度应为设计强度标准值的30%，施工单位应根据实际情况在混凝土强度未达到临界强度之前，采取必要措施保护混凝土免受冻害。 14、当施工单位需要提高混凝土强度等级时，应按提高后的强度等级确定。15、当日平均气温低于50C时，不得浇水养护，宜涂刷养护剂。
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关于冬季施工作业中的安全注意事项 为加强工程建设进度，合理安排冬季施工作业，圆满完成今年的安全、质量管理工作。特提出以下要求，望各单位认真组织学习，遵照执行。 安全方面： 一、劳动防护用品 除配备一般个体防护用品外，所有员工必须穿戴符合国家标准的防寒防护用品，包括棉安全帽、软底防滑棉劳保鞋、棉手套、防寒棉衣棉裤等，特殊情况下可配发部分防雪眼镜。 二、冬施前的教育培训 各方应做好冬季施工安全教育培训和安全技术交底工作，重点培训有关冬季施工的规范、标准、规定，学习冬季施工的基本理论和施工方法；做好安全技术交底工作，重点掌握冬季安全生产的防火、防爆、防滑、防冻、防毒等相关知识。 三、现场作业注意事项 1、冬季风力在六级及以上严禁进行吊装作业。 2、构件与其它物体冻结在一起时，应采取措施化冻分离后方可进行吊装，严禁吊拉与地面冻结的构件及设备。 3、吊装作业区要设置警戒绳和监护人，非作业人员不得入内。 4、严格执行吊装方案和起重、司索操作规程，下雪天气不宜进行室外吊装及其相关的高处作业。 5、吊车在冬季施工中要采取必要的防滑、防冻措施，在—30℃以下停止吊装作业。 6、安排测温人员有计划的进行测温工作，以适应冬季施工。 7、加强施工用水管线的保护工作。 8、避免作业场所积水结冰影响施工作业。 9、气瓶口冻结不得用明火烧烤。应尽可能采用蒸汽或热水化冻。 10、必须在入冬前对施工场地进行检查，地下排水沟、井、坑等应设盖板或防护栏，并竖立醒目的警示标牌，以防雪后无封堵措施和警示标志造成人员伤害。 11、冬季行驶在积雪、积冰道路上的各种施工车辆，要装设防滑设施，限速行驶，在厂内行驶时，要有专人指挥，特殊情况下可设警戒区。 12、高空作业人员应集中精力，排除干扰，按要求着装劳保，注意防寒、保
进门问候-系统 1.您好!欢迎光临，很高兴为您服务! 2.您好!请问有什么可以为您效劳的? 3.您好，请问您有什么问题需要咨询呢?我很乐意为您解答。 4.您好，**店欢迎您!很高兴为您服务!……，如果喜欢我们的产品，记得 收藏我们的店铺哦! 引导催促-系统 1.不知道您要考虑什么样的问题呢?是价格方面的原因吗? 2.这是最后一件了哦，要买得赶紧了，呵呵。 3.忘了告诉您，我们这几天正好在促销，优惠很大的噢。 4. 您要这种型号还是那种型号?这款还是那款? 5. 您的眼光不错，这款是目前最热销的，刚刚才有顾客买了一个。 6. 您还有什么不了解或者不明白的地方吗? 商品咨询-系统 1.感谢您的信任，那我就给您推荐几款吧，但纯粹是个人意见哦。 2.您的眼光真不错，我个人也很喜欢您选的这款。 3.请告诉我您的具体尺寸，或者您也可以根据我们的《尺码表》进行对照 挑选。 4.亲的身高体重多少?平时穿什么尺码的?帮亲参考下噢! 安抚顾客-系统 1.抱歉让亲久等了，现在咨询量很大，回复比较慢，谢谢亲的耐心等待。 2.现在有多位顾客咨询，我正逐一解答，并非有意怠慢，请亲理解哦。 讨价还价-系统 1.呵呵，您真的让我很为难，我去请示下主管，看能不能给您打个折，不 过估计会有点难，您稍等哦…… 2.我们都知道好货不便宜，便宜没好货，其实如果我们换一个角度来看， 最好的产品往往也是最便宜的，因为您第一次就把东西买对了不用再花 冤枉钱，而且用的时间久，带给您的价值也高，您说是吗? 3.非常感谢您的惠顾，不过，网上店铺的各项成本也不低，对于初次交易 我们确实都是这个价格的，以后不论是您再次购买或者是介绍朋友来购 买我们都是会根据不同金额给予优惠的。 4.这个价格已经是我们的最低价了，实在没办法啊，呵呵，请您多多理解。 麻烦您考虑下哦，需要的话请联系我或直接拍下，谢谢!
糖尿病护理查房 主讲人：傅晓玲 基本资料：姓名：周文祥，年龄：69岁，性别：男，职业：退休教师，婚姻：已婚。 主诉：口干、多饮、多尿、视物模糊3年余。 现病史：患者3年前出现口干、多饮、多尿，伴视物模糊，无明显四肢麻木，无间歇性跛行，伴逐渐消瘦，诊断糖尿病，先后予格列齐特、唐力降糖， 在家未监测血糖，自述门诊检查时示血糖控制不佳，目前予拜糖平降糖。 患者近期出现口干、多饮、多尿症状明显加重，为进一步治疗入院。病 程中，患者精神胃纳可，睡眠差，大便正常，尿频、尿急、尿不尽、夜 尿增多，无尿急，近1年体重下降10斤。 既往史：2001年有心肌梗死病史，行冠脉支架植入术，平素服阿司匹林及倍他乐克。 入院体检：T：36.0℃，P：118次/分，R：20次/分，Bp：120/80mmHg，Wt：58.5Kg，H：173cm； 一般情况：身高173cm ，体重58.5 Kg ,BMI 22.95Kg/m2,无特殊体型，无特殊面容。皮肤、粘膜:无色素沉着，无紫纹，无溃疡，无痛风结石。眼:眼 睑无水肿，结膜无充血，晶体无混浊。甲亢眼征：无突眼，无上睑挛 缩，眼裂增宽，Mobius征(-)，Stellwag征(-)，Von Graefe征(-),Joffroy 征(-)。甲状腺：无肿大，无结节，无压痛，未闻及血管杂音。 入院诊断：1、糖尿病 2、冠心病陈旧性心肌梗死心功能IV级 护理问题： P1、营养失调：抵于机体需要量—与体内胰岛素不足，葡萄糖不能充分利用或控制饮食不当有关。 P2、疾病知识缺乏，与信息来源不足有关。 P3、有感染的危险（糖尿病足），与高血糖，微循环障碍，机体防御机能减弱有关。P4、潜在并发症：①酮症酸中毒，与胰岛素中断或剂量不足、饮食不当，感染及各种应激反应有关；②底血糖，与胰岛素使用不当，饮食不当有关。③视力模糊，与血糖控制不好，眼底血管病变有关。④潜在出血，心力衰竭，猝死，心律失常与治疗用药有关。
淘宝客服日常沟通与常用技巧 客服与客户交流的流程：欢迎语-对话-议价-支付-物流-售后-欢送+好评 沟通过程中，尽量避免使用否定词， 如：不能没有不可以之类。如果使用否定词，一定要加解释。 客服与客户交流的流程：欢迎语-对话-议价-支付-物流-售后-欢送+好评 方法/步骤 1. A. 当接收到顾客发送的第一个消息时，首先要做到的是快速反应，不能让顾客等待超过10秒.活动咨询人数较多时，优先回复新接入客户的 B. 欢迎语包含自我介绍，具体格式为： 您好，我是客服8号，很高兴为您服务，有什么我可以效劳的+笑脸表情 您好，欢迎光临XX旗舰店，客服8号竭诚为您服务+笑脸 招呼：及时回复，礼貌热情（举例说明）买家：老板，在吗？ 客服：亲，在的，正等着您呢！很高兴为您服务！买家：你家新款还有吗？（注：这款刚好卖完了）客服：真是不好意思，这款卖完了，有刚到的新款，给您看一下吧！ 总结：1、当客人询问的时候一定第一时间回答，因为有可以他是同时在问几个卖家，如果你回答的慢一些可能就失去了一个机会。2、回复时一定要避免一个字回答，如：在、没、没有、卖完了。这样的简单回答会让客人觉得你很忙，没空搭理，客人都是喜欢被重视的感觉！适当加一些表情效果会更好。
2. 对话环节 对话环节是顾客对我们产品了解的一个过程，客服首先要对公司产品有一个深入了解，站在一个大师级别的高度，解答顾客对产品的疑问，可以适当 引用一些专业性术语，权威性数字。但在介绍产品的时候，要用让顾客便于理解的话语。关键还是自身在于对产品的了解。 衣服颜色尺码的问题，这时我们一定要做到心中有数，大概的熟悉库存，在这种情况下我们就要给顾客一颗定心丸，不要答应了顾客，到发货的时候又说什么颜色没有了，什么码数没有了，虽然有些顾客会很理解的配合我们，但是如果碰上要求高的顾客，不换，那么会很容易搞的双方都不开心。如果没有，在顾客拍下之前就应该告知顾客，这样可以免掉很多不必要的麻烦。或许顾客会因为你的诚实而感动，就算是这次成交不成，但是难免他下次第一个想到的就是你。 1. 3. 议价环节 议价是当前客服工作中最常见最头疼的问题，作为买家，在网购过程中，讨价还价已经成为大多数的习惯。 A. 爱贪小便宜型，并非买不起，而是讨价还价已成习惯。 B. 心理需要得到慰藉，以讨价还价成功来满足自身内心的成就感。 对于以上顾客，首先需要声明我们产品是优质的，销售价格是公司制定的(已经是最低了)，
冬季施工混凝土需注意事项 混凝土路面具有强度高、稳定性好、耐久性好、寿命长、养护费用低、无污染等优点，城市道路和公路均广泛采用。由于北方地理位置特性，冬季气温较低，冬季施工混凝土路面往往会遭受冰冻侵害，影响工程质量，严重时必须进行大面积返工，既造成了浪费，又影响了工期。 一、混凝土冻害的影响因素 （1）混凝土设计抗冻标号偏低：决定混凝土抗冻能力的重要指标就是混凝土的抗冻标号。目前，很多地方往往不考虑冻融破坏问题，经常是未确定混凝土抗冻性指标就进行施工。 （2）材料品质对混凝土冻融破坏的影响：组成混凝土的材料品质与抗冻性决定着混凝土抵抗冻融破坏的能力，另外抗冻性要求较高的混凝土可采用加气剂提高抗冻标号。 （3）混凝土在施工和养生阶段的主要影响因素：如配合比不严密、水灰比过大、人工拌和不均、振捣不密实、不注意湿润养生等等。尤其在养生初期混凝土受冻，将会降低混凝土抵抗冻融破坏的能力。 二、混凝土防冻措施 要提高混凝土的抗冻能力，应特别强调施工和养生阶段的质量控制。针对以上论述和分析，我们在道路混凝土路面作业中，从混凝土的原材料选择、配合比、浇筑和养生4个环节着重考虑： 1、混凝土原材料的选择
（1）选用抗冻性高的水泥：我国各种水泥抗冻性高低次序如下：硅酸盐水泥>普通硅酸盐水泥>矿渣硅酸盐水泥>火山灰或粉煤灰硅酸盐水泥。在冬季混凝土施工中，应首选硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥。 （2）掺入提高抗冻性效果显著的外加剂，如加气剂、减水剂、早强剂、速凝剂、防水剂、发泡剂等。各种外加剂掺加量比例大致如下(以占水泥重量百分比计)：加气剂：1/1000-1.5/10000；减水剂： 0.2%-0.5%；防冻剂：4％-5％；早强剂：氯化钙1.5％-3％；氯化钠：1％一2％；三乙醇：0．05％+食盐1％+亚硝酸钠1％；硅酸钠：2％+食盐1％。 2、混凝土的配合比 配合比、水灰比，最优砂率及含气量对混凝土的抗冻性都有影响，其中影响最大的就是水灰比。因为水化反应所需水分只占水泥重量的25％-30％，但为了满足施工和易性的要求，常常将水量加大到50％-70％，甚至更大。用水量大大超过水泥水化反应所需要的实际水量，而且多加的水是以游离态存在于混凝土中，游离水越多，孔隙就越多，密实度就越小，因而就会降低混凝土的抗冻能力。一旦气温降低到0℃以下出现结冰时，混凝土抹面工作会难以进行。所以冬季进行混凝土施工时，一定要掌握好砂率，控制好水灰比，一般不宜超过0.55。 3、混凝土的浇筑 混凝土搅拌应该均匀透彻，这样有利于增进混凝土强度和提高抗冻性。因此宜尽量采用机械搅拌，如若用人工搅拌，一定要搅拌到混凝
“亲，您好！在的，有什么可以帮您的呢？”客户沟通的过程中一定要注意 1.倾听客户的问题 等客户把问题说清楚了再帮客户去解决问题。在与客户的整个沟通过程中要多用到：您，请，稍等…… 2.介绍店铺的时候 A.当为顾客做导购的时候要多用“小店”。一下子就提高了客户的身份，让 客户感觉自己很有优越感，一下就感受到了”上帝式”的服务。 B.当为顾客解决问题的时候要多用“本店”。让客户感觉我们很专业。 3.表情和心态 在适当的时候也需要一个表情代替冷冷冰冰的文字，让客户印象改变。遇到再刁难的客户也不能把自己的情绪带给客户，情绪是会传染的，客服很有耐心很有礼貌的给客户解决问题其实问题就已经解决一半了。 售前 客户来询问的时候 1.问到价格是否能优惠或者能否包邮等问题 “亲，您好本店是可以优惠和包邮的，但是这要达到一定的消费金额，最近本店在做买就送的活动您可以看一下+链接或截图。” 2.问到尺码 “亲，您好本店的YY所标注的尺码都是标准码，亲可以按照自己的平时穿的尺码购买，如果方便的话您也可以把您的身高体重告诉我们，我们帮您选择最合适您的款式。” 3.问到颜色、款式等问题的时候 “亲，您好这件YY的颜色（款式是）有XX” 4.问到色差问题 “亲，是这样的本店内所有商品都是实物拍摄，在拍摄完成后，已尽可能确保颜色逼真，最接近实物。但影响色差的因素包括显示器、周围环境对光线的变化等等，这个是网络购物现在无法避免的问题，所以也请亲慎拍。” 5.问到面料 A.亚麻：“亲本店的面料用的是80英支的纯亚麻面料，而不是半亚麻和 棉麻混纺等廉价的面料，所以成本上可能会高一点。” B.棉：“亲本店的面料用的是24K的纯棉面料，而不是18K等廉价的面 料，所以成本上可能会高一点。” 6.问到细节 截图+“亲您可以看到本店的YY在缝制的时候用的是每厘米XX针，不会 出现脱线、绣珠脱落和短线这些质量问题。” 7.问到做工 “亲您看本店的YY都是由我们自己的工厂制作的，全部是工人手工缝制 的，每一件YY都是经过严格检查才上架的。” 8.问到价格差异的问题可
糖尿病常见护理诊断公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
糖尿病护理诊断及护理措施 一、营养失调:低于机体需要量与缺乏饮食知识有关 护理措施：1、评估病人对饮食营养知识的了解程度，确定宣教内容 2、根据病人病情向病人讲解每日饮食需要量及合理的膳食结构 3、帮助病人选择每日的主、副食的品种和量 4、每周称体重 5、应用胰岛素的过程中，随时监测血糖变化，以免发生低血糖 二、个人应对能力低下与产生糖尿病的并发症有关 护理措施： 1、鼓励病人说出对治疗疾病和慢性疾病的感受 2、鼓励病人制定更贴合实际的目标，以免产生失望或失败 感，如：将自我注射胰岛素的目标分解为小目标等 3、指出或赞扬病人已取得的进步，并强调成功和进步同等重 要 三、有感染的危险与糖尿病易合并感染有关 护理措施：1、指导病人进行皮肤保健，避免皮肤抓伤、刺伤或其他伤害，皮肤受伤后应立即治疗，如伤口不愈合或已发生感染应立即就医 2、做好足部保健，每天检查足部，如有疼痛、颜色或温度变化疑为感染应立即就医，不可用锐器抠老茧或鸡眼，每日穿干净袜子，不宜选择过紧的袜子或长筒袜
3、指导病人做好口腔牙齿保健 4、增强病人抵抗力 四、潜在并发症酮症酸中毒与胰岛素治疗中断或不当、饮食因素、应激有关 护理措施：1、监测实验室酮症酸中毒的指标，监测并记录尿糖水平 2、评估酮症酸中毒的临床症状 3、监测并记录呼吸频率和深度厂 4、遵医嘱监测动脉血气分析值够 五、潜在并发症低血糖与患者应用胰岛素有关 护理措施：1、严密监测病人血糖 2、根据病人血糖情况调整胰岛素用量 六、潜在并发症糖尿病足与患者糖尿兵易出现足部并发症有关 护理措施：1、指导病人做好足部护理 2、足部出现症状及时处理
冬季施工安全注意事项及措施 随着近两天气温下降，也预示2017年进入了冬季施工阶段，冬季施工时期也是安全事故高发阶段，所以冬季施工安全是重中之重，各项目必须高度重视，那么冬季施工在安全管理方面特别需要注意有哪些方面呢，下面我们就冬季施工总结几点注意事项及措施：一、消防安全工作1、生活区消防安全1) 职工宿舍内禁止在床上吸烟，以防止烟头点燃衣被，宿舍应经常打开门窗通风换气，保持空气清新，避免因空气不流通，造成职工感染呼吸道流行性传染病；2) 职工宿舍须加强安全用电巡查整改力度，严禁私自拉接质量伪劣的电热毯、大功率取暖设施；更不准用碘钨灯在室内进行取暖，以免发生火灾事故。2、施工现场消防安全1) 施工现场禁止明火取暖，现场动火必须经过审批手续，动火作业前，配备好相关消防设施，相关责任人须进行旁站，并做好隔火措施。2) 加强施工现场临时用电施工管理力度，必须执行JGJ46-2005《施工现场临时用电安全技术规范》。严禁私拉乱接，用电设备严格按照“一机一闸一箱一漏”的要求安装。切割机做好火星屏蔽，随时清理杂物，以免发生火灾。3) 加强三区消防设施的检查整改力度，临时设施内配备足够有效的灭火器，施工现场设置消防通道，消防水源，定期巡查，发现问题及时整改。二、施工安全工作1、防人身伤害、防坠落、防滑、防冻1) 安全帽正确佩戴：进入现场必须戴好安全帽。正确佩戴注意两点：一是帽衬和帽壳不能紧贴。当有物料坠落到安全帽壳上时，帽衬可起到缓冲作用，不使颈椎受到伤害；二是必须系紧下颚带；当人体发生滑倒时，由于安全帽戴在头部，起到对头部的保护作用。 2) 登高作业人员必须做好防滑、防冻措施，正确佩戴防滑鞋、防护手套等；高处作业人员必须系好安全带；3) 6级以上大风禁止吊运作业和高空作业；4) 在负温度下绑扎、起吊钢构件用的钢索与构件直接接触时，应加设防滑隔垫。检查吊物钢丝绳有无破损，U型卡是否锁紧，吊钩保险是否有效；塔吊作业时信号指挥必须到位；5) 遇到雨雪等恶劣天气时，要及时清除施工现场的积水、积雪，严禁雨雪和大风天气强行组织施工。雨雪过后，霜雪应及时清除并采取防滑措施；6) 加强大型机械设备的安全保护装置检查维保工作，根据机械设备冬季使用特点认真做好机械设备的“换季保养”工作；7) 施工人员同时要做好个人保暖工作，注意防
客服催付话术大集锦 做淘宝客服的工作，其实有很多乐趣可以体验，有各种奇葩客户来开启我们的新世界大门，在学习和不断磨练中我们也会学到很多技能，就比如：如何催单？你跟亲爱滴顾客聊的很欢，但是亲爱滴她/他迟迟不下单。怎么办？最近整理了一些关于客服如何催付的话术，非常有意思，今天跟大家分享一下。 1、亲爱的，我们这款是特价限时限量的哦，拍下了抓紧付款，我们尽快给您发货的哦，对我们产品有任何疑问随时问我的哦！ 您可以将宝贝先拍下来，明天钱包吃饱了可以直接付款就行，免得您又费神找哦！ 亲亲，看到亲的订单了，小的一直在这候着，斗胆烦请小主赶快把宝贝收了吧！让奴婢早日交差，在此给您谢恩啦！ 亲，您喜欢的宝贝还在我的仓库哦，它还不能和您走的，付款就会跟您回家哦！ 2、亲亲您好，我是**店的**，是这样的，您在我们店拍的宝贝还没有完成付款呢，这个宝贝很热销的，容易断货，不知道什么原因没有付款，有没有什么需要我帮助的吗？ 您好，我们已经在安排发货了，看到您的订单还没有支付，这里提醒您现在付款，我们会优先发出，您也很快会收到包裹！ 您在活动中抢到了我们的宝贝，真的很幸运呐，您这边还没有付款，不知道遇到了什么问题呢，再过一会，就要自动关闭交易了呢，有别的买家会在有货的情况下拍走了，您就会失去这次机会了呢！ 您好，看到您还没有支付，我们这边是支持7天无理由退换的，而且还帮您购买了运费险，收到以后包您满意，让您没有后顾之忧！ 亲亲，您在**店拍下的**宝贝还没有付款，您是老顾客，我跟店长申请了这次VIP 的价格，比您拍的少了不少呢！
您好，您在**店拍下的**宝贝还没有付款，因为您是第一次购买本店的商品，我跟店长申请了赠品，这个是VIP的老顾客才有的呢！ 您好，您在**店铺拍的**宝贝还没有付款呢，我们4点就要发货了，晚了就要拖到明天给您发货了！ 3、亲，喜欢就拍下哦，您尽快拍下，订单在前面，仓库在安排发货时可能也会快一点的呢？亲爱的是现在拍下订单的吗？现在下单可以帮您备注优先发出的哦！ 打扰了哦！这边没看到你的订单，是宝贝性价比不高还是宝贝不喜欢呢？客服**服务不好的地方还希望亲多原谅^_^相信我们一直都在努力！ 4、亲，在吗？您的订单还没有付款哦，亲核对信息无误后请及时付款，以免影响给您发货时间，谢谢亲的光临，祝亲购物愉快！ 亲，喜欢就拍下吧，如果收到不满意的话在不影响我们二次销售的情况下，我们是支持7天无理由退换货的哦，收到有任何问题及时联系我们都会优先帮您安排处理的，请您放心购买呢！ 5、亲，咱们家现在有新品回馈调查哦，您方便说下没有选择这款宝贝的原因吗？我们会结合广大顾客的建议来完善我们的宝贝哟，期待您的回复，萌萌哒~ 6、亲爱的美妈，您之前看的这款产品考虑怎么样了，喜欢的话抓紧给萌宝领回家噢。祝宝宝身体棒棒哒，越长越可爱噢！ 亲亲还在吗，鞋子选好了么？或者是有什么疑虑了，还是有不明白的地方呢，您多提宝贵建议呢，豆豆非常荣幸为您效劳的噢！ 能遇见自己喜欢的鞋子并且适合宝宝穿着的，是件很不容易的事呢，真的喜欢的话，不要错过哦！买来试试也无妨，就怕万一合适呐~~ 挑中喜欢就带件回去穿着哦，亲亲若是犹豫了很久，回头再购买的时候不一定还有您要的尺
冬季施工注意事项 冬季施工期限划分 1、规范规定：根据当地多年气象资料统计，当室外日平均气温连续5d稳定低于5℃即进入冬期施工;当室外日平均气温连续5d高于5℃时解除冬期施工。 2、符合当地政府部门规定(如建委、质监站等部门下发的相关文件或要求)。 3、由于低温天气有可能提前或者延后，项目应根据温度实测情况启动和解除冬期施工。 技术管理 2.1 技术标准、规范管理 2.1.1冬季施工主要的标准规范 (1)《建筑工程冬期施工规程》JGJ104-2011。 (2)《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002(2011版)。 (3)《建筑工程冬期施工技术规程》DB21/T1692-2008 2.2 施工方案管理 流程：编制计划→方案策划会→编制→方案内部会审→监理、建设单位审批 2.3 技术交底 2.3.1流程：方案交底→质量(安全)技术交底→作业交底 2.3.2砼分项工程应按每个具体部位(分栋分层)进行交底 2.4 过程验收及技术复核 对各级技术交底(质量及安全技术措施)、设计图纸、标准规范的要求进行验收和检查(预检、自检、复检)，查验施工现场实际的执行和落实情况。 2.5 技术总结 2.5.1包含内容：项目技术总结;专项方案总结;质量(安全)技术措施总结。 2.5.2质量(安全)技术措施总结：一种方案实施完成后，对工程实施过程中出现的问题进行总结，找出问题出现的原因，提出改进措施;对工程实施过程中好的方面也应进行总结，以便持续应用。 2.6 过程资料 2.6.1气温记录表(含冬歇期) 2.6.2混凝土浇筑测温记录(混凝土出罐温度、入模温度、保温楼层
淘宝伞店客服工作注意事项二、各种伞的大体规格 规格收拢长度 （CM) 伞骨长度 （CM) 重量 (KG) 伞骨数量 (根） 伞面直径 （CM) 直柄伞85 65 640 24 110 二折伞35 50 360 8 100 三折伞28 57 400 8 95 四折伞23 57 310 8 90 五折伞17 50 220 8 90 三、待处理事项 1、旺旺留言：按照顺序回复，千万要注意聊天语气，多说客气话：对不起不好意思谢谢之内的话，不要轻易承诺，任何问题一定要备注登记，不懂的要问，一定要看清顾客的问题再回答。 2、待付款订单：让付款我们好发货，30以上的把零头（1元以内的）去掉，3条以上的打九五折。 3、申请退款的：注意语气，先留言，看情况询问，第二天没有回复的打电话问下再备注。 A没有发货的联系仓库撕面单不要发。B、已经发出去了联系顾客确定不要了就追回扣运费。 C:没有备注的问清楚顾客原因备注一下，备注了的可以退款的发给掌柜退款，不能退的看下退货运单号查下我们签收没有，签收了的看下备注里面有没有收到。让顾客及时退货填写运单号 D没有备注的有些小问题的可以退差价的就退差价让顾客撤消退款申请。 E:没有签收的申请退款：问清楚原因，包裹追回来，如果是顾客原因要扣除运费，是快递原因不扣，把底单留好月底扣运费。签收后：退货要自己承担运费。 4、待处理的售后：卖家中心进去，先问是什么原因要退换，再看签收时间联系顾客，可以处理的处理掉让顾客撤消申请，其他按照售后处理，处理的不了的发给掌柜问一下再回复。 5、每天关注中差评，看看是什么原因，是客服原因对照自己的处理方法尽量避免再犯这种错误，另外再想想应该怎么联系顾客修改评价。 四、售前问题 1、价格 A 活动：如果是有活动的款式，老顾客可以给便宜的价格不包邮。其他网站活动：众划算之内的都是他们后台返现，其他团购改价都有暗号改价。 B清仓特价：最后清仓和特价销售的产品都不能打九五折，不能满88元包邮 C打折：优惠券和打九五折：新顾客先说已经很优惠了，再使用优惠券，和打九五折只能选其一，老顾客可以同时使用，最多再把2-3元零头去掉。 2、品牌 正品品牌：支持专柜验货，还可以打电话到厂家验货
冬天施工注意事项示范文 本 In The Actual Work Production Management, In Order To Ensure The Smooth Progress Of The Process, And Consider The Relationship Between Each Link, The Specific Requirements Of Each Link To Achieve Risk Control And Planning 某某管理中心 XX年XX月
冬天施工注意事项示范文本 使用指引：此管理制度资料应用在实际工作生产管理中为了保障过程顺利推进，同时考虑各个环节之间的关系，每个环节实现的具体要求而进行的风险控制与规划，并将危害降低到最小，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 一、土方工程 1.土方工程不宜在冬季施工，如必须在冬季施工时，其 施工方法应经技术经济比较后确定。施工前应周密计划， 作好准备，做到连续施工。 2.采用防止冻结法开挖土方时，可在冻结前用保温材料 覆盖或将表层土翻耕耙松，其翻耕深度应根椐当地气候条 件确定，一般不小于30cm. 3.冬期填方每层铺土厚度应比常温施工时减少20%— —25%，预留沉降量应比常温施工时适当增加。 4.冬期填方应符合下列规定： ⑴填土前应清除基底上的冰雪和保温材料； ⑵填方边坡表层1m以内，不得用冻土填筑；
⑶填料中冻土块应均匀分布、逐层压实，其含量应符合设计要求。 5.地面层下的填方，填料中不得含有冻土块，填土完成后至地面施工前，应采取防冻措施。 二、混凝土结构工程 1.多年气温资料，室外日平均气温连续5d稳定低于5℃时，混凝土结构工程应采取冬期施工措施；并应及时采取气温突然下降的防冻措施。 2.冬期浇筑的混凝土，在受冻前混凝土的抗压强度不得低于下列规定： ⑴硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥配制的混凝土，为设计的混凝土强度标准值的30%； ⑵矿渣硅酸盐水泥配制的混凝土，为设计的混凝土强度标准值的40%，但不大于C10的混凝土，不得小于5.0N/m㎡.
运营论坛http://biz.doczj.com/doc/3f16638373.html, 淘知道 天猫/淘宝客服注意事项 1、熟悉流程。 需要客服了解基本的淘宝交易流程，下订单，付款，发货，收货，确认收货给评价。以及淘宝的基本聊天工具的应用，淘宝后台的操作，店铺应用的系统操作软件。例如电子商务ERP软件等其他工具。 买家付款后需要及时点下发货填上单号，一方面可以减少买家的退款可能性，另一方面提升店铺发货速度，优化宝贝权重。 2、熟悉产品。 对产品的基础数据了解。结合店铺的内容进行了解，对每个店铺产品的品名，规格，型号，价格，性能都需要非常熟悉。客户问的问题都能准确如实地回答，强调产品的优点，避开产品的缺憾和瑕疵。 3、懂得引导。 好的客服会通过与顾客的交谈挖掘顾客的喜好并适时地向顾客推荐合适的产品，从而促成交易或关联销售，提升客单价。 4、整理记录 记录客户的一些需求，比如客户想要什么款，如果当时没有后面出来类似新款可以联系下顾客。记录所遇到的客户问的最多的20个问题，所有客服综合一起后可以由美工文案将这些问题制作成Q&A加到宝贝详情或者通栏里，以后遇到这些问题顾客都可以在宝贝详情中看，如果再来问截个图给他们也方便很多。 5、尊重买家。 默认称谓用“亲”，不要命令顾客，尽量不要打错别字。买家如果不买，不要去强求。每个人想法不一样，尊重买家的需要与观点，不要用过分的话去和买家沟通，那是不尊重买家的表现。尽量不要用“哦”、“啊”、“恩”等容易让人觉得是在敷衍的字。 6、抗议价力。 做生意讨价还价很正常，很多顾客总希望自己拍的东西价廉物美，所以总会找客服改下价格，免下邮费，或者赠送小礼物。客服需要有抗议价能力，比如当有人要求包邮的时候可以说快递费是快递公司收的、请示下领导、或者买家所在地快递费太高不好包邮等借口，如果对方不包邮就不买那可以跟他说多拍一件就可包邮等；由于商城的规则限制，既定的售价不能改动，如果有人砍价可以用这个理由回复，也可以给对方推荐搭配套餐……给客服一定的赠送店铺优惠券、礼物和免邮额度，让其能自由合理地利用这些资源提升销售额和客单价。 7、及时回复。 客服需要及时回复顾客，反应时间越快，丢单概率越小，一般客服平均反应时间在30~40s
编号：SM-ZD-41616 冬天施工注意事项 Through the process agreement to achieve a unified action policy for different people, so as to coordinate action, reduce blindness, and make the work orderly. 编制：____________________ 审核：____________________ 批准：____________________ 本文档下载后可任意修改
冬天施工注意事项 简介：该制度资料适用于公司或组织通过程序化、标准化的流程约定，达成上下级或不同的人员之间形成统一的行动方针，从而协调行动，增强主动性，减少盲目性，使工作有条不紊地进行。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 一、土方工程 1.土方工程不宜在冬季施工，如必须在冬季施工时，其施工方法应经技术经济比较后确定。施工前应周密计划，作好准备，做到连续施工。 2.采用防止冻结法开挖土方时，可在冻结前用保温材料覆盖或将表层土翻耕耙松，其翻耕深度应根椐当地气候条件确定，一般不小于30cm. 3.冬期填方每层铺土厚度应比常温施工时减少20%——25%，预留沉降量应比常温施工时适当增加。 4.冬期填方应符合下列规定： ⑴填土前应清除基底上的冰雪和保温材料； ⑵填方边坡表层1m以内，不得用冻土填筑； ⑶填料中冻土块应均匀分布、逐层压实，其含量应符合设计要求。 5.地面层下的填方，填料中不得含有冻土块，填土完成
后至地面施工前，应采取防冻措施。 二、混凝土结构工程 1.多年气温资料，室外日平均气温连续5d稳定低于5℃时，混凝土结构工程应采取冬期施工措施；并应及时采取气温突然下降的防冻措施。 2.冬期浇筑的混凝土，在受冻前混凝土的抗压强度不得低于下列规定： ⑴硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥配制的混凝土，为设计的混凝土强度标准值的30%； ⑵矿渣硅酸盐水泥配制的混凝土，为设计的混凝土强度标准值的40%，但不大于C10的混凝土，不得小于5.0N/m ㎡. 3.配制冬期施工的混凝土，应优先选用硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥。水泥强度等级不应低于32.5，最小水泥用量不宜少于300kg/m3，水灰比不应大于0.6.掺用防冻剂的混凝土，严禁使用高铝水泥。 4.冬期浇筑的混凝土，宜使用无氯盐类防冻剂，对抗冻性要求高的混凝土，宜使用引气剂或引气减水剂。