（一）市场比较法
1、比较实例选择
本次估价在收集到与估价对象条件类似的多个实例中，选择了与估价对象条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：
该地块位于柳州市河西工业区三区A22-2-1地块，用途为工业用地，用地面积为22187.97平方米，出让年限为50年，容积率不大于2.0且不小于0.8，建筑密度不大于50%且不小于30%，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）及红线内“场地平整”，于2010年9月23日的市场交易价格为338元/平方米。

实例B：
该地块位于柳州市河西工业区三区A12-1-1地块，用途为工业用地，用地面积为45345平方米，出让年限为50年，容积率不大于2.0且不小于0.8，建筑密度不大于50%且不小于30%，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）及红线内“场地平整”，于2010年8月11日的市场交易价格为340元/平方米。

实例C：
该地块位于柳州市河西工业区一区A2-1-1（C地块），用途为工业用地，用地面积为12613.67平方米，出让年限为50年，容积率不大于2.0且不小于0.8，建筑密度不大于50%且不小于30%，基础设施开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）及红线内“场地平整”，于2010年9月23日的市场交易价格为345元/平方米。

2、比较因素的选择
根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价格的主要因素有:
A、交易时间：确定地价指数；
B、交易情况：是否为正常，公平，公开，自愿的交易；
C、区域因素：主要有距市中心距离、距区域中心距离、距公交车站距离、商服繁华度、通路通达度、基础设施状况和公用设施状况等；
D、个别因素：主要指宗地形状、面积、容积率、宗地自身条件和目前规划限制等。

3、因素条件说明
估价对象与比较实例的比较因素条件详述下表。

工业比较因素条件说明表
4、编制比较因素条件指数表
根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。

比较因素指数确定如下：
（1）估价对象与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。

估价对象与比较案例的使用年期均一致，故不需要进行使用年期修正。

Y＝[1－1/（1+r）m]÷[1－1/（1+r）n]
Y——使用年期修正系数
R——土地还原利率（综合考虑租售比、安全利率加风险比率调整、贷款利率加物价调整，确定土地还原利率r为5.5％）
M——估价对象土地使用年限
N——比较实例宗地土地使用年限
（2）地价指数
根据该区域的工业用地地价上涨幅度，按每年平均上涨的幅度进行修正。

由于所选比较实例交易日期与本次估价时点比较接近，相差均不超过一年，地价涨幅影响不大，故本次估价没有对该项进行修正。

（3）区域及个别因素修正系数
Ⅰ、区域因素
A、道路通达度，由于道路的通达程度对工业企业的运输成本、企业对外联系影响较大，分为邻街巷、邻支路、邻次干道、邻主干道四个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正4％；
B、距区域中心距离，以估价对象为100，每增加1公里，相应减少1％；
C、距火车货运站距离，以估价对象为100，每增加1公里，相应减少1％；
D、距汽车站距离，以估价对象为100，每增加1公里，相应减少0.5％；
E、距机场距离，以估价对象为100，每增加1公里，相应减少0.5％
F、产业集聚度，分为低、较低、一般、较高、高五个等级，考虑到产业集聚规模对工业地价影响较大，以估价对象为100，每增加一个等级，地价相住上修正4％；
G、环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以估价对象为100，每上升一个等级，地价往下修正1％。

Ⅱ、个别因素：
A、宗地形状，分为不规则、较规则、规则三等级，以估价对象为100，每上升一个等级，地价住上修正1％；
B、地形分为平坦、较平坦、山坡地，以估价对象地形指数为100，较平坦与平坦相比地价往下修正1％；
C、目前规划限制，分为无限制、有一定限制、有较大限制，以估价对象为100，每相差一个等级修正2％；
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。

工业比较因素条件指数表
5、因素修正
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表。

工业比较因素修正系数表
6、实例修正后的地价计算
经过以上测算，通过比较后取三个比准价格的算术平均值为市场比较法结果，得到估价对象50年使用期土地使用权价格为339元/平方米。