物业管理服务总体
方案
[*****] 物业管理服务总体方案根据发展商”[*****] 为高档次别墅/联体别墅定位”的宗旨,以及”将其建设成一处可居、可玩、可赏、可藏的高尚生态山水别墅园”的开发理念,作为本项目的物业管理单位与前期物业顾问单位,浙江
**** 物业与高力国际通力合作,几经交流与讨论,结合各方的管理经验,初步制订了[*****]90 万方物业管理的总体方案,供发展商审核与参考。
第一
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部分管理区域划分[*****] 项目规划共90 万方,分五期滚动开发,且五期地块相对独立, 园区内建筑形态较为复杂,有高层公寓住宅、各种类型别墅、旅游农居点、商业街区、度假村、五星级商务酒店及小学等。
为便于管理并提高管理质量,计划整个园区结合项目开发的分期情况、土地证的批复情况、本身的地势特性、物业的性质划分等因素综合考虑,划分成五个相对独立的管理区块、分设五个管理处来进行管理,五个区块设围墙进行封闭式管理,对于五个区块间的公共部分也
将实行综合管理。
当前,可基本确定的部分为一期*****、二期绿
野清风区块。
第二部分公司管理架构设置为提高[*****] 项目的管理水准,作为管理公司,浙江****物业管理有限公司将专门针对[*****] 项目,设立临安分公司,管理机制将实行”总分原则”即,,由分公司对下设的五个管理处统一进行保安、保
洁、绿化、工程、财务、行政人事的管控,各管理处及公共部分的
保洁队、保安队、绿化人员、专业工程技术人员等由分公司统一进行派遣和调配,管理处的财务帐由分公司财务人员制作,管理处只
设出纳人员负责现金管理工作,人事行政管理工作也由分公司总控, 管理处只负责配合和一些具体操作工作,管理处另专门设置客户服
务部, 着重做好客户服务工作,并配置专门驻点工程技术人员现场值班,以提供应急维修处理与业主报修处理服务。
第三部分总体管理思路由于本项目滚动开发,当前基本能够确定的部分为一期***** 组团, 本方案在
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总体考虑管理模式与方案、各期组团间的关联管理基础上,所涉及的具体管理内容,将以一期部分作为模板,其它各期组团可借此模板予以扩展运用。
管理方案从保安、保洁、灭虫与绿化、工程管理、客户服务几大方面来进行阐述。
一、保安1 、总体思路对于别墅/排屋业主,特别是山地别墅/排屋业主来说,最重要的莫过于小区的安全问题。
[*****] 各区块有各自独立的周界围墙设置,以执行独立封闭式的管理, 同时对于区块间的公共区域,也将由分公司组建专业保安队伍进行严密的巡逻管理,确保整个90 万方的园
区无安全管理盲区,由于此部分地域广阔,设想保安人员采取驾驶机动车辆进行巡逻的方式,以提高效率及处警的及时性。
另外,由于整
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个 [*****] 地处山区 ,设想每个管理区域夜间
整个园区的安全管理工作将实行一年 365 年天、一日 24 小时、一 时 60 分不间断管理。
园区的每个保安人员 , 既是安全管理员 ,又是 业主和访客的服务者 ,服务时时处处体现于每个保安人员的姿态与 举动之中。
结合本项目的特点 ,对于 [*****] 的安保措施 ,将实行 "外紧内松 "的原 则,充分利用 ”技防 +人防”的安全保障方案 ,各区块内 ,”技防 ”设三道 防线 :第一道 ,小区周界 ,设置先进的红外对射、摄像监控等安全设 施;第二道 ,小区内部主要需防范的重点部位安装摄像监控探头及附 以小区内合理分布的巡更布点 ,来保障中间带的安全 ;第三道 ,每个 业主单元的门禁、窗磁、门磁等技防系统 ,在方便与访客交流的同
时充分感受私人领地的安全性。
”人防 ”亦设有三道防线 ,首先是进 入小区的各大门岗 ,其次是特别增设的区域岗 ,同时还有巡逻人员在 整个小区范围内保障小区的安全 ,并随时为有需要的业主提供服
务。
人防与技防措施的完美结合 ,在保证小区安全的基础上 ,也将为 业主提供轻松、愉快、舒心的生活氛围
,同时 ,也充分考虑尊重和保
障业主个人的生活隐私和习惯。
门岗管理保安人员的一举一动 ,将充分体现出 [*****] 物业服务的水
平与层次。
保安人员执行管理工作的原则将是 : 言语与动作礼貌、 规范 ;在
1 名保安巡逻时携带警 犬,以增加对非法入侵者或企图者的威慑作用
,同时确保处警的急时 增加业主的
安全感
出入口 管理
坚守管理规定的同时注意处事的灵活性;提供服务主动及时。
2.1 出入口设置（以一期为例）小区实行封闭式管理,***** 区块设三个出入口,分别为东南面沿老圣园路的主入口（下简称A 口中）,西面沿圣园路的主入口（下简称B 口）,北面沿泥山湾路的次入口（下简称C 口）。
设想A 口、B 口24 小时开放,C 口白天开放,晚上关闭,遇紧急情况或特殊需要时也开启,A 口、B 口为人车共用出入口，C 口仅供人行，以方便业主出入商业区块,A 口作为一期小区的最主要形象口。
2.2 出入口固定岗设置①A 口,作为小区的主要形象出入口，此口每班设2名保安人员进行
车辆及人员的出入管理（2 人/班*4 班=8人）,另外于7:00-19:00 点增设1个形象岗（1人/班*2 班=2人）,此时间段内,形象岗保安与管理保安岗位可每1 小时进行一次互换（以标准交接班动作换岗）,以保证工作质量。
此口固定岗共需保安人员10 人。
作为展示小区保安精神风貌的窗口,不论春、夏、秋、冬,不论气候
条件如何,形象岗保安人员都以标准姿态正立于主入口中心部位形
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