• 第二批销售速度去化良好，联排价格15800元/平米为市场接受价格， 较第一批上升１１％（第一批14200元/平米）；
• 若第三批考虑其产品优势，保持正常提价幅度在11％左右，则预计 将去化正常，由此推导均价为15800乘以111%=17500元/㎡。 红郡应以此价格作为参考点，而非19174元/平米。
9套
交11套
第二批 63 235-276 1.6-1.8 15813
372428
20天完成70%
3个月售完
第一批 51 242-279
1.5
14208
343396
2个月完成 80%
5个月
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小结：
• 目前西郊·林茵湖畔联排价格19174元/平米，开盘当日成交9套，3 个月累计仅成交11套，价格过高，市场接受度低，成交速度缓慢；
竞争关系分析
通过林茵与红郡类似产品价格，推导红郡产品价格，产品对应关系如下表：
产品类型
推出 单套面积 销售价格
套数 （ ㎡ ） （万元/㎡ ）
中心区联排 17
平层
24
电梯 北青公
公寓 路公寓 23
247295 143
179
1.9 1.25-1.3 1.25-1.3
总价 （万）
470560 185
232
竞争 关系
红郡产品 联排带地库
叠上
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竞品对应产品价格研判
报价1.25 -1.5万元/㎡ 06年9月9日
第四批71套公寓
报价1.9-2.2万元/㎡ 成交1.91万元/㎡ 06年6月
第三批27套
第一批51套
推出期数 套数
户型面积
05年11月 报价1.5万元/㎡ 成交1.42万元/㎡
万科 ·红郡 价格制定及推盘策略汇报
2006-09-13
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汇报要点
1、红郡一期均价制定 2、红郡2006年推盘方案
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均价制定
定价思路
西郊·林茵 竞争参考 招商·依云郡 案例参考
客户需求
产品分类分析 竞品对比定价 定价系数修正 客户价格论证 一期均价建议
红郡与林茵10项对比
权重说明： • 对比权重主要基于客户购买别墅所考虑因素的重要程度 • 产品因素中，立面、户型、配套、附加值等为客户考虑的主要因素 • 开发商品牌、物业管理、为仅次于四大因素外考虑的因素 • 从两个楼盘对比角度而言、位置、装修、建筑密度、景观相对考虑较少
项目 立面 户型 配套 附加值 品牌 物管 位置 装修 建筑密度 景观 比例 15% 15% 10% 15% 5% 10% 10% 5% 5% 10%
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产品分类分析
容积率：0.82
联排 叠加
需求别墅活，但购买不 起独栋别墅的客户
公寓客户向往别墅生活
共分2大类5 档
红郡
联排
69%
联排（有车库、地下室） 47.8% 联排（无车库、地下室） 21.2%
叠加
31%
上叠（无露台、无车库） 14.4% 下叠（有车库、地下室） 2.8%
• 公寓初始报价12000-13000元/㎡ ，开盘报价12500-15000元/㎡ ， 来人量少，成交率低，此价格市场存在较大抗性。
红郡联排价格以17500元/平米作参考
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红郡与林茵10项对比
根据目前86组意向最关心的十项因素出发： 1.产品附加值 2.立面 3.户型 4.配套 5.位置 6.物业管理 7.装修 8.景观 9. 品牌 10.建筑密度
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竞争对比定价
红郡与林茵10项对比
通过产品十项比较,来评判红郡对应的产品价值：
项目 品牌 位置 建筑密度 景观 立面
户型
装修 配套 物管
附加值
林茵 凯德 美国学校正对面 密度较低 中央景观湖 现代风格 联排235-295 公寓143-256 档次相当 双会所 仲量联行 联排送花园、露 台、地下室
注:比例以面积计算
下叠（无车库、地下室）
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13.8%
产品分类分析 竞品对比定价 定价系数修正 客户价格论证 一期均价建议
竞品对比定价
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主要竞品：西郊·林茵湖畔
项目概况： 占 地：19万㎡ 容积率：0.709 总户数：432套 产品规划：联排+四层平层电梯公寓 联体别墅：237-277㎡ 公 寓：147-256㎡ 地下室：65-75㎡ 装修标准：2000-2500元㎡
2. 万科,中国第一地产品牌优势
2. 社区无会所配套，48%户型无地库
3. 万科物管优势
3. 全面家居实际未能达到预期效果
4. 全面家居解决方案在别墅市场属首 4. 综合产品力（容积率、位置、朝向、
例，具有新颖性
进口、附加值）对整体均价提升将
5. 拥有资源优势(诸翟公园、文化中
形成瓶颈
心)，但尚未加以利用
报价 (万元/㎡)
成交单价 (元/㎡ )
成交总价 (万元/套)
第二批63套
06年3月 报价1.5-1.6万元/㎡
成交1.58万元/㎡
销售状况
第四批 71 143-256 1.25-1.5 —— ——
开盘当天预定2套
第三批 27 252-295 1.9-2.2 19174
486626
开盘当日成交 3个月累计成
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竞品对应原则
根据目前86组意向客户基本以西郊·林茵湖畔作比较，因此 红郡价格参考主要以西郊·林茵湖畔作为竞争对比；
•目前形成竞争的为红郡带地库联排与林茵中心景观区联排; •公寓类，林茵北青路公寓与红郡叠上产品形成直接竞争;
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红郡 万科 距美国学校、兰乔圣菲、西郊庄园等区域东1千米 密度相对高 榉树小林、诸翟公园 英式风格，丰富立面 联排220-240 叠加180-200 档次相当 诸翟公园\兰乔会所\文化中心（功能待定） 万科物业
花园较小，部分露台、部分无地下室和车位
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竞争对比定价
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产品分类分析 竞品对比定价 定价系数修正 客户价格论证 一期均价建议
产品分类分析
以下报告均根据红郡产 品分类后进行对比分析
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产品分类分析
优势与劣势同样明显，产品优劣势并存
优势
劣势
1. 外立面；外立面获得了高度认可
1. 0.82容积率，联排+叠加产品混合； 容积率偏高