• 北京房地产市场上半年销售低迷、销售价格涨幅降至2005年以来的最低水 平，受奥运会的影响，北京楼市成交低迷的状况仍会继续。
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荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
•宏观市场分析-上海
•典型个案：中远两湾城
•位置：轨道交通3号线中谭路站 •预计销售价格：21000元/平米 •实际销售价格：16000元/平米 •销售成果：该批房源全部售罄 •启示：上海房地产市场07年上涨 •过快，存在泡沫成分，08年价格开 •始向价值理性回归。
•现场展示系统薄弱
荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
丰泽园
•阳澄湖上、岛居别墅、户户临水、伴水而居、星级酒 店会所
项目地址 物业公司 开发商 代理商
总建规模 占地面积 容积率
巴城镇湖滨路路与城 北路交叉口
绿化率
50%
昆山志远物业
物 业 费 1.70元/平方米·月
龙宇置业
物业类型 独栋、双拼
新聚仁
报价
1
双拼200/1、联排168/1
1
独栋509/1
1
独栋230/1
-1
独栋233/1
无成交
无成交
1
独栋468/1
-1
双拼235/1
无成交
4
独栋221/1、252/1、238/2
7
1
1
阳澄湖板块内8月销售情况，成交9套，7月成交25套。成交量下降16套。
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荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
•2 •龙城卡布琪诺 •6.2万,纯叠加
•3 •天伦随园 •6万独栋
•菏塘月色
•苏 园
•金 湖银 滩
•4 •丰泽园 •17万平米,独栋、双拼
•5 •天使湾 •11万,独栋
•6 •檀香园 •11万,独栋
•7 •克拉水城 •5万, 独栋、联体
•8 •泰泓花园 •30万, 双拼、联体、叠
•9 加•鼎园美墅 •13万, 独栋
檀香园2期
•地 址 ： 玉山镇马鞍山西路末，阳澄湖
•
公园南侧
•价 格 ： 独栋11000元/ ㎡ 双拼9000
•
元/ ㎡ 地下面积4000元/ ㎡
•主力面积： 地上层面积为283-424平米,地
•
下层面积为160-238平米.
•主力总价 ： 420-720万
•风 格 ： 西班牙风格
•容 积 率： 0.38
•绿 化 率： 70%
•推售时间： 07年12月
•推售状态： 89套独栋别墅+17栋双拼别墅，
•
目前二期在售
•物业管理费：2.50元/平方米·月
•开 发 商： 苏州长德置业公司
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荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
檀香园
•主要卖点
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•缺 点
•优越位置，毗邻国宾馆 •纯粹西班牙独墅、坡景
天使湾 品院 檀香园
建筑面积： 230套 独栋：9200-9500㎡ 60014㎡
建筑面积： 328套 联排：190-280 ㎡ 300000 ㎡
建筑面积： 50000 ㎡
106套
地上层面积：283424 ㎡
地下层面积：160238 ㎡
价格（元/㎡） 8600-12000
独栋：1700018000
独栋：20000
• 阳澄湖07.08年持续在售的楼盘中，2008年上半年的成交量为98套，与去年同 期147套相比减少了49套，降幅为33.3%。由此可见昆山2008年的别墅市场受全国 房地产市场的影响非常明显。
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荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
•1 •锦绣蓝湾
区域竞争项目
•占地13.8万,联体.双拼
•别墅去化表：
项目名称 锦绣蓝湾
苏园 品院 檀香园 丰泽园 泰泓花园 天使湾 天伦随园 玉山胜境 鼎园美墅 中大易墅 金湖银滩 河塘月色 澄湖水岸 金乔项目 总计
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独栋(总/售) / / /
93/59 137/110 112/60 84/39 40/22 43/14
51/1 107/50
双拼：75008000
独栋：11000 独栋：9200-
9500
联排：68008000
双拼：9000 独栋：12000 地下室：4000
容积率 0.36 0.32 0.39 0.36
0.6 0.66 0.38
绿化率 40.2% 65% 63.6% 52%
45% 40% 70%
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荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
• 2008上半年，深圳市各区大部 分楼盘均就销售价格进行数在售楼盘降价30% 以上，其中有的项目降价幅度高达 40%。关内的项目调整幅度较小，但 南山、盐田也有降价近30%的楼盘。
• 深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报 告》显示，深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年全市房价最高点下降 了36％。
/ / / / 667/355
双拼(总/售) 80/57 / / 20/1 28/25 / / / / 22/0 42/8 / / / / 192/91
联排(总/售) 108/86 / 87/20 / / / / / / / / / / / / 195/106
叠加(总/售) / / / / / / / / / / / / / / / /
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荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
•宏观市场分析-北京
•房地产市场需求情况： • 房地产市场观望情绪依然较浓，销售持续低迷。上半年，北京市商品房销售面积为 457.1万平方米，比上年同期下降47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，期房销售 面积为313.7万平方米，现房销售143.4万平方米，分别下降52%和31.9%。 •房屋销售价格情况： • 房屋销售价格涨幅呈回落趋势，环比涨幅为2005年以来最低。6月份，北京市房屋销售 价格同比上涨11.2%，涨幅比上月回落1.2个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个 百分点，为2005年以来的最低涨幅。
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•阳澄湖别墅未来供应 量
未来区域市场以独栋、联排别墅为主竞争比较激烈。双拼、叠加别墅未来供应量 不多，竞争相对平缓。未来新盘澄湖水岸将有77户的独栋推出，故独栋别墅供应量 有所上升。
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荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
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•推售时间： 07年12月 •推售状况： 仅43套独栋别墅，售出10多套 •物业管理费：4元/平方米·月 •开 发 商：天元置业
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玉山胜境
•主要卖点
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•阳澄湖一线湖景、阳澄碧玉公园 •苏式建筑风格 •文化概念嫁接
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占地面积 100000平方米
容 积 率 1.1
绿化率 物业类型 报价 面积范围 开盘时间 户数
36%
联排、双拼、 小高层
预计6000-6500 元/平米
252-313平米
预计9、10月份 开盘
一期推出47户 联排别墅
•一 期
•暂无大力度的宣传，预计价格会在6500元/平米。目前现场有部分别墅已经 封顶。
•天使湾
•建筑风格
•丰泽园
•檀香园
•清风华院
•欧洲各式风格
•西班牙风格
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•中式现代风格 •天伦随园
•苏式风格
•西班牙风格
地中海风格泛滥，阳澄湖周边 度假别墅群近1/3为此风格，极少 数的中式现代和苏式园林风格，局 限颇大。
容积率从0.3到0.6，面积从200到 600平方米，从独栋、小独栋、双 拼到联排等类低密度产品。
• 在售二期湖心岛，推出75套独栋，送车库。07年10月开盘，目前价格在 11000元/平米。8月份二期成交了1套230平米独栋别墅。销售率达到76%。
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荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
苏园
项目地址 巴城镇湖滨北路
开发商
昆山通岛置业有 限公司
代 理 商 上海九阳
总建规模 110000平方米
•10 •品院 •8.6万，联排
•10
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•区域板块竞争激烈荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
项目名称
锦绣蓝湾 檀香园 丰泽园 泰泓花园 天使湾 天伦随园 玉山胜境 鼎园美墅
品院 中大易墅
总计
•8月份别墅销售情况
表
8月份销售量 独栋 双拼 联排
•注：截止至9月4 日
产品面积/销售套数
1
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•( )
•( )
竞争分析:
•竞争矩阵
高 端
•玉山胜 境
•天伦随园
•檀香园 •天使 湾
低 端
•荷塘月色
•丰泽 园 •中大易墅
•清风华院
•品院
•15000以上 •9000~13000 •7000~9000
•慢销
•快销
荷塘月色地产项目市场营销提报[1]
玉山胜境
•地 址 ： 巴城镇临湖路88号 •价 格 ： 独栋20000元/ ㎡左右 •主力面积： 300-500㎡ •主力总价 ： 600-1000万 •风 格 ： 新苏式 •容 积 率： 0.39 •绿 化 率： 63.6%
独栋11000元/平米 双拼9000元/平米
77000平方米
主力面积
独栋230-400平米双 拼210-230平米
170000平方米
开盘时间 二期07-10
0.45
客源