公租房政策实施情况与相关问题分析
摘要：我国的公租房是住房供应体系中的重要构成部分，2012年住建部公布
了《公共租赁住房管理办法》，以政策法规形式明确了公租房的相关实施内容。

历经十余年的发展，无论是在政策规划还是财政投入方面，都付出了极大努力。

本文就公租房政策实施过程中的主要问题进行分析，并试图提出几点建议。

关键词：公租房；公租房政策；相关问题；实施建议
一、公租房相关概念与实施现状分析
公租房（“公共租赁住房”）是一种以实现住有所居为政策目标的公共产品。

从产权上来看，公租房属于政府或公共机构。

其建设标准与租金水平有严格的界定。

房源多为新建或其他方式筹集，租金低于市场价格且保证在承租者能力范围
之内。

公租房的主要受众群体为中低收入者，稳定的外来务工人员，新就业无房
职工等等。

公租房是继廉租房、经济适用房之后的新型保障性住房，是提升城镇
居民居住水平的新选择。

公租房资金来源包括如下四个方面，第一，政府资金。

政府出资主要包括财
政拨款、土地出让金、基金和债券等。

第二，银行贷款。

公租房贷款投入资金规
模较大，资金回报率较低，多数商业银行开发意向较低。

因此，银行贷款多以国
家开发银行为主。

第三，金融机构投资。

这类机构包括保险机构、社保基金运营
机构、公积金管理机构、企业沉淀资金等。

第四，企业出资。

公租房承建企业投
资并承担配建任务，同时享受相关的税费优惠政策。

公租房筹集来源包括，新建、改建、接管、购买、捐赠、在市场上长期租赁
等多种形式。

新建公租房要求统筹规划、合理布局、配套建设。

通常应充分考虑
住房困难家庭对交通等基础设施的要求，采取集中建设和在商品住房、经济适用
住房以及城中村、旧城、棚户区改造等项目中配套建设的方式进行。

公租房建设
用地纳入地方政府土地供应计划，采取划拨方式优先保障供应。

以新建住房为例，交付使用的房源需要公布配租标准、承租人准入标准、轮候配租等若干个程序。

通常，租住期限一般不超过5年，租赁期间实行定期复查和动态审核，合同到期前承租人可以申请续租，经管理实施机构资格审核通过后，可继续承租公租房。

二、我国公租房政策实施中存在的主要问题分析
（一）保障范围与实际需求不匹配
公租房相关政策更强调对低收入家庭的保障，也就是说“应保尽保”。

经过十年的不懈努力也取得了较大成效，但仍然有很多问题无法解决，比如：人群基数大、情况复杂、人员流动性强。

由于上述客观情况的存在，造成实际需求与保障范围之间的失衡。

此外，公租房在不同地区还有差异化问题，比如：在一、二线城市，公租房多处于城乡结合部位，无论是教育、医疗、交通都存在滞后情况。

当解决相应居住问题后，反而增加了新的生活压力。

在县级以下城市中，需求者对面积低于60㎡的住宅需求意愿较低，对集中建设的住房意愿低于配建小区。

从公租房配租顺序来看，缺乏人性化、灵活性特征，甚至存在瞒报转移等情况。

由此公租房资源被部分占用，进而加剧了供给不足的问题。

（二）公租房建设质量与配套设施存在问题
从已建成公租房社区来看，无论是建筑外观或者社区环境都能达到商品住房标准。

但是，在防水、供暖、保温、质量（装修）、设施、电器等方面却饱受诟病。

这不仅降低了使用者的生活质量，还造成了不良的社会反响。

从住房的角度看，安全是最基本的要求，低质量的供给无疑影响到公租房政策的可持续发展。

从弃租或者空置公租房来看，多因社区选址过于偏远，配套设施不完善，房屋质量存在问题，无法满足承租户的生活需要所致。

（三）公租房的社会主体参与度不足
从公租房政策推出至今，政府一直处于“一方独大”的特殊位置。

这就造成其他社会主体对于政策无动于衷的结果。

目前，在公租房融资渠道方面，政府筹措资金能力有限，多以财政预算资金为主，其他补充部分则包括，土地出让金，公积金增值收益，公租房租金收入，公租房配建中按同值缴纳的易地建设费等。

有数据显示，在公租房资金投入中，政府投资占比超过70%。

这个数据无疑考验着地方政府资金规划能力。

为减少公租房建设引发的财政压力，公租房项目就会从选址、配套、质量等方面“缩水”。

上面曾经提及，受利益驱动影响，商业银行参与意愿不足，并且地方政府缺乏可以置换的资源，这同样无法吸引更多社会主体参与进来。

三、公租房建设与租赁的相关措施分析
（一）从供给模式入手提升资源配置效果
第一，掌握一手材料。

通过调研摸底，了解基层情况，摸清闲置房源、老旧住房的实际情况。

按照自下而上的顺序去完善棚改申报机制，通过加快旧房改造速度，收购现有限制房源，落实商品房小区配建公租房数量，缩短公租房空置时间，大幅度增加公租房房源供应量。

这类项目能够有效解决交通距离过远，投入成本过高，房屋空置率高的问题，能够为居民提供较大的便捷性，提高资源利用率。

第二，为社会主体参与创造条件。

针对公租房配套较为完善的商业设施，通过核算这部分设施的经营收益，并从税收等方面给予优惠政策，以此吸引开发企业进入公租房建设与运行当中。

针对已建成选址较偏远的项目，或者设施陈旧的老旧公租房项目，可以委托其他主体参与经营。

地方政府应该给予政策扶植，通过建设商圈和其他配套设置，提升社区周边土地的价值，逐渐建成“一小时生活圈”，提升居民的生活舒适度。

第三，逐渐向货币补贴过渡。

考虑到公租房使用人群的差异化特点，政府可以增加货币补贴占比，对货币补贴提标扩面，通过货币手段有效降低政府直接干预的成分。

这样既能发挥房屋租赁市场的调节作用，也能缓解公租房供应不足的情况，满足不同对象的个性化需求。

（二）完善公租房管理制度
第一，明确政府在公租房运行中的领导地位。

以政府为主导，成立以住房和城乡建设、民政、财政、发改、公安、城管、房管等多个部门组成的“议事协调
机构”。

日常工作则由住建部门负责，动态管理合部门配合，提升各部门之间的
协调顺畅性。

第二，建立统一的信息采集标准。

该信息源必须具备唯一性，同时增加申报
者个人财产情况，通过数据比对确保信息的真实完整性。

借鉴信用等级评价标准，评价居民信息，并做到信息动态更新。

第三，完善动态管理和退出机制。

对于恶意侵占公租房，或者违规转租、恶
意拖欠租金的个人，需要借助信用体系加以约束。

性质恶劣的应该采取联合惩戒
的方法，提升制度的约束力。

（三）增强地方政府社会动员力
这里主要是指融资路径的创新，比如：政府借助财税手段，吸引社会资本进入。

参照国外经验公募发行担保基金和私募基金。

借助市场机制，使用委托、承
诺和合同形式，鼓励市场主体参与到公租房建设运营当中来。

总结
总之，公租房是对城镇“弱势”无房居民的保障。

在推行公租房政策过程中，仍有很多无法满足居住者需求的问题，或者是与市场运作相悖之处。

这就需要地
方政府结合本地实情，积极引入各种参与主体，提升不同地段公租房的使用便捷性，并在运行中提升相应地段的土地价值，继而形成良性的运行模式。