本项目 海上碑现有范围
多岛海
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关联性资源开发建议
平台概念。 这就是我们所提出的
这个平台包含了两大组团，海上碑和阿掖山。 最大的好处就是利用了资源丰富相对成熟的阿掖山风景区，将原有分散的小景 点整合起来，捆绑在一个平台上，起到聚沙成塔，影响力倍增器的效应。
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关联性资源开发建议
战略地位
海上碑的战略地位：是打开迎接岚山旅游高潮的 是打开迎接岚山旅游高潮的
我们把目光放在拥有3200多公里海岸线的山东，
聚焦拥有25公里海岸线的岚山。
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Q1：海滨城市的发展趋势？ Q1：海滨城市的发展趋势？
山东海滨城市发展格局
山东海滨带定位为中国阳光海岸带，即以青岛、 发展阶段上处于第二阶段，优质海滩被成组 烟台、威海、日照四个山东半岛沿海城市为重点， 团，规模化的被开发，设计要求被融入整体的 面向全国和东北亚地区的阳光海岸带。 城市规划当中。 以青岛港、龙口港为首的中国最大的港口群带 功能上也具备了第三阶段的某些功能，如养 和以青岛、烟台、威海和日照为重点，以阳光、 生和度假，但还不成熟。 碧海和金沙滩为特色的海岸旅游带。 模式上由于岚山区优质的港口资源，海岸线 在城市空间结构布局上，日照为长期发展构筑 不可避免的被大工业挤占，与旅游度假的建设 “双城一区，轴向拓展”的带形城市空间模式， 方向形成对比。 建设与日照海滨旅游资源禀赋相匹配的世界一流 海滨旅游基地。
小马拉大车
不堪重负，风险可想而知
所以我们呼吁，借力政府扩大宣传对海上碑进行更加完善的规划和价值点的 深挖包装。
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关联性资源开发建议
带来人气 角色的演变过程： 海上碑风景区 海上碑商业广场
对于海上碑概念的理解，首先它应该是一个风景区，其次是才应该是作为 一个商业广场存在。 因为在那样偏离主城区的位置，只有先做好风景区，带来人气，商业广场 才具备生存和发展的基础。否则商业就如同无水之源。 这个道理就是在新区做住宅项目，如果首先启动商业部分肯定行不通的。
广泛
Hale Waihona Puke 跨区市场 三亚机场等基础条件的完善 资源条件竞争力进一步提高 产品和活动符合更广泛的市场需求 更大范围的区域推广
区域市场
具备区域内强势的资源条件和吸引力， 青岛 对复合功能，综合满足市场需求， 与区域内市场保持100—300公里黄金距离
日照 本地市场
集中 单一 复合 一般性资源 具备部分休闲度假功能
海上碑项目主要是一个商 业广场开发项目
因为在那样偏离主城区的位置，没有先 造人气，而先行启动商业广场是缺乏人气 基础的。就如同在新区建设楼盘，没有前 期的住宅销售，后面的商业是没法销售的。
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关联性资源开发建议
如果将3平方公里的多岛海比作是一架承载了政府美好愿景 的漂亮马车，那么47亩的海上碑就是一匹小马。很显然
2—7天
每年2—3次
省内游
不必是特别强势 的资源
周末双休
数次
日照
一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的度假功能，覆盖不同范围的客户群。 不同层次的度假功能之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。
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旅游度假区不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合， 旅游度假区不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖 市场空间随之逐渐扩大
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关联性资源开发建议
了解多岛海
位于岚山区临港工业区内，项目的北面，地处海州湾畔，濒临黄海。 项目设计理念为“岛状开发，链式连接”。沿海边形成淡水、半咸水过渡区域，同时配置不 同的娱乐设施和其他设施，主要有海上乐园、赶海活动区、民俗旅游村、海上碑公园。 项目建成后，将成为一处融公务、会议与休闲度假、文化娱乐、旅游观光的风景名胜区。 预计年可吸纳游客300万人次，第一期投资约2亿元，计划明年7月底完工。 多岛海的开发是岚山市的主要政府工程，旨在将岚山海岸线建设成为与日照万平口相当的旅 游度假区域。
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关联性资源开发建议
发展目标
发展阶段及目标 中期（2012年 2015年） 中期（2012年—2015年） – 经过前期建设，真正使岚山成为鲁南和日照的标志、 门户、龙头和舞台，在战略上占据独特的地位。 – 真正成为海文化旅游的新形象代言人，将游客请进来， 将岚山送出去。
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关联性资源开发建议
海上碑项目是多岛海的 “先头部队”、“示范工 程”。
成功则岚山区形象大为改观，地区第三 产业蓬勃发展，土地价值得到有力提升， 政府得到经济收益和社会收益。 失败则沿海开发既定策略受到置疑，政 府能力受到置疑，开发商信心受到打击。 如果海上碑项目仅仅作为一个商业广场 开始运营，那么它的启动效应极其微弱。
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必须明确的3个前提 必须明确的3
Q3：本项目的目标理解？
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Q3：本项目的目标理解？ Q3：本项目的目标理解？
▽ ▽
战略地位： 战略地位：
开发商确保持续的现金流，为后续开发项目提供来源； 项目目标： 项目目标：
在保证资金安全的前提下实现价值最大化。
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必须明确的3个前提 必须明确的3
Q1：海滨城市的发展趋势？
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阿掖山风景区总
陈僧洞
面积15平方公里，
老爷顶观日出
主峰老爷顶海拔
卧佛寺 笔山 观云寺 熬头山、 熬头山、飞来石
水帘洞
314米，山以 “临海雾气常昏 如夜”得的名， 这里峰峦叠嶂， 云雾缭绕，怪石
金牛岭路 海上碑建议范围
幽谷，冠与群山。 自古就是“叠嶂 矗霄真如画，天 成景色即蓬瀛” 的美称。
扩大后的海上碑风景区范围 将阿掖山七大景观囊括其中， 将阿掖山七大景观囊括其中， 由金牛岭路连成一片。 由金牛岭路连成一片。
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关联性资源开发建议
而这个风景区的范围如果局限在现在所建设的海上碑商业广场范围，无疑 会给海上碑日后的运营带来很大的局限性。 因为它仅仅是一个在海边的商业广场，这样的广场在周边已经存在很多； 因为它仅仅是一个涨潮时候埋在水下，落潮时候现在水面的石碑，这样的 石碑远远不能成为一个景区的吸引点。
所以海上碑必须要扩大范围，整合岚山其它的景观资源包括历史资 源，才能产出影响力。
发展目标
发展阶段及目标 中远期（2016—2020年） 中远期（2016—2020年） – 完善城市改造，实现腾笼换鸟，新旧分区，通过旅游 产业的发展实现地区腾飞。 – 形象上进入国际性视野，成为世界级旅游精品，争取 得到更多的国际资源的支持。
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关联性资源开发建议
提示： 提示：点、线、面的关系
※ 地理范围的新定义 ※ 战略地位和目标 ※ 龙头的树立 ※ 客群的界定
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关联性资源开发建议
地理范围的新定义
现阶段关联性资源就是海上碑 现阶段关联性资源就是海上碑
由于在地理位置上的紧密联系，天然的将本项目和海上 碑以及多岛海开发三者的利益捆绑在一起。 要对本项目进行规划建议，必须对后两者进行有效的规 划。做活了海上碑，后面的多岛海以及本项目才有生存和 发展的空间，如果海上碑效应没有激发出来，那对本项目 的连带负面效应可想而知。 借力政府，加大岚山旅游产业的推广力度。
该项目由政府负责规划设计，交由泉乡房地产公司开发建设和销售。计划明年5.1 完工交付，预计会延迟交付，原因是近期的经济形势不乐观，市场前景不明朗。
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关联性资源开发建议
建成效果 目前状况
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关联性资源开发建议
由以上资料我们得出2 由以上资料我们得出2个重要信息
意味着海上碑的成功与否关系到后面的 开发利用。
目前进度是由山东水利局集中开工的四项城建重点工程，包括多岛海环境改造、海上碑商业 广场、青鸾湖公园和荻水湿地公园工程。
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关联性资源开发建议
建成效果 目前状况
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关联性资源开发建议
了解海上碑
多岛海的重要组成部分，规划用地47亩，总建筑面积为22800余平方米，总投资 8000万元。 该项目设计以文化古迹“海上碑”为设计中心，以保护环境、发掘历史、打造宜人 环境为设计理念，空间格局以欧洲地中海沿岸小城镇的布局形式为蓝本，具有鲜明的 地域文化特色。 海上碑商业广场将成为具有较高人文价值和商业价值的滨海生活的“城市客厅”。
寻求产业经济和旅游度假的和谐发展
Q2：项目发展的限制条件？
跳出海景资源，深挖当地资源
产品多元化来降低市场风险，实现最大收益 Q3：本项目的目标理解？
在明确了三大前提之后，我们清楚了岚山项目产品建议差异 化的方向和引领山东半岛的高度。
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关联性资源开发建议
报告 框架
※
产品规划建议
营销与推售建议
参考案例
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岚山海滨城市发展特色
必须明确的3个前提
Q2：项目发展的限制条件？
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Q2：项目发展的限制条件？ Q2：项目发展的限制条件？
先天不足
就目前的现状，岚山并不具备发展特色
后天发力
用发展的眼光，一个快速发展的海滨城市不 可缺少一个景色秀丽的旅游度假区。而岚山经
海滨旅游度假城市的潜质。 济实力不容忽视，雄厚的林港产业为岚山多岛 往南80公里是已经在江苏久负盛名的连云 海工程提供了良好的经济基础。 港连岛度假区，往北50公里是日照万平口， 可以说，正在建设中的多岛海将是享受岚山临 正在建设中的多岛海将是享受岚山临 再和其他山东沿海城市相比，诸如青岛、 港产业壮大成果的产物， 港产业壮大成果的产物，也是不可多得的历史 威海等地都用有更好的沙滩，更蓝的海水。 机运。 机运。
让半个中国认识真正的岚山形象！
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关联性资源开发建议
—— 打得开、进得来、连得通
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关联性资源开发建议
打得开 —— 海上碑要作为岚山旅游的北大门，首先本身就要 具有强大的旅游价值，迎接未来从同三高速以及 高速发展的产业基地涌来的人潮，让人们先进岚 山，再看海上碑。