一、市场比较法的估价步骤 • 调查与选择比较交易案例 • 确定价格可比基准 • 进行交易情况修正 • 进行估价期日修正 • 区域因素比较与修正 • 个别因素比较与修正 • 其他相关修正：使用年限修正、容积率修正等 • 确定比准价格
• 房地产估价中的市场法估价程序 • 搜集交易实例 • 选取可比实例 • 对可比实例成交价格做适当的处理：
• 特点： • ①具有现实性，说服力强； • ②以替代关系为途径，所求得的价格称为“比
准价格”； • ③欠理论基础；以价格求价格，在不正常市场
条件下难以与收益价格相协调。
• ④需要估价人员具有较高素质； • ⑤正确选择比较案例和合理修正交易价格是
保证评估结果准确性的关键.
• 有关概念
• 1、类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影 响地价的因素和条 • 求取比准价格
二、调查与选择比较交易案例
• (一)收集交易资料
• 1、资料收集的重要性：教材
• 必要性：运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠 的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才 能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格； 所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。
• 定义： 在求取一宗待评估土地的价格时，根据 替代原则，将待估土地与在较近期内已经发生交 易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后 者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、 区域以及个别因素的差别，修正得出待估土地评 估时日地价的方法。
• 理论依据：替代原理 • 其基本原理如下图4-1所示
• 适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易 案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和 替代性。
第四章 市场比较法
• 基本要求： ➢掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价
步骤，主要参数的确定方法。 ➢熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要
求。 ➢了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。 • 难点及重点 • 市场比较法相关概念和理论的理解 • 修正体系中相关修正系数的确定
第一节 市场比较法概述
关信息，索取有关资料。 • 查访房地产经办人，了解各种信息。 • 通过市场调查，直接调查交易双方。 • 查阅当地评估机构所掌握的交易资料。同行之间相互提
供。 • 其他途径：假装成房地产购买者，与房地产出售者，如
房地产开发商、经纪代理商等治谈，取得真实的房地产 价格资料
➢ 3、交易案例的数据采集内容： • 交易双方的基本情况和交易目的； • 交易实例房地产的状况 ，如坐落、用途、面
经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对 土地价格水平产生影响的因素 • 7、个别因素，是指土地的个别特性(宗地条件)对其 价格的影响因素
• 8、地价指数，指运用一定的统计方法将特定区域一定 时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平 相对百分比的指数。
• 9、区域分析，指分析判断待估宗地所处区域的类型、 特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
• 公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子 （C除外），比较案例宗地相应因素条件指数为 分母。
• A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。 • 哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的
值通过比较进行加或减。
• 具体化公式
PD
PB
100
100
100
100
第三节 市场比较法估价程序与方法
直接比较过程
• 直接比较过程
• 修正系数 = 待估宗地条件指数 / 比较案例条件指数
间接比较过程
• 如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比 较基准，确定待估宗地的价格。过程中要先进 行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价 格。具体形式为：
市场比较法的公式
• 有关指数的取值：可设比较案例宗地或待估宗地 的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比 较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉 100%，否则，其条件指数〈100%。
• ①有足够数量的比较案例（不少于3个）；
• ②与待估土地具有相关性和替代性；
• ③交易资料可靠；
• ④交易合法。
• 适用范围：主要用于地产市场发达、有充足的具有替 代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易 案例的地区则不适用。还可用于评估土地或房地产的 租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。
• 10、同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待 估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
• 11、相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所 处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域 而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。
• 12、类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似 的、同一供需圈的其他区域。
第二节 市场比较法的公式
• 市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以 分为直接比较分析和间接比较分析。
• 直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交 易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化 为修正价格。
• 间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地 为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比 较，然后将结果转化为修正价格。
• 注意：虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集 交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意 搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多 的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以 有针对性地搜集一些交易实例。
二、调查与选择比较交易案例
• 2、资料收集调查的途径：
• 查阅政府有关部门的房地产交易等资料 • 查阅各种报刊上有关房地产交易（出售、出租）的信息。 • 参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有
• 2、比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系 的比较交易案例的宗地或地块。
• 3、标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件 在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准 作用的若干宗地。
• 4、估价期日，是指决定待估土地价额的基准日期。 • 5、交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊
因素所造成的交易价格偏差。 • 6、区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、