滨湖区市场
平均房价全市最 高，2015年去化情 况良好，市场表现 好于其他各区
总库存量约186万 ㎡，去化周期约14 个月，存在去化压 力
未来供应量仍占全 市供应量26%，竞 争依旧激烈
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城市功能转移 居住人口导入
中心城区
旅游人口导入
鼋头渚景区 5A级
RBD-休闲商务区 NCC-城市新中心
蠡湖新城 （RBD）
板块联动发展
太湖新城 （NCC)
1
渤公岛
2
蠡湖之光
蠡湖湾
3
核心区
鼋头渚 （5A ）
4
蠡湖中央公园
5
宝界山林公园
6
蠡园 （4A）
A级景区
市级景点
A级景区认知度高 游客吸引力好
7
蠡湖公园
环湖生态旅游带
——完善城市功能
——重点发展休闲旅游
城市
无锡 苏州 杭州 上海
GDP (万亿) 0.85 1.45
1.0 2.5
人均GDP 人口 (万元) (万人) 13.08 650 13.67 1061 11.09 902 10.87 2300
5000 人均可支配 收入4(0万00元)
43.50010
主题
禅意 修身 养息
客群
儿童/家庭 情侣/独游 社会团体
产品
八大景点 1h-2d体验项目 精神层面概念
• 依托灵山佛禅文化，纯度假养生休憩项目
万达山水文化旅游城（2017年底建成）
娱乐 度假
主题
游乐 电影 艺术
客群
儿童/家庭 年轻人
产品
室内外主题乐园 舞台秀场 湿地公园
• 以游乐、娱乐休闲为主，集商业、住宅、酒店群为一体的综合项目
旅游
B都市
服务
商务
旅游
度假
体验
创新
R-休闲功能区
商办用地 （9.2万㎡）
商业混合用地 （34.7万㎡）
商住用地 （51.8万㎡）
商业用地 （17.7万
㎡）
本项目规划定位
休闲商业区
——辐射市民、游客两种人群 ——符合区域旅游休闲整体定位 ——多功能业态组合综合区域
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第一部分 分析问题
配套 物业市场
环境
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住宅市场分析—整体市场表现对比分析
滨湖区住宅市场价格明显表现好于其他各区，但与无锡整体市场一样存 在库存压力，未来供应量充足，仍有较大去化压力。
供130需00 量110价00
项目认知
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项目认知
宏观层面，良好的城市经济产业基础，周边城市之间的联动效应和滨 湖区核心区、旅游带的规划定位，是本项目发展的前提。
南京
常州
无锡
宜兴 太湖

苏州
湖州
上海
产业北移
老城区
滨湖区 城市南进
宏观定位
无锡——长三角核心经济圈 环太湖发展带
——辐射长三角的人群 ——城市间联动发展 滨湖——未来核心功能区
观光类旅游为主 在建大规模度假类项目
III·客群
主要客源地是长三角地区 本地居民本地游需求明显 目标客群以年轻家庭客为主
市场初判
FORECAST 未来无锡本土客群对于休闲度假旅游项目的需求将进一步提升； 长三角整体来看，旅游产品已发展较为完善 建议：发展特色度假以及休闲体验项目，以吸引无锡市及邻近区域客群 为主，同时通过特色类的项目适当承接周边旅游景点分流游客
借鉴国内外可比的成 功案例
项目总体定位建议
需求指导
通过需求调研进一步 研判
需求指导
项目发展意义
访谈理解
分析长三角及无锡文 旅市场情况
项目财务效益分析
5
第一部分 分析问题
01
Part ONE
分析问题
项目认知 相关市场环境分析 SWOT总结
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6
第一部分 分析问题
10% 21% 15%
17%
滨湖区库存占比较高 压力集中在万达城项目
惠山区 滨湖区 南长区
新区 北塘区
锡山区 崇安区
16 15
14
14
11
10 11
8
12
虽近期成交量激增，但
6
仍有较长去化时间
惠山区 新 区 锡山区 滨湖区 北塘区 崇安区 南长区
2016年未来供应量（万㎡）
145 滨湖区
555 无锡市
景区
市区
太湖新城 景区
本项目是内外交 通通达景区 必经之路
如何利用交通优 势，扩大项目辐
射能力？
湖景+水系 滨水景观资源 如何落位，规避 水系对地块完整 型切割的影响？
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成熟住宅区 人口基数大
意向 地块
如何发展配套型 物业，吸引周边
居民？
住宅区
11
项目认知
本项目目标客群主要为周边景区游客、现有及未来居民、未来商务客三 类，发展方向：以旅游休闲为主题，包含多功能业态的综合区域。
物业市场环境 商业市场 办公市场 酒店市场
项目发展关键小结
解 II存在什么样的解决思路？
决
结合第一部分研究，利用案 例分析、需求理解、访谈三
问
种方法进行问题解析
题
III我们应该如何发展？
发
基于以上分析，总结并提出
展 定
本项目发展定位，并进行财 务分析
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案例借鉴
蠡湖新城定位
休闲商务中心(RBD) 山水休闲文化名城
——辐射周边板块，区位条件好 ——旅游资源丰富，客源基础好 ——湖景、水系资源丰富
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项目认知
微观层面，本项目承载核心区旅游休闲功能，以商业为核心，发展多功 能业态组合的综合区。
R 休闲
商业
项目意
向地块
地铁
商业
2020
8%+
十三五规划目标 旅游业进一步发展
市场情况
——旅游市场进入平稳增长期，发展预期好 ——滨湖区游客增速较快，吸引力不断层强 ——从比重来看，滨湖需提升旅游收入能力
14
文旅市场
与竞争城市相比，无锡市场规模较小，主要原因在于游览类产品认知度 相对较低，同时缺乏体验类旅游产品，本项目可考虑填补此市场空白。
南京
苏州
上海
杭州
*数据来源：各省市统计局统计数据
城市
旅游收入(亿 元)
游客量 (万人)
上海
4239.5
13924
杭州
2200.67
12000
苏州
1884.5
10630
南京
1688.12
10175
无锡
1390
8375
社会消费品零售总 额(亿元)
餐饮住宿占比
10055.8
10%
4697.23
10%
4424.8
9000
成交均价对比
10911 11258 10021 10753 10312 10340 8005 8116 8133 8603 7723 8045 7832 7930
供需关系对比
800
600
400
3 2
7000 5816 6457
200
1
5000
滨湖区均价高于无锡市
属高端住宅区
0
0
3000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1500 1000 895.39 1031.95 1132.4
旅收50游入0 19.6% 15.3% 12.3%
1263.56 1389.22900.04500..00滨%%湖区 增速持续减缓150.030.0%117.0
11.6% 10.0%100.020.0%16.7% 50.010.0%
137.0 17.0%
景区必经之路 对内对外通达性好
旅旅游游
项目意 向地块
商务
居住
旅游
老城区
规划定位
休闲旅游商业区
资源优势
旅游/景观/水系/交通
功能组团
旅游/商务/居住
地块属性
休闲商业区
目标客群
游客/居民/未来商务客
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发展方向初判
以旅游休闲为主题，包含 多功能业态的综合区域
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第一部分 分析问题
对比分析
现状 ——无锡旅游吸引力不足，旅游收入不高 ——过夜旅客占比少，消费需求不足
原因 ——游览类产品占主导，且认知度不及其
他竞争城市
——休闲体验类旅游产品较少
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文旅市场
从区域竞争项目来看，在建及部分投入运营的项目分别以娱乐和养生为 主题，规模较大，本项目定位需开拓其他主题领域。
养生 度假
灵山拈花湾禅意小镇（2015年9月营业）
50.00%——二三产均衡发展，且相
40.00互% 依赖度高
30.00%
20.00%
10.00%
0.00% 新兴产业
由第二产业
、 重点-10.00% 先进制造业
现代服务业
衍生的现代 服务业为主
二三产均衡发展
二三产相互依赖度高
8
项目认知
中观层面，根据蠡湖新城上位规划的RBD发展定位及自身区位条件，有利 于居住人口的进一步导入，蠡湖湾丰富的旅游资源吸引大量游客前来。