北京市二手房市场现状及对策研究论文摘要当城市规模发展到一定程度之后,城市建设将会由外延式拓展逐渐让位于内涵式的更新、改造和保护。
受城市土地资源的限制,新建房数量会逐步减少,而存量房的保有量将会越来越大,此时房地产市场的交易重心必然会从一手房转移到二手房上来。
在发达国家成熟的房地产市场当中,二手房的交易量远远高于一手房的交易量,二手房市场在整个房地产市场中占主导地位。
随着外来人口的不断增加，北京市住宅需求量越来越大，但新房价格普遍比较高，所以更多的人只能把目光放在二手房上，从而导致二手房的需求量越来越大，但二手房的供应量却是远远不足的，导致二手房的价格一直不下降。
本文先从北京市二手房市场的发展现状进行逐步分析，在此基础上找出北京市二手房存在的诸多问题，如住房短缺、供需不合理以及在交易过程中经纪公司的问题，针对这些问题，提出一些可供参考的建议。
关键词：二手房；市场；供给；需求；价格AbstractWhen the scale of the city develops into a certain level, urban development will be expanded gradually giving way denotative connotative update, reform and protection. Land resources are limited by the city; the number of the new housing will be reduced gradually, while the holdings of the stock of housing will be more and more. The focus of the real estate market transactions will shift inevitably to second-hand from Yahoo Fang this time. Mature real estate markets in developed countries, the second-hand housing transaction volume of transactions is much higher than Yahoo Fang, second - hand housing market in the real estate market is dominated.With foreign population increasing, the demand for housing Beijing are more and more, but new home price is higher generally, so more people can only look at the second-hand house, the demand for the second-hand housing is increasing. However, the supply of the second-hand housing is not enough, Leading to the second-hand house price have been no declined. Many people do not know the trading of the second-hand, so they will seek out second-hand house brokers. This article analysis the development of the second-hand housing market in Beijing；On the basis, finding room on the problems, such as housing shortage, unreasonable and trading companies in question to address these issues, some are available for reference to the proposal.Key words: Secondary housing market; supply; demand; price.目录摘要 (I)Abstract II第1章绪论 (3)1.1选题背景 (3)1.2研究目的 (3)1.3研究意义 (3)1.4研究内容 (4)1.5研究方法 (5)第2章二手房市场理论 (5)2.1二手房买卖 (5)2.2二手房估价和价格 (6)2.2.1二手房估价 (6)2.2.2二手房价格 (6)2.2.3二手房税费 (6)2.3二手房买卖途径和交易流程 (7)2.3.1买卖途径 (7)2.3.2交易流程 (7)2.4二手房有关理论综述 (9)2.4.1二手房市场和房地产市场关系 (9)2.4.2二手房市场与房地产中介服务关系 (9)2.4.3二手房的优势 (10)第3章北京市二手房市场现状及存在问题分析 (11)3.1北京市二手房市场发展现状 (11)3.1.1北京市二手房市场需求特点分析 (11)3.1.2国家宏观调控下的北京市二手房市场 (11)3.1.3地铁周围二手房需求旺盛 (12)3.1.4二手房市场持观望态度 (13)3.1.5二手房贷款将实行宽松政策 (13)3.2北京市二手房市场存在问题分析 (13)3.2.1二手房市场信息不对称 (13)3.2.2二手房市场交易中的成本居高不下 (13)3.2.3缺乏对二手房的法律监管 (14)3.2.4金融配套和外部环境设施都不完善 (14)3.2.5二手房中介机构发展混乱 (15)3.2.6二手房税费收取存在一定漏洞 (15)第4章制约北京市二手房市场发展的原因分析 (16)4.1北京市二手房交易法律法规不完善 (16)4.2金融监管体制不完善 (16)4.3中介准入门槛低，行业管理不规范 (17)4.4二手房知识宣传力度不够 (17)第5章加快北京市二手房市场发展的对策研究 (17)5.1完善二手房市场交易的法律制度 (17)5.1.1建立房屋信息披露制度 (17)5.1.2不断加大法律监管力度 (18)5.2调整二手房交易金融服务体系 (18)5.2.1加大对二手房金融服务力度 (18)5.2.2建立健全商业银行服务体制 (18)5.3加强对二手房中介服务的管理 (18)5.3.1政府应切实加强对中介的监管 (18)5.3.2鼓励二手房中介建立自我品牌 (19)5.4消费者购买二手房的风险规避 (19)5.4.1二手房市场交易问题及规避方法 (19)5.4.2明确交易中的具体细节 (20)结论 (21)参考文献22附录一 (24)附录二 (25)第1章绪论1.1选题背景在国外比较成熟的房地产市场，存量房交易量，即二手房交易量占整个房地产交易量的80％左右，远远超过增量房的交易。
二手房是房地产市场重要组成部分，供给和需求极为分散是其最大特点。
同时，二手房是衔接房地产梯级消费的重要环节，对于盘活存量房产，重新配置房地产资源，满足人们多元化的住宅需求，对于促进整个房地产一、二、三级市场的联动和良性循环起到非常重要的作用。
北京市二手房市场的发展潜力巨大，但由于市场起步晚、市场管理不够规范、金融监管欠缺等原因仍存在着交易信息不对称、金融配套不到位、中介服务管理欠缺等着诸多问题有待解决。
在这种背景下，深入了解北京市二手房市场发展现状，研究北京市二手房市场存在的问题，并提出相应的解决方案，对促进北京二手房市场的进一步发展完善具有较强的指导作用和价值。
1.2研究目的二手房市场的发展是房地产一级市场的延伸和发展，在房产二次流通的过程中必然衍生一些房地产中介服务市场为其交易服务。
如：二手房咨询、价格评估、房产经纪、按揭担保活动，既为二手房销售提供服务，又为消费者购买房屋或房屋交易提供服务，依附于二手房交易市场而存在。
北京二手房中介市场包括二手房中介、担保公司、评估公司、大多数银行也都参与到了二手房市场的信贷活动中，但涉及其中的中介公司同时也存在着良莠不齐，行业收费标准不明确，监管不到位等问题有待改善和解决。
因此研究北京市二手房市场和存在问题，从而为规范北京市二手房市场促进其合理发展提出可行性建议正是本文重点要论证解决的问题和研究目的。
1.3研究意义区别于一手房，二手房交易流程长，涉及主体多，法律关系错综复杂，纠纷时常发生，风险无处不在，所以对北京市二手房市场现状和政策的分析研究也就具备了可行性和必要性。
同时，通过运用经济理论和方法对北京市二手房市场现状的研究，一方面可以了解和学习国家相关的房贷信息和货币政策，从宏观上把握二手房市场的存在价值和发展趋势；另一方面是可以通过本文对北京市二手房市场交易的现状和对策的分析研究结果以及对北京市二手房中介服务行业存在部分潜规则的揭示，为北京二手房的公平合理交易提供一些理论依据，为参与到二手房交易的个人或者家庭提供一些积极有效的参考信息和应该注意的问题，真正去体现一篇应用性论文的价值，使其具有较强的现实意义和参考价值。
图1.1研究框架本文主要从经济学研究角度出发，合理运用实证研究和规范分析的方法，以理论研究和实际调查分析为基础，深入市场调查和搜集有关北京市二手房市场现有的和历史的数据和资料，运用综合分析的手段通过对北京市二手房交易市场研究总结归纳发展现状，研究分析存在问题，针对提出问题得出改进现有问题改善现有市场的客观科学的结论，并为促进北京市二手房市场发展和参与到二手房交易中的经济单位尤其是家庭提出可行性建设性的意见和建议。
第2章二手房市场理论2.1二手房买卖二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。
凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。
包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
举几个例子来说明，有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
这样的话，就产生了二手房交易。
这里尤其需要强调的是，参与到二手房交易中的商品房不仅仅是指已住用的房子，还有很多是新房的交易，这里的“二”是指二次交易，而非二次使用。
新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。
因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的[1]。