2009年市场分析报告
结论：
本报告分析2009年北京市二手房市场，得出以下结论：
1.2009年是二手房市场不平凡的一年。

价量齐升是其最为显著的特点。

2009年北京市二手房年交易量达到266883套，超过近三年来二手房交易量的总和，12月甚至达到39264套的高峰。

究其原因，政策对交易量的影响最大。

2008年底开始出台的一系列房地产优惠政策在首付下降的同时降低了交易成本，减轻了消费者的购房负担，同时2008年受抑制的刚性需求也开始集中释放，再加上交易价格的连续上涨强化了其继续上涨的预期，诱发了投资投机性需求，也提高了二手房业主的售卖意愿，政策效果表现良好。

同时，由于新建商品房项目较少，再加上房地产商捂盘惜售，提价减量的策略，致使部分刚性需求转向二手房，形成二手房交易量暴涨的局面。

2.二手房交易价格从年初的8900元/平方米上升为13800元/平方米，涨幅达55%。

同时，4月和11月单月均环比上涨1200元，形成房价一日千里的局面。

主要是因为2009年二手房需求集中爆发，供求缺口拉大，价格连续上升，同时价格继续上涨预期的自我实现又使房价进一步上涨。

而宽松
的货币政策下大量流动性涌入楼市致使地王频现以及轨道交通的开通和规划也对房价的上升有重要的影响。

3.2009年北京市房地产市场在价量齐升的同时表现出一些新的特点。

包括二手房交易量首次超过新建商品住宅；由于城市化进程推进和各项基础配套设施的完善，远郊区县二手房交易量比重上升；限外令的解禁致使外籍人士购买量上升；以及由于二套房贷政策的放开使改善型需求释放，90-140平米户型交易量上升。

4.政府对房地产政策的收紧以及为管理通胀预期采取的一系列紧缩型的货币政策将使二手房购买负担加重，抑制一部分投资投机性需求，同时2010年部分刚性需求也在2009年提前释放，因此预计2010年北京市二手房年交易量将有小幅下降，难以再现2009年的盛况，月交易量则受季节性因素、紧缩型货币政策出台的时间以及新建商品房供给的影响，会呈现先升后降的态势。

5.受政府打压房价的影响，2010年二手房价格进一步上升将难以为继，但在供求权衡调整下，二手房下降的可能性也不大，同时从历史数据来看，二手房交易均价似乎存在粘性，因此预计2010年北京市二手房交易均价将不会出现太大变化。

从区域来看，2010年即将建成通车的地铁有大兴线、亦庄线、昌平线及房山线，轨道交通的完善将会促使沿线区域二手房价格上涨。

南城规划也会促使规划区域房价上涨。

总的来说，2010年北京市二手房市场尽管不会如2009年般火爆，但亦不会有太差的表现。

前言
2010年1月21日，国家统计局召开新闻发布会，公布2009年全年系列国民经济数据。

统计显示，2009年全年国内生产总值（GDP）335353亿元，按可比价格计算比上年增8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。

中国经济增长“保八”成功。

2009年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，政府坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。

在国际经济形势依然严峻，外需严重不足的条件下，必须依靠国内需求来带动经济实现较快较好发展，而房地产的发展在其中起了较为重要的作用。

无论是直接的房地产开发投资，还是房地产业对上下游产业链的带动作用，2009年，房地产的发展无疑是最亮眼，也是备受争议的。

相较于新建商品房，二手房市场的发展更为抢眼。

2009年是二手房市场处于全面提速的一年，需求呈井喷式增长，价格也一路飚高，一度引来房地产泡沫的怀疑。

具体从北京来看，从三月的小阳春，到年底营业税政策到期前的疯狂抛售，2009年北京二手房交易量达到近27万之多，
超过前三年的总和，价格也从年初的8900元/平方米一路上涨到12月的13800元/平方米，涨幅达到55%。

2009年的房地产市场堪称牛市。

在挥手告别牛年迎来虎年之际，本文将回顾过去，展望未来，对2009年北京市二手房市场进行盘点，并对2010年北京市二手房市场可能的发展趋势进行预测。

一、二手房交易量
1.市场表现
从月交易量来看，2009年北京市二手房交易266883套，年初受季节性因素的影响，交易量较低，1月和2月交易量均少于一万套。

从三月开始，交易量即过万，达到19973套，打破往年的月成交量记录，带来二手房交易的“小阳春”。

四月则突破两万套关口，达到21517套。

除了5月稍有下降，此后呈逐月上升的势头。

由于国庆中秋长假，10月上旬交易量有所下降，但此后仍以日均900套的数额成交。

进入10月下旬，对二手房优惠政策是否续存的疑问带来了二手房交易量的恐慌性抛售，11月交易量突破3万关口。

12月9日，二手房营业税政策“2改5”公布，为赶在政策实施前成交，12月甚至达到39264套的顶峰。

在2005年和2006年紧缩性的房地产政策条件下，早期受抑制的需求在2007年喷发，带来2007年楼市的一个小牛市。

但是从下图来看，如果说07年是一个房地产的小牛市，
那么09年则是真正的牛市。

09年各月的成交量均远远高于往年同期。

与交易套数相似，2009年北京市二手房交易面积逐月上升，全年二手房交易量达2466.49万平方米，是2008年交易面积555.97万平方米的近4.5倍。

从年交易总量来看亦是如此。

从2000年到2009年，除了2008年上半年受紧缩性货币政策以及国际经济金融危机的影响，年交易量较07年有所下降以外，其他年份交易量呈逐年上升的趋势。

09年交易总量266883套甚至超过06、07、08年三年的总和。

2.原因分析
1.2.1 政策的影响
受2007年输入型通货膨胀的影响，2008年上半年，政府为调控通胀、平抑物价，采取了紧缩的货币政策，同时在2007年楼市价格上升的压力下，2008年市场观望情绪膨胀，房地产交易萎缩。

2008年下半年，由美国次贷危机引发的国际性金融经济危机开始在中国蔓延，出口大幅受挫，为保持经济增长，政府采取了一系列经济刺激政策，希望通过扩大内需来弥补外需的不足。

房地产作为产业链条长、经济带动。