房地产成本管理流程有哪些
一、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖
出让。

目前基本以后两种方式为主。

随着国家对土地宏观管理政策
趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地
的有效方式。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约
占20%，并有进一步上升的趋势。

二、前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成
中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

三、建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中
所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

四、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等
的建设费用。

公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民
提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校，幼儿园，医院，
派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店，菜市场等商业网点)等
所发生的费用。

他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行
车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

五、管理费用
六、贷款利息
七、税费
八、其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。

它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

一、目标成本管理体系
由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要
做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。

事
实上，如果有好的方法和成本数据的积累，建立目标成本的并不难。

二、责任成本管理体系
目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。

在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。

对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。

从项目成本的构成看，一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务成本，每一个子项均可以找到责任部门。

目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。

三、动态成本管理体系
由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理，而要进行有效的动
态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动
态的监控。

首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。

其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障。

还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。