物业早期介入与前期管理
第六章 早期介入与前期管理
第一节 物业管理的早期介入
忽视早期介入可能导致:
物业配套不完善 布局设计不合理 质量不过关 资料欠缺、情况不明 最终导致:使用不便,销售不畅,管理困难、纠纷多
一、物业管理早期介入的涵义
所谓物业管理的早期介入,是指物 业管理公司在接管物业之前,就参与物业的 策划、规划设计和建设,从业主、使用人及 物业管理的角度提出意见和建议,以便物业 建成后能满足业主、使用人的需求,方便物 业管理。
档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、 利用四个环节。 收集的关键是尽可能完整。 整理的重点是去伪存真,留下物业管理有用的 资料。 归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行 科学地分类与保存。
五
前期物业管理的主要内容
(一)管理机构的设立与人员的培训
机构的设置应根据委托物业的用途、面积、 管理深度、管理方式等确定; 人员的配备除考虑管理人员的选派外,还 要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等 人员)的招聘。 依据职责分别进行培训。
(二)规章制度的制定
必要的规章制度: 管理机构的职责范围 各类人员的岗位责任制 物业各区域内管理规定 用户(住户)手册等。
三.物业管理早期介入的主要工作及 充当的角色
(一)立项决策阶段(充当顾问)
在项目的市场定位、潜在业主的构成以及 消费水平,周边物业管理概况以及日后的物业管 理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供 参考建议,减少决策盲目性和主观随意性。
主要内容 :对项目的可行性提出意见和建议
1.项目的市场定位 2.潜在客户的构成 3.消费水平与需求 4. 项目周边情况 5.周边物业管理概况 6.日后的物业管理内容
2.日常管理方面
中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等 的设臵与标准; 人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、 技防措施在图纸上的具体落实; 垃圾容器及堆放、清运点的设臵,外立面附属物 预留位臵及孔洞大小等。
3. 日后管理服务方面
从物业现有总量,使用人口数量、发展趋势和消 费需求等出发,考虑各类商业网点和生活、教育、娱 乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些 设施配备。
2.在小区设计图纸中发现,原先的垃圾房设计不够 合理。 3.有几幢楼的楼板内无任何预埋管道,这将影响今 后的“穿线”工作。
物业公司提出整改建议:
1.根据不同房型的特点,留出一定的空间,将所 有的表具安装在合适的位臵,既方便不同单位来安装, 又为今后抄表工作省去不少麻烦。 2.就向开发商建议设臵骑墙式垃圾房,一面朝向 小区存放垃圾,一面朝向交通道路,便于装运垃圾。 此垃圾房建筑面积在二十平方米左右,内外设门,内 墙面贴瓷砖,设水龙头便于清洗,下臵排水道,外立 面与小区整体建筑风格相协调。 3.物业管理公司向开发商汇报了此事,开发商立 刻命令施工队返工,并要求物业管理公司和监理方共同 监督施工过程。
为了搞好装修搬迁管理,必须做好以下几点工作:
1 大力宣传装修规定
规定主要包括以下几方面: (1) 装修不得损坏房屋承重结构,破坏建筑物外墙面貌; (2)不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备 (3)不提排放有毒、有害物质和噪声超标; (4)不得随地乱扔建筑垃圾; (5)遵守用火用电规定,履行防火职责; (6)因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的, 责任人负责修复或赔偿。
主要内容:工程监理和熟悉项目的整体情况
1.设备的购置安装 2.建筑材料的选择
3.工程的监理与验收
案例:某小区尚处于施工阶段,开发商委托物业管理公司 早期介入。 物业管理公司根据管理经验,发现:
1.该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙 上,东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、 电表、电子保安、电话等箱子。
二、物业管理早期介入的作用
(一)完善物业的规划设计和使用功能
即在物业布局、配套,建筑造型,房型设 计,电力负荷设计,垃圾站点布设,建材选用, 供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线 铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建 设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便 利。
(二)更好地监理施工质量
(三)物业的验收与接管
物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验 收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验。 物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管 理公司移交物业的过程,移交应办理书面移交手续。 开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料,以 方便今后的物业管理和维修养护。 在物业保修其间,接受委托的物业管理公司还应 与房地产开发企业签订保修实施合同,明确保修项目、 内容、进度、原则、责任与方式。
(四)进户管理
进户,是指业主、使用人正式进住使用物业, 俗称“入伙”。物业管理公司应准备好相关资料 做好业主入住前的工作。
商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为:
1.发入伙通知书
在物业正式使用条件全部具备后向业主 或使用人发出入住书面通知书。
2.带业主或使用人实地验收物业
着重勘验 (1)房建质量
(2)设备质量,运转情况 (3)房型、装修、设施配备等是否与合同相符 (4)外部环境状况及影响
3.约定代为装修、添置或更换自用设备或设 施等事宜即各种代办事宜 4.签订《物业使用公约》
主要内容包括:在分清自用与公用部位、设备、 设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的 义务,物业正常使用的行为规范及相应的违 约责任。
消除施工质量的隐患,保证后期用户的可 靠使用,物业管理的方便。
(三)为验收接管打下基础
由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、 设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高 验收质量,便于对发现问题的交接处理。
(四)便于日后对物业的管理
1.方便日后维修保养计划的制定; 2.方便日后检修,缩短检修时间; 3.易保证维修质量; 4.方便后期改建改造。
2 加强装修监督管理
审核装修设计图纸,派员巡视施工现场, 发现违约行为及时劝阻并督促其改正。
3 积极参与室内装修 4 合理安排搬迁时间
(六)档案资料的建立
档案资料包括两种: 业主或使用人的资料:业主使用人姓名、进户人
员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情 况、房屋的装修等情况。 物业资料:主要包括物业的各种设计和竣工图 纸,位臵、编号等。
7.筹集维修基金,预收物业管理费或租金
物业管理公司根据有关规定或双方约定向 业主或使用人筹集维修基金,预收物业管理费或租 金。
8.向业主或使用人提供办事指引
即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和 社区相业主、使用人签约领匙,完成进户程序
(五)装修搬迁管理
(三)促进物业的租售 (四)有利于物业管理公司的续聘
物业管理企业应充分利用先入为主的机会,搞 好前期物业管理。
三 前期物业管理中权利主体的相互关系
前期物业管理阶段,形成了开发企业、 受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共 存的法律关系。 开发企业与物业管理企业达成的前期物业 管理委托合同须向行业主管部门备案。 开发商与业主:买卖关系 开发商与物业公司:合同聘用关系 物业公司与业主:服务与被服务关系
第二节
前期物业管理
一、前期物业管理的涵义
前期物业管理,是指住宅出售后至业主 委员会成立前的物业管理。
二 前期物业管理的必要性
(一)民事法律关系主体资格的需要 (二)物业管理不可间断性的需要
前期物业管理的责任人是该物业的开发商。 前期物业管理合同的有效期一般与政府要求 房地产开发企业对物业的保修期限相一致。 前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的 物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。
买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也 就意味着物业买卖无法成交,这是对开发企业和 物业管理企业最有效的制约。反之,业主一旦接 受了这份合同的规定内容,也就必须在前期物业 管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。
四 前期物业管理与早期介入的区别
1、早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确 定管理合同委托关系,而前期物业管理必须有委托 关系,管理者已依法拥有该物业管理经营权; 2、早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理 对象,而前期物业管理必须有明确的管理对象; 3、在早期介入工作中,物业管理企业只是起辅助 作用,而在前期物业管理中,物业管理企业起主导 作用。 4、工作内容不同
(二)规划设计阶段(充当顾问)
物业管理企业(人员)此方面长处: A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和 应变力; B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求; C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所 造成的后果反映出来,以防患于未然。 侧重从以下方面提出看法和建议:
1、养护、维修方面
建筑材料的选用、设备设施的性能特点、 使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。
2 设计单位不接受、采纳意见怎么办?
不采纳理由 (1)不符合设计规范 (2)增加设计难度 (3)自认为设计符合规范、无须更改 管理公司做法与态度: (1) 对确实不符合设计规范的意见,公司应放弃, 应尊重科学,尊重设计 (2) 说服开发商,多为以后着想 (3) 一些设计虽符合规范要求,但偏于保守,落后 于现实发展需要,则应努力用事实依据来改变设计单 位的看法。
(四) 竣工验收阶段早期介入的内容
竣工验收阶段的早期介入是指物业管理 企业在房地产开发已建成项目竣工验收阶段 即开始介入。
主要内容: 参与工程的验收 与开发商商定前期物业管理委托事宜
1.验收的准备
2.验收的实施
3.验收的结束
问题
1 前期介入费用由谁承担?
根据费用产生的原因及用途,管理公司在入伙前介入所 产生费用应由开发商承担,原因: 1、 前期介入的主要目的是协助开发商工作 (1) 前期介入为验收接管打下基础,使房屋质量得到 保证,提升了物业档次 (2) 使已购房业主对物业质量及日后管理放心,帮助 开发商销售 2、 管理费用尚无收费来源,此期间公司的实际服务对 象是开发商,谁受益,谁付费。 3、 政府规定:目前国家尚无统一立法,但各地政府明 文规定。