54万㎡
75.5㎡
商业体量 10万㎡ 23万㎡ 34万㎡
27万㎡
-
-
开业时间 2007,12,28 2010,05,28 2009,05,28 2010年底 2011年10月 2013年（E ）
-
➢ 目前，已确定的投资项目达到9个，其中，已开业3个，即将开业3个，储备项目3个
。
1
核心价值特征
2
资本策略
资本化阶段
购买三个大型 商业综合体
初步创立大 悦城品牌
成长期
扩张与整合期
中粮置业正在积极酝酿在三五 年内做大做强后将商业地产的 几个项目打包做REITs。
起步期
拿地块 做项目
做行业 做品牌
全国布局 扩张与内部资源整合 上市及资产证券化
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年（E 2012年（E
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
表1.投资项目基本情况
类型 已开业
即将开业
城市
北京 沈阳 上海 天津 成都
项目名称 西单大悦城 朝阳（北）
----
大悦城
储备项目
北京 天津
安定门 通州 纬六路
投资规模 40 30 30 120 40
20
-
项目规模 20万㎡ 40万㎡ 52万㎡ 40万㎡ 53万㎡
2
项目选址
市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈 ；
3
目标客源
20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群 ；
4
产品特征
高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体 ；
5
行业价值链
商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理；
6
赢利模式
7
增长路径
长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值 ；
西单区域消费者单次开销金额在101~310元的比重占到70%， 1000元以上的只有4%。消费群相对年轻化，购买力有限。
资源整合：商业、资本； 商业开发与经营人才梯队 。
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
图1.中粮集团地产业务构成
中粮集团地产板块
备注：中粮集团旗下有多家上市公 司，除A股上市的中粮地产及中粮 屯河外，还有在香港挂牌的中粮油 控股(0606.HK)、中国食品 (0506.HK)及中粮包装(0906.HK)。
响了知名度，沈阳大悦城 一期的顺利开业证明了大
整合，保证项目高强度开 发的顺利推进。如： SPACE招商团队、日裔美 国设计师等。
资源整合力
核心竞争力
悦城的扩张拓展是成功的
品牌培育力 。大悦城独特的风格、对
时尚潮流的引领，都已经 在消费者头脑中的“品牌阶
梯”上占据了独特的位置。
项目运作力
中粮选择进驻的目标主要是“具备经济 活力和零售潜力”的城市；而目标城市中 区位的布局以核心商圈或区域性商圈的 核心位置为主。
目标客群：针
畅通的融 资渠道
集团注资： 银行贷款：
第一步是扩张,以购买三个 大型商业综合体为主; 第二步是内部资源整合,将 中粮集团目前内部优质商 业地产业务进行归集。
对青年白领群体 ； 项目选址：区 域中心城市的核 心地段。
差异化的 市场定位
创新的经 营模式
扣点模式 专业店替代主力店
商业资源：重
以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内 部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并 依靠自身力量进行再扩张。
____内部资料,请勿外传____
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（二）商业模式的核心价值：
1、通过收购、集团注资 等“资本化”运作手段，获 取城市核心地段优质商业 项目，大大缩短投资开发 周期，以利于快速扩张。
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（三 ）产品结构形态：
代表项目：西单大悦城
主题定位： 国际化青年城
引领属于年轻人的时尚潮流
新兴高档 社区的区 域性商圈
城市核心 区的重要 商业节点
代表项目：沈阳大悦城
国际化时尚生活地标mall”的定位，打 造出当地鲜见的全天候、一站式的大 型综合地标式购物中心项目。
）
）
➢ 经历近5年的初创期，目前已进入扩张与内部资源整合阶段。
2013年（E 2014年（E
）
）
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
图3.公司全国战略布局图
北京
沈阳
天津
烟台
已开业城市
成都
即将开业城市
储备项目及重点拓展城市
广州
上海
长沙 杭州 深圳
目前，中粮
商业地产已经 形成了以环渤 海都市圈为核 心，辐射东北 与西南，拓展 长三角、珠三 角的全国布局 。
稳定资金 来源及安
全性
资金退出机制，时间周期较长；
如何实现独立运营，稳定现金流
。
目前，除中粮集团资金支持外，目前主 要依靠银行贷款；中粮此前的资产负债 率控制在60%以下，推行全产业链战略 后放宽到65%。
规模扩张 与模式的 可复制性
经营模式 的可持续
目标客群：年轻消费群体的购买力有限； 市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。
视引进首次进入 该城市的品牌， 在商圈内实现错 位竞争。
北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进 入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。
在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前 有15%的客户以提成租金交付。
____内部资料,请勿外传____
1
核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（三）核心竞争力评价：
集团老总的独特职业经历与人格魅力，强力
的领导力。中粮培养了招商、推广、运营、
物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队
伍，具备很强的竞争能力。
品牌优势，西单大悦城的
成功运营为大悦城品牌打
专业（公司）资源的有效
团队专业力
开发复制力
精准的定位，无论是在城市中心打造“国际 化青年城”，还是在区域中心打造“品质时尚 生活中心”，大悦城都准确地把握了消费者的 需求。
____内部资料,请勿外传____
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核心价值特征
2
资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
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模式比较
（四）商业模式的发展瓶颈与难题：
1）中粮商业地产规模达到一定 规模或已经实现了上市，可以依 靠自身能力进行扩张。 2）目前有很多金融机构有意跟 其合作开发商业地产信托基金， 但中粮更希望能在融资中占据主 导，自己来做。
1
核心价值特征
2
资本策略
3
ห้องสมุดไป่ตู้
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（二）战略目标与组合策略：
生活之心—全服务链的城市综合体
战略目标：通过打造‘生活之心’，成为所在区域的‘城市之心’
通过市场需求的组合、建筑功能的组合、专业化团队的组合、多元化的资本组 合，实现全服务链的整合。
通过业态品类的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合， 创造最佳的消费体验。
收购 弘泰基业
沈阳 52万㎡ 34万㎡ 65.0% 30亿元 0.58万元/㎡ 集团注资 沈阳鹏利
上海
40万㎡ -
70.0% 120亿元 3.0万元/㎡
收购 新梅太古
天津
53万㎡ 27万㎡ 51.0% 30.5亿元 0.75万元/㎡ 合作开发
-
成都 54万㎡ 25万㎡ 46.0% 19.0亿元 0.37万元/㎡ 集团注资 四川鹏利
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核心价值特征
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资本策略
3
扩张与选址
4
定位与经营
5
主流产品线
6
模式比较
（一）品牌核心内涵与特征：
不单是对传统百货业的升级，而是真正的消费模式、产业结构和 人们消费需求的升级。
引进商业品牌，不求最高 ，但求最新，引领时尚潮 流。
潮流
品位 时尚
在此基础上，打造年轻 群体的高档消费场所。
年轻、活力
主要针对18-30岁的青年消费群体。
上海
核心区北端
市级商业中心
1㎞
210万
300-500万
天津
内环核心区
市级商业中心
0.5㎞
71万
330万
成都
西南三环
高端住区
6㎞
51万
100万
➢离市中心约0.5-1.0㎞的市级核心商圈或6.0-8.0㎞的新兴大型住区所构成的区域商圈 ；
➢核心商圈辐射人口范围在50万人以上，有效辐射人口可达到200-500万人。