房地产投资分析二
(确定性分析方法)
• 一、简单投资收益率法
• 简单投资收益率法是对项目建成后所得 年净收入与总投资之间关系进行分析的 一种经济效益分析方法。所用的分析指 标是简单投资收益率，简称投资收益率 或投资回收率。
一、简单投资收益率法
• 投资收益率的计算式为：
• R= I年/ I总×100%
•
• 式中 R——投资收益率；
•
I年——年净收入；
•
I总——总投资。
一、简单投资收益率法
• 该方法适用于房地产企业自我经营（出 租，自己经营酒店、宾馆、商场等）的 房产项目分析。因为这类项目在其寿命 期内，每年都有一定的收入并且净收入 值可以事先估计。利用上公式即可得出 项目投资收益率。
计算项目投资收益率时有如下几点值 得注意：
第九章 房地产投资分析三
案例分析
• 业主李先生去年购买了一套房，建筑面 积100平方米，2004年底，他在银行贷款 50万元购买一套商品房用于今后自住。 该套房改房每年需负担维修等其他费用 2700元，结合目前该区域的市场状况， 其出售价格为42万元，月租金2000元。 现在我们来算算该出租房子收租金还是 卖掉房子回收资金去归还银行贷款更为 合算？
一、确定性分析方法
• 4.净现值法 • 净现值法是将项目开发经营过程中不同时间所
发生的资金流入和流出量用一定的贴现率折算 成项目实施初期的现值，然后计算出总流入与 总流出的现值差额来分析方案优劣的一种企业 经济效益分析方法。该方法的分析指标为项目 净现值。项目净现值就是指投资开发建设及经 营阶段的资金流入现值与资金流出现值之差额。 在数值上也等于开发建设及经营阶段内各计息 期资金流入值与流出值之差额现值的代数和。
• ⑴年净收入在项目经营期内不同年份可能有不 同取值。如果以某一特定年份的年净收入代入 计算式，计算得出的投资收益率即为该特定年 份的投资收益率。如果将项目寿命期内各年的 年净收入的平均值作为计算式中的年净收入I年， 计算得出的投资收益率称为平均年度投资收益 率。一般是以正常经营年份的年净收入与总投 资之比的百分数作为项目的投资收益率。
计算项目投资收益率时有如下几点值得注意：
• ⑵ 同一年份年净收入的取值方法也会不一致。由于对 年净收入的理解不同，对“年净收入”取值有如下方 法：
• ① 年净收入I年=毛利润； • ② 年净收入I年=净利润； • ③ 年净收入I年=净利润+折旧+利息； • ④ 年净收入I年=净利润+折旧+利息+税金；
T静
I总=
N T静
t
t＝0 Nt t＝0
1．静态投资回收期法：
• I总——项目总投资； T静——静态投资回收期； t——时间单位（计息周期）数； Ni——第t个时间单位的净收入。
1．静态投资回收期法：
• 静态投资回收期法的着眼点在于多长时间回收 所有投入资金，即注重项目的清偿能力，所以 它在项目风险中有参考价值。而该方法对项目 在回收资金以后的相当长时间的获利能力及总 收益状况未能反映出来，因此，我们说静态投 资回收期法是一种短期分析法，其分析指标— —静态投资回收期为短期指标。该方法在房地 产企业经济效益分析中仅作为一种辅助分析方 法，而不能单独使用它去评价某一项目。
2．动态投资回收期法：
• 动态投资回收期法是在考虑资金时间价 值基础上计算项目回收所有投入资金所 需时间的另一种经济效益分析方法。由 于考虑了资金的时间价值，未来收入的 资金数要大于其现值，故由动态投资回 收期法计算出来的动态投资回收期必然 大于由静态投资回收期法计算得出的静 态投资回收期。
动态投资回收期的运算式为：
• ⑶ 总投资的取值方法也不一致。对于总投资也有三种 常见取值方法：
•① •②
③
总投资I总=固定资产+经营前资金费用+流动资金； 总投资I总=固定资产投资；
总投资I总=1/2固定资产投资+流动资金。
计算项目投资收益率时有如下几点值得注意：
• 从以上三点我们不难发现，当I年、I总取值 方法未统一时，同一项目利用同一计算 式所得出的投资收益率并不相同。因此， 利用式进行项目分析时，必须说明I年和I 总取值方法。
（系数）； • i ——贴现率。
2．动态投资回收期法：
• 在全部投资现金流量表中，我们给出了净现金 流量一项。每一计息期的净现金流量值与该期 的贴现因子乘积即为该期现金流量的净现值。 按照累计净现金流量的计算方法，同样可依据 净现值得出各期的累计净现值，累计净现值为 零所对应的时间即为动态投资回收期。该时间 必然性累计净现值由负向正转变的两个计息期 之间，确定方法仍然可利用线性插值法。
2．动态投资回收期法：
• 动态投资回收期法也属短期分析方法，通常也 只作为一种辅助性分析方法。在房地产投资项 目的回收期法分析中，通常要考虑地产项目的 特殊性。
• 当房产市场供大于求或者需求不旺时，住房得 零星出售，此时，回收期的计算就得依据每一 次卖房的收入值及时间，对于出租或自我经营 房产的投资回收期，可直接按前述所介绍方法 计算。
分析
• 租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质， 李先生还需要投入10000元左右购置电器和家 具；此外，出租过程中每年几都应留出一个 月的空置期。则年租金净收益=2000×112700=19300元，年租金收益率=19300/ （420000+10000）=4.49％。显然，与其靠收取 租金获取4.49％的年收益率，不如将房产出售， 回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按 揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是 5.51％，高于4.49％的资金收益率。
Pt
(CI CO)(1 ic )t 0
t 0
动态投资回收期的运算式为：
T动
I '总＝ Ni （ P / F,i, t) i＝0
上式符号代表
• I’总——投资现值总和； • T动—— 动态投资回收期； • t——时间单位数； • Nt——第个时间单位的净现金流量； • (P/F,I,t)——第个时间单位的贴现因子
• I年、I总取值方法应该尽量做到统一。
二、投资回收期法
• 投资回收期法是考察项目回收所有投入 资金所需时间的一种经济效益分析方法。 根据分析过程中是否考虑了资金的时间 价值分为静态投资回收期法和动态投资 回收期法。
• 又可细分为静态投资回收期法和动态投 资回收期法。
1．静态投资回收期法：
• 静态投资回收期法是 在不考虑资金时间价 值前提下考察项目回 收的资金数等于投入 数时的时间，即静态 投资回收期。