2009年绿城西子·郁金香岸营销推广打算
前言
2008，关于郁金香岸来讲是一个不平凡的一年，一期的圆满交付与销售指标的完成率形成了巨大的反差。
宏观调控痛击了地处郊区板块的楼盘，郁金香岸也不例外。
市场打折销售的趋势阻碍了郁金香岸年初既定的价格体系；市场需求的转变，要紧指投资性需求向刚性需求的转变，使得定位高端产品的郁金香岸措手不及……诸多因素造成了郁金香岸高层公寓的滞销。
面对立即展开的2009年的营销推广工作，如何适时应变市场环境，如何制定行之有效的推广策略，如何针对不同产品类型挖掘不同客户来源成为我们开展工作的考虑。
2009年关于郁金香岸来讲的重要性在于，在最困难的市场环境里，推出最重要的房源，因此，我们要以全员营销为行动，以活动营销为永恒的主题，不放过任何可能的合理方法和途径去获得任何一个可能的客户，让所有营销活动都能促成销售并能丰富绿城的品牌形象，如期实现甚至超过年度销售目标，2009年，但愿我们这一年的努力成为我们生命中最美好的经历。
2009年销售指标分解
2009年营销总费用:456万
2009年重大营销节点排列
●3月中旬，9号楼平层精装官邸新推房源54套。
●4月中旬、5月中旬，排屋B/C组团新推房源48套。
●12月31日，3号楼交付。
2009年要紧营销推广思路
●以活动营销为主
●全员营销全面展开
●排屋、9号楼与一般公寓类产品切块、分线展开推
广
●结合市场变化，及时调整思路应对
针对上述重大营销节点及推广思路，展开以下营销推广策略：
第一部分 营销推广打算 一、营销时刻轴
二、各营销时期分解 第一时期 1、时刻周期： 1月－3月初 2、推广目标：
●
以积存高端产品目标客户为主，其中9号楼可先行
以缴纳诚意金的形式锁定客户。
第一
第三
第二
通过社会各类人脉资源积极拓展团购合作企业，有效去化高层剩余房源，缓解销售压力。
3、推广方式：
该时期主推产品分为两类，一类是相对高端的精装修9号楼为主；另一类是前期滞销的10、11号楼高层公寓，在推广方式的选择上应各有侧重。
1）9号楼的推广
针对9号楼房源“少而精”的特点，以及总销金额所占后期房源的比例，考虑到有限的营销推广费用，关于9号楼的推广原则上不单独进行，而是以与排屋推广相结合的形式，打包成郁金香岸的高端产品推出。
但在9号楼开盘的时刻节点上仍需单独以主形象做少量推广。
2）10、11号楼高层公寓的推广
从目前市场行情来看，小户刚性需求远比改善型公寓类消费来的旺盛，欣盛东方郡、华容风景蝶园等楼盘的热销均证明了这点，但定位于二次置业的郁金香岸户型配比中，小户所占比例偏少，因此在制定团购企业优惠方案中，应依照不同户型制定不同的优惠幅度，可在表面优惠的基础上，对130平米以内户型进行二次优惠，以期使该类产品在市场众多小户型产品中提升性
价。
该产品的推广以公司的全员营销为主导，利用公司成员各自人脉及公司层面合作单位的资源进行团购企业的有效突破，力争以相对合理的团购优惠方案促成去化130平米以内小户房源。
4、营销活动配合
1）活动营销
●9号楼产品讲明会暨420平米平层官邸样板房启用
仪式
●各团购意向合作单位设点宣传、摆放资料
2）媒体配合
第二时期
1、时刻周期：
3月中旬－6月
2、推广目标：
●以排屋生活体验活动展开新一轮的排屋推广
●对沿江一线排屋重新进行包装，以新高度面市，利
用价差关系有效去化非一线沿江排屋房源
●利用排屋的销售带动9号楼剩余房源的去化
3、推广方式：
针对排屋客户层面相对高端，一般推广形式较难形成到达的特点，该时期除必要的小众媒体配合，应以活动营销为主展开推广，将前期小型产品品鉴会转型为实景生活体验，利用已成型的排屋景观围合及样板房的现场生活体验活动形成购买冲动。
针对排屋产品的推广要紧分两部分内容：
1）一线沿江产品
针对沿江一线排屋总价高，去化较难的情况，结合体验试样板房的开放，推出“都市江景私人会所”的概念，重新包装沿江一线的排屋产品，进一步提升沿江排屋的定位，从而支撑近千万的销售价格。
2）非沿江产品
针对二线非沿江系列排屋，推广上以“绿城都市庭院排屋”为主诉求，突出“第一居所、庭院生活”的概念，形成与高端改善型消费的共鸣。
4、营销活动
1）活动营销
●杭城高端会所生活体验
●郁金香岸排屋生活体验
2）媒体配合
第三时期
1、时刻周期：
7月－12月
2、推广目标：
●10、11号楼异地营销
●持续销售9号楼和高端排屋类产品
3、推广方式：
该时期主推产品分为两类，10、11号楼以企业团购和异地营销为主；9号楼和高端排屋以客户圈层营为主。
1）10、11号楼的推广
加大优惠活动方案的推广力度，特不是前期团购合作企业的定点推广，借助异地媒体的综合力量，定时、定点在杭州周边异地做推广，以团购的形式给予差不多面上更加优惠的折扣方案，促成异地客户成批下单。
2）针对改善型客户年龄、职业、圈层进行有效公关活动，关于前期差不多成交的业主的圈层营销作为挖掘客户的方向。
4、营销活动
1）活动营销
●异地推广活动
●持续开展团购合作企业推广
2）媒体配合
第二部分营销活动打算
★一月、借助高端客群年会平台推广项目
目的：借助推广郁金香岸·水云间二期产品的口碑传播，为销售做好基础。
时刻：2009年1月13日（周二）
2009年1月21日（周三）
活动形式：咨询台 + 楼书资料发放
活动地点：义乌国际商贸中心（义乌商贸年会）
杭州大剧院（西子联合年会）
费用预算：
礼品：2.64万元
总费用：2.64万元
★二月、元宵活动
目的：邀请排屋业主/客户至现场体验样板组团实景，加强其对郁金香岸的认同及好感，带动圈层营销。
时刻：2009年2月9日（周一）元宵
活动形式：郁金香岸二期排屋样板组团实景体验+猜灯谜+品汤圆活动地点：郁金香岸现场+售楼部
活动流程：15：30——17：00 排屋样板区现场体验
15：30——17：00 猜灯谜、互动小游戏
16：00——19：00 健康咨询
17：00——19：30 品汤圆
19：30 活动结束
筹备工作：
1、灯谜、灯笼预备
2、现场元宵氛围布置
3、购买汤圆及一次性餐具
4、礼品预备
费用预算：
1、现场元宵氛围布置：7000元
2、汤圆、一次性餐具、饮料：600元
3、礼品：2000元。