第一部分： 万城一品洋房2010年营销推广回顾
（一）2010年销售业绩总结
2010年9-12月计划
计划推盘538套 计划选房393套 计划选房率73%
2010年9-12月业绩
实际推出498套 实际选房442套 实际选房率88.8%
超额完成2010年销售目标
（二）营销团队建设
营销制度与营销团队建设
销售制度完善 招聘、培训 考核、纠偏
初步建立起一支有战斗力的销售团队。
（三）营销活动总结
一批选房活动 国庆节活动
教师节活动 报社系列冠名活动
圣诞元旦活动
中秋节活动 二批选房活动
提高项目的社会关注，增加各期蓄客选房
（四）销售策划总结
答客问 二次推盘定价
推介会方案 交房标准研讨 新年音乐会活动
销售说辞 二次推盘解筹
宏观环境分析——2010年楼市发展情况回顾
土地市场：2010年1-11月，全国120个城市住宅土地上市量同比增长43%，住宅 土地成交量同比增长40%，楼面价格也在震荡中持续走高。预示着未来几年商品 房上市量将有所增加，但房价将随地价进一步走高。 开发投资：2010年1-11月，全国房产投资额同比增长36.5%。预示着未来几年住 房供应量将相应增加，供需比将得到一定程度的缓和。 市场销售：2010年1-11月，全国商品房销售面积同比增长9.8%，增幅明显，并 未受到较大的宏观调控影响。 楼市价格：受楼市宏观调控影响，房价“疯涨”势头在一定程度上受到遏制。但 全年仍处在高位运行、楼市价格稳定增长。全国重点城市中上海、天津、广州、 苏州、杭州等房价涨幅达10%-30%以上。
销售政策 建材展示区规划 利群销售展示点
二次推盘房源 售楼处包装 促销方案
沙盘模型建议 贵宾室影音室包装
配合销售节点，促进销售选房，提升项目形象
（五）推广及设计
好房子的100个标准 短信、电视字幕
DM单设计投放 高炮、户外广告牌
活动物料及相关广告 报纸、美时等平面广告
高速路龙门、售楼处楼体 网络通栏、软文投放
行政措施上，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以 问责省级政府和各部委，并力促地方政府出台配套措施的方式强化政策落实。
调控效果：各项政策的持续出台和逐步落实，对地方政府、开发企业、商 业银行、购房者在内的各相关主体均产生了显著影响，从一定程度上遏制了房 价过快增长。但2010年全国房价持续高位运行，市场依然火爆，调控并未达 到预期的效果。
本案主要竞争楼盘分析——海景苑
近期销售动态 ➢近期正在全力去化二期10余套尾房；二期房源正举办交房活动；三期部分楼座已经开始动工。 2011年推盘预测 ➢预计春节后将推出三期房源。2011年预计将推出13栋小高层，1000余套住宅。 对本项目竞争分析 ➢由于其地理位置和本案相近，且其品牌知名度较高，一二期社区已成熟。明年将对本案后期 房源产生很大的竞争压力。
宏观环境分析——2011年楼市政策预测
由于2010年楼市调控并未达到预期效果，房价持续高位运行。预计2011年中 央政府将继续执行“从紧”的楼市政策，将从以下几个方面出台一系列更加严厉的 楼市调控政策。 货币政策：从“适当宽松”变为“稳健”，存款准备金率和存贷款利率将进一步上 调。 限购限贷：将出台更加严厉的限购限贷政策，并将强化监管力度。 政策性用房：进一步加大保障房建设力度，公租房将成为新的热点。 房产税试点：房产税试点改革将进一步加快，预计明年部分重点城市将率先开展 房产税试点工作。 楼市监管：中央和地方政府将进一步加强调控政策的落实和推进工作，加强房产各 相关主体的监管力度。
万城一品洋房2011年度营销推广方案
敬呈：蓬莱万城置业
2010-01-09 青岛晟基顾问万城一品洋房项目组
目录 contents
第一部分： 万城一品洋房2010年营销推广回顾
第二部分：
楼市宏观环境分析
第三部分：
蓬莱楼市回顾与预测
第四部分： 万城一品洋房2011年营销推广计划
第五部分： 万城一品洋房2011年营销推广策略
信息参考：搜房产业网/中国指数研究院
பைடு நூலகம்
第三部分： 蓬莱楼市回顾与预测
蓬莱整体楼市运行情况回顾与预测
2010年蓬莱楼市回顾：
通过市场调研发现，2010年蓬莱房地产市场整体运行情况良好，成 交价格整体呈上升趋势，排号、销售等取得了不错的业绩。
整体来看，2010年蓬莱楼市在综合品质、开发理念、操盘水平、营 销推广等方面都有了进步。
圣诞、新年物料设计
提高市场知名度、树立项目市场形象
第二部分： 楼市宏观环境分析
宏观环境分析——2010年楼市政策回顾
政策概述：为遏制房价过快增长，2010中央出台了一系列楼市调控政策， 经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对楼市进 行全面调控。
调控手段：经济手段主要通过不断强化和严格实施差别化信贷和税收政策， 如全国范围内提高首付比例和贷款利率，停止对家庭第三套住房的贷款等。
2011年蓬莱楼市展望：
预计2011年蓬莱整体楼市将会以更加健康、正规的方式发展，消费 者购房将更趋理性。价格、成交等方面将整体呈上扬趋势，不过可能会 出现局部和阶段性波动。另外，随着各项目2011年集中上市，蓬莱楼市 尤其高端市场的竞争也将更加激烈。
本案主要竞争楼盘分析——万泰登州府第
近期销售情况 ➢项目一期房源正在接受排号预订。据销售员介绍，目前多层产品排号约250组，联排别墅6套。 2011年推盘情况预测 ➢预计该项目春节后将会推出新楼栋进行预约排号，但由于其工程进度较慢，开盘日期暂不确定； ➢预计该项目2011年将新推出300-400套多层产品销售（选房），别墅推出40-50套销售（选房）。 对本项目竞争分析 ➢由于该项目与本案有类似花园洋房产品，其观景效果较好，2011年推盘量较大，将会对本项目产 生很大的竞争压力。
数据来源：搜房产业网/中国指数研究院
宏观环境分析——2011年楼市展望与预测
土地市场：预计2011年全国土地供应力度将进一步加大，热点区域或中心城市地 块竞争将更加激烈，土地交易市场仍将延续火爆势头，楼面价格将持续走高 。
楼市走势：预计随着上年度新项目的开工建设和陆续上市，2011年商品房供应量 将有所加大，供求关系将得到一定程度的缓解，楼市价格涨幅将同比小幅回 落，不过价格仍将呈整体上升的趋势。