40、50年 产权 40、50年 产权
公寓新定义：
公寓
=
非住宅房 + 产证
+
不符合住 宅日照与 楼间距要求
1：概念界定
从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户 办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。
住宅
公寓产品
写字楼
住宅 对商务功能 对居住功能 不具备 具备
写字楼
特点
2：公寓类型
公寓的目标客户及功能要求
普通公寓（居住型公寓） 商务公寓 酒店式公寓
1、自用型客户，尤其成长中 1、租客主要以外籍跨国企业 1、高级白领及投资客 的小企业及创业者的偏好 高管、在海外籍人士，来往
2、低首付、低月供
2、投资者，可作为商住型出 海陆两地的商务人士为主
3、精装修交房，配套完善， 租，投资回报率高，升值潜 2、购买客户主要以投资客为 主 力大 交通方便 4、具有较大投资价值，升值 3、可注册公司，价格相对比 3、具备良好的商业、商务、 写字楼低，首付和贷款均有 交通条件 潜力大 较大吸引 4、具备较高的投资价值
昆明.舒铂商业广场
公寓知识培训 2015年6月
目录
1：公寓的概念界定 2：公寓产品类型 3：商务公寓特征及用途 4：公寓产权型 5：公寓产品特性 6：公寓目标客户
1：概念界定
从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显
区别是；非住宅用地，40年或50年产权的产品。
与住宅区别：
公寓
=
非住宅房 产证
+
建筑形态 户型大小 所有产权式 室内配套 配套设施
物业管理 水电标准
.物业管理费用相对比较低 .不允许公司挂牌
.民水民电
.相比普通住宅略高，有时对住家 和企业不同收费 .可注册公司但挂牌和物业协商
.商用水电，部分民用水电
.管理费较高，物业管理公司 质量较高 .允许公司挂牌
.商用水电
3：商务公寓特征及用途
30-60㎡，面积较小，折合下来总价自然较低
5：公寓产品特性
【价值三】高回报率：区域优越，配套完善，装修豪华，
升值前景和租金都高于一般住宅
5：公寓产品特性
【价值四】不限购不限贷：当前限购限贷政策的影响，
抑制投资需求，公寓的不限购不限贷的政策无疑受到了 投资者的青睐
5：公寓产品特性
【价值五】可注册公司：公寓用途即可居住也可以办公，
2：公寓类型
（2）商务公寓
用地性质 一般为综合性用地（商住）或商业用地 产权类型 商务公寓 产权年限 根据用地性质而定，50年或40年 产品特点 一般处于城市核心地段及商务中心区即可居 住，又可办公，具备写字楼功能，部分城市 可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可 达2成，按揭可达20年-30年，产权性质为 商务公寓，非纯写字楼
劣势
1、土地性质及年限 2、户型不合理，得 房率低 3、付款比例和利息 较高 4、没有天然气接入 5、税费较高 6、定价比周边公寓 偏高
SW分析
5：公寓产品特性
【价值一】挑高户型：层高4米以上，loft公寓的层高可
以达到5-6米，一层变两层是对客户的杀手锏
5：公寓产品特性
【价值二】总价低：即使单价较高，但公寓面积多在
1 2 3
得房率低，公 摊面积大，实 际使用率不高
塔楼建筑，朝 向不如住宅理 想，通风采光 效果差
每层户数多，私 密性较差
5：公寓产品特性
【不足三】首付高：比例3到5成，高于一般住宅，且无
利率优惠，贷款年限较短，不利于顾客购买
首付高
无利率优惠
贷款年限短
总房款30-50%
基准利率的1.1倍
贷款年限最长10年 公积金无法使用
产权式商务公寓
新的产品形态
2：公寓类型
（2）商务公寓
按空间性质分，可分为平层、复式、错式三类
类型 平层商务公寓 复式商务公寓 错式商务公寓 特点 又称标准商务公寓，是指标准层高的商务空间，层高在3.3米-3.6米之间 立体而开阔的格局，上下双层的复式结构，层高一般在6米以上 适当的错层设计与空间高差营造，有助于区隔功能空间、丰富空间环境
按档次分，可分为高、中、低
类型
高档会所公寓 中档会所公寓 低档会所公寓
特点
CBD中心商务区、大型规模、标志建筑、高端配套、专业管理 城市中心地段、中等规模、中端配套、优质管理 交通较方便、中小规模、简单配套、普通物业管理
2：公寓类型
（3）酒店式公寓 用地性质 一般为商业用地 产权类型 公寓或商务公寓 产权年限 根据用地性质而定，40或50年 产品特点 户型面积小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多 位于城市核心繁华地带、商圈周边、交通方便，按照星级酒店设 施标准进行建筑外部内部设计，体现档次与舒适性，一般只租不 售和产权式经营为主，大多聘请国际知名品牌物业管理公司，专 业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业 管理费也较高
商业住宅 0.9元/度（商业立项） 1.2元/度（工业立项） 5.6元/吨 普通住宅
电费 水费 天然费
0.45元/度 3.45元/吨 2.98元/立方
4.89元/立方
5：公寓产品特性
【不足六】投资风险：无公寓的土地和开发成本比较高， 最终的出售价格较高，由于本身的购买成本较高，压缩 后期的升值空间
公寓产品是一种物业形式；它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满 足办公与居住功能的复合需求
1：概念界定 公寓与住宅技术指标对比 年限
商务公寓：土地年限50年，不可以迁户口 住 宅：土地年限为70年
水电费
商务公寓：水电费按商用算，电费1块以上 住 宅：水电费按民用算，电费0.6元
天然气
商务公寓：由于为商业性质，是无天然气接入，只能用电或者煤气瓶。 住 宅：一般都接入天然气管道，方便便宜。
3、混合型
混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医疗诊所等，另 一部分为寓所单位，此外我们还可以根据公寓的结构和型态，将 其区分为小型公寓、花园公寓、高层公寓
5：公寓产品特性
优势
1、精装修拎包入 住 2、层高优势，使 用空间大 3、总价低，购房 门槛低 4、酒店式服务 5、租金回报率高 6、地理位置佳， 处于繁华地段
集中办公，ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 象展示较好
公寓
两种功能无明显界 限，可自由转换， 处于不同的市场环 境会呈现不同使用 功能的偏向
不具备
1：概念界定
功能复合的公寓产品 VS
区别于居住产品： 非居住用地，40年或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务配套、商 务化物业管理 套内空间和平层空间的可分割 区别于商务产品： 智能化消防要求不一致，无中 央空调等 层高多为3-3.3米。商务物业 3.6-4米 增加了天然气等生活配套
3：商务公寓特征及用途
商务公寓—特征比较
普通住宅 位置和品质 .分布于全国各区，交通情况差 别很大 .建筑品质高低不一，通常无装 修 .高层、多层、别墅等形式 .除市中心少数住宅外，通常由 多栋建筑共同形成的小区 .从50-数百平米的户型 .70年产权 .户内配有完整的厨房卫生间 .以社区配套生活为主，如健身 房零售超市等 商务公寓 .靠近市中心商务区、开发区 .建筑品质高低不一，公共部位通， 常有装修，小户型以精装修交房 为主 .多为高层带电梯 .通常只有1-2栋，或是大型居住 小区的临街建筑 .户型大多在30-100之间 .50年或40年产权 .户内配有卫生间和简易厨房，很 少有煤气 .提供简单的商务配套设施 纯办公楼 .位于市中心、主要商务区 .较高建筑品质，通常提供公 共部分精装修，室内简单装修 或毛坯房 .通常为高层、超高层建筑， 外光优美 .容易成为一个城市标志建筑 可根据客户需求自由分割 .50年或40年产权 .卫生间与茶水间整层公用 .以商务配套设施为主，如商 务中心、会议中心等
商务公寓—用途比较
商务公寓分为两类：居住型和办公型，其区别主要体现在一下几部分
居住型 户型、面积 租户 装修 外墙 空调 楼宇自动化 厨房 层高 阳台 .下户型和单间为主，面积多在40-90㎡ 之间 .以自住或出租房为主，极少办公租户 .精装修或毛坯 .面砖 .分体空调或不安装空调 .基本上无 .有开放式厨房或预留上下水 .普遍较低，与住宅层高相近 .有阳台或封闭式阳台 办公型 .以大开间划分为主，面积大多在于80㎡ 以上 .以办公租户为主，住户较少 .毛坯为主 .玻璃幕墙或花岗岩 .可控式中央空调 .多数配备机电、通讯、办公自动化 .没有厨房或预留吧台 .普遍较高，与办公楼层高相近 .无
梯户比
商务公寓：梯户比高，一般要达到3梯10户以上，私密性较差不宜适合家居生活 住 宅：土地年限为70年
无阳台
商务公寓：公建立面，无阳台，通风较差，无法晾晒衣物 住 宅：大阳台
2：公寓类型
（1）普通公寓（居住型公寓） 用地性质 一般为住宅 产权类型 公寓 产权年限 70年 产品特点 户型面积小，30-60平米精装修标准，拎包入住配套设施完善物 业管理提供高于普通住宅的而外优质服务销售价格一般高于区域 整体价格
【客户类型】公寓是外国的舶来品，外国高收入群体对 公寓的接收程度较高，另外一部分就是投资者和90后 过渡的客户
水牌
购买群体 购买目的
.基本上不挂水牌
.青年置业人群 .物业升值投资或过渡型自用
.大部分有水牌
.投资客或自用办公客群 .投资等待升值或获取租金回报
4：公寓产权类型
公寓产权大致归纳为三类 1、出租型
它以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓
2、自住型
公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权，购买者主要 用于自住
5：公寓产品特性
【化劣势为优势】扭转产品抗性
土地性质及年限 户型不合理，得房率低 付款比例和利息较高 没有天然气接入 3-5年房价就能翻倍，即可转手 层高优势，使用空间大 总价低，购房门槛低 可用电磁炉代替