2006年春节前夕，中 金公司研究人员对去 年调查的部分城市和 楼盘进行了复查。复 查结果显示虽然中国 房地产价格泡沫依然 是局部的，但是泡沫 正在向更多的城市蔓 延。
房价 租金
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我们复查的12个城市的 购房资金成本/租金比 率在2006年初依然略大 于1，但这一比率比 2005年初上升了11%， 表明房地产的总体健康 状况有所恶化。某些 2005年初房价泡沫现象 已经比较严重的城市（ 如杭州和上海）的购房 资金成本/租金比率和 月供/租金比率继续攀 升。在购房资金成本/ 租金比率去年明显小于 1的城市中，这一比率 一年之内大幅上升（如 北京、苏州、沈阳）， 大有“后来居上”之势， 说明房地产“泡沫”正在 向这些地区蔓延。
• 发展消费信贷市场 • 扩大消费性贷款
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• 但政策无法改变人口结构变化趋势 • 在5-10年内工作年龄段人口比重上升对消费仍有抑制效果，老龄化的
作用会逐渐增加
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▪目录
▪ 中外消费比较 ▪ 决定消费的主要因素 ▪ 中国如何刺激消费 ▪ 中国消费的未来趋势 ▪ 与消费相关行业的投资推荐
▪注1：表中数字为各城市
样本中位数。采用样本均
值所得到的结论与此表所
示基本一致。
▪注2：住房贷款利率假设
为2005年初5.51%, 2006年
初6.12%，贷款期限20年。
路▪资漫料漫来其源悠：远中金公司研究部
• 买房越来越不如租房
• 国际比较显示中国房地产投资增长很快，但水平并不高
• 需求中长期强劲的原因包 括：
2006-3-17
2005 2006 2007 2005 2006 2007
中国移动 China Mobile 中国电信 China Telecom 中国网通 China Netcom 中国联通 China Unicom
Accumulate Accumulate
Hold Hold
(HK$ ) 38.25
Yutong Bus FAW Car Foton Motor Chang'an Auto A FAW Xiali Shanghai Auto Jianghuai Auto
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Rating
Price
Target
P/E
P/B
Accumulate
2006-3-17 (Rmb) 8.04
2005 2006 2007 2005 2006 2007
2.8 13.5 6.45
42
14.7 12.5 11.1
2.9
2.5
2.3
3.1
10.7 10.0
9.6
1.3
1.1 1.0
13.1 10.6
9.8
9.2
1.3 1.3 1.0
6.3
17.0 15.3 14.5
1.1
1.0 1.0
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• 与交通消费相关行业：汽车
汽车
Auto
G 宇通 一汽轿车 福田汽车 长安汽车 一汽夏利 G 上汽 G 江汽
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• 今天的沿海城镇是明天的内地农村
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• 房地产：中长期风险 • 资产价格快速上涨：全球房地产
资
料
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来
源
• 房价比租金涨得快
2005年3月，中金公 司研究部的10名员工 对全国将近20个城市 进行房地产调研，调 研内容包括房价、住 房抵押贷款以及租金 。分析表明房地产泡 沫比较严重，尤其是 长江三角洲地区。
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▪目录
▪ 中外消费比较 ▪ 决定消费的主要因素 ▪ 中国如何刺激消费 ▪ 中国消费的未来趋势 ▪ 与消费相关行业的投资推荐
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• 提高城市化程度 • 提高城市化水平
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• 增加教育开支 • 提高公共教育开支
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• 完善公共医疗系统 • 提高公共医疗开支
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• 但居民消费占GDP比重低
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• 而且二十多年来呈下降趋势
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• 高增长带来消费比重下降：亚洲的经历
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▪目录
▪ 中外消费比较 ▪ 决定消费的主要因素 ▪ 中国如何刺激消费 ▪ 中国消费的未来趋势 ▪ 与消费相关行业的投资推荐
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• 国际数据分析结果
中国居民消费总量和结 构分析1
路漫漫其悠远 2020/4/14
▪目录
▪ 中外消费比较 ▪ 决定消费的主要因素 ▪ 中国如何刺激消费 ▪ 中国消费的未来趋势 ▪ 与消费相关行业的投资推荐
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• 中国消费增长速度首屈一指
中国可能在5-7年内 赶超英国和德国， 成为世界第三大居 民消费国，在13-16 年内取代日本成为 世界第二。
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• 中国各省数据分析结果
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• 中国各省数据分析结果：分沿海和内地
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• 哪些因素能解释中国的消费/GDP比例和变化？ • 国际和中国数据的分析结果
– 人均收入（-） – 人口结构变化
• 0-14岁人口比重（+） • 65岁以上人口比重（+）
– 城市化 （+） – 公共医疗和教育，社会保险，社会福利 （+） – 消费信贷市场的发展（+）
– 城市化程度的提高 – 收入的上升 – 居民债务负担轻
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▪目录
▪ 中外消费比较 ▪ 决定消费的主要因素 ▪ 中国如何刺激消费 ▪ 中国消费的未来趋势 ▪ 与消费相关行业的投资推荐
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• 与通讯消费相关行业：电讯
电信服务 Telecom
Rating
Price
Target
P/E
P/B
11.5 9.8
8.5 1.7 1.6 1.5
Hold
3.47
18.9 16.1 15.6 1.1 1.0 1.0
Hold
பைடு நூலகம்
3.29
n.m. 28.8 16.7 1.0 1.0 0.9
Buy
5.40
51.1 21.1 18.9 1.2 1.2 1.1
Hold
4.83
38.2 21.3 19.7 2.6 2.4 2.1
Hold
3.69
10.7 10.2 10.5 1.0 1.0 0.9
Buy
4.21
7.7
6.5
5.6 1.4 1.2 1.0
• 与交通消费相关行业：机场
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• 中国居民各项消费的实际增速（1998-2004）
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• 居民消费结构未来变化如何？ • 我们预计在今后十年中，实际消费需求增长最快的是交通，医疗
保健，和教育文化娱乐服务，其次是衣着和家庭设备用品及服务 ，增长较慢的是食品和居住（租金和水电燃料）
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• 韩国的经验