新政之下的应对策略－－偷容积率、偷面积的九阴真经！缘起：建设部12日下发的细则让“90平米”确定为建筑面积成定论，在此背景下如何做出创新的中小户型被越来越多的开发商提上日程。

昨日，开发商、设计师、装修专家汇聚晨报房产新政第三场论坛，畅谈如何在90平方米的“规定动作”下，为业主争取更多的住宅使用空间。

现行中小户型问题多，新政“逼”开发商创新“想在90平方米的建筑面积内，做出各种功能来，确实比较困难，这使得开发商不得不把视线转移到中小户型，创新提速了。

偷面积的九阴真经如何将90m2房子做得更大，更合理？结合先进地区出现的一些创新点，与会的开发商、设计师、装修专家向晨报披露了以下九大创新“秘诀”。

(一)低台凸窗和落地凸窗主要技巧：通过步入式飘窗来“偷”面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。

其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。

由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。

在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。

发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。

由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。

这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。

业内点评：南京天创建设实业有限责任公司总经理助理张亮介绍，这样的招法最早在广州、深圳一带最早出现，如今在南京的各大楼盘中已能看到。

包括河西中海塞纳丽舍等楼盘在内的项目均有步入式飘窗，这样给使得户内空间更明亮、舒适。

不过，东南大学建筑设计研究院建筑设计综合三所副所长孟丽敏认为，这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。

（二）超大入户花园和大阳台主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。

在南京城东某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。

业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。

但入户花园及阳台不宜太大或太小，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。

南京万科置业总办主任王培介绍，深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘，但这些3米进深的露台，会造成下层的厅房遮阴过多。

而后期如“翠海花园”、“星海名城”3期阳台1.8米的进深则只能使人在阳台上坐一排,难以围合成圈喝茶、聊天、打牌。

此外，作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。

（三）赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列。

在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。

业内点评：孟丽敏介绍，通常送露台都是顶楼，如果每层都送（如仙林尚东区的花园洋房）则需要退台。

二楼的面积少于一楼的面积，三楼的面积少于二楼，少于的部分用于露台建设。

由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。

此外，赠送地下室也存在一定争议。

南京鸿意地产销售部经理王林林认为，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。

（四）共享梯厅主要技巧：现今市场上共享梯厅的做法主要是“一梯两户”。

如河西金马郦城，其每台电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。

业内点评：共享梯厅无疑增加了业主对楼梯、过道的使用率，多出部分会为客户节省很多空间。

南京天创建设总经理助理张亮介绍，在电梯、过道上做文章的还有变“一梯两户”为“一梯多户”，减少分摊面积，从而使得业主使用面积增加。

（五）隐藏式衣橱主要技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。

和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。

业内点评：此种“偷”面积方式和步入式飘窗、低台凸窗有异曲同工之处，所带来的问题也同样是外墙保温问题。

此外，由于外墙凸出，如统一不好，有可能影响整个小区的外立面。

（六）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁主要技巧：和前面提到的“凸窗”相比，这里多了两个字眼，一个是“可拆卸”，一个是“可打掉”。

在南方一些楼盘的设计中，开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。

而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。

将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。

在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。

业内点评：由于本身将横梁设计为“可拆卸”、“可打掉”的，这样在装修时打掉这些“梁”应该不会带来安全问题。

可拆卸式凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感。

与凸窗同样的问题是，拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。

（七）空调机安放处变生活阳台主要技巧：在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。

业内点评：将空调机安放处改为生活阳台，虽只能“偷”得1——2m2左右的面积，但多出的每一平米，对购房者而言均是实惠。

（八）层高做大，变成挑高房源主要技巧：这即是南京很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。

在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。

业内点评：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，但由于规划中每个项目均有总限高，在将房屋层高做大的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少。

所以挑高房源的单价往往也更高。

（九）空中院馆主要技巧：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。

业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。

业内点评：通过“空中院馆”偷面积使得两单元连接起来，并为各自争的一可利用的休闲空间，但两单元业主的生活私密性有可能受到影响。

学习万科偷面积之高明过客评论发表于搜狐焦点网成都业主论坛成都业内论坛2010-02-08 11:52:14【顶楼】当2000年的万科进入成都以后，万科城市花园以“我的坡地生活”开启新城东时代，也带来了沿海先进的营销理念和居住舒适度较高的产品。

在营销上，采用开盘前缴入会费（也叫排号费），制造开盘热销的手段，后被行业全部采用；在产品创新上，推出错台、退台、宽厅设计等，掀起成都花园洋房之风；物业服务上，展现人性关怀，更是赢得客户赞誉，这对成都楼市整体水平的提升起到了很大的推动作用。

当然在万科品牌价值都要值1000元/平方米的情况下,自然而然地拉高了成都的房价达30%以上。

当时二环成龙路口附近房价在1700—1900元/平方米，而万科一期开盘的房屋均价就到达2800元/平方米。

并且到达了开盘热销的状态，成为业内观摩学习的典范。

因为当时成都城东还是工厂林立，热电厂烟尘四掠之地，“中产城东”的理念也是4年之后才由宏信地产提出来的。

所以当时，我本人是很佩服万科整体的实力,“学习万科好榜样”真的没错！在随后的几年时间，我也一直是万科的铁杆粉丝，哪怕在新都市场，我在交大房产担任香洲半岛营销策划部经理期间，也对万科双水岸的营销及其产品给予很高的评价。

但是在2007年，万科推出“金域蓝湾”以后，我对万科的认识发生改变，觉得万科已经不再是以前的那个万科，而是成为靠“偷”，靠“忽悠”，靠“面子工程”的一个开发商了。

他的产品创新是以提高隐形建筑面积30%--50%（用结构连扳、花池、露台、飘窗台、大面积阳台、挑高夹层空间等偷面积的方法）、提高项目实际容积率、减少人均绿地面积、降低层高、搞装修房提前两年收客户装修费用（实际花700元/平米,但给客户宣传是1200元/平米左右）等等手段，达到高利润、免费融资等目的。

而客户呢，是很难了解到这些所谓的赠送面积、装修房、绿色建筑等都是自己花了大价钱的，客户成了冤大头，但还自我感觉良好，觉得装修省心了，觉得物管费少交了，哪里知道万科或跟着万科学习的无数家开发商都在昧着良心赚客户的钱呢！而自己的居住品质实际上大幅下降了！无可厚非的是，作为商人的万科，是可以在市场经济下赚能赚的所有钱。

但作为中国房地产的标杆企业，违背“诚信经营”的原则，以牺牲客户实际利益为前提，还要不断往自己脸上贴金的做法，实在太“贼”！上面说了这么多，估计不是内行也看不太懂，接下来以万科目前在售的金润华府为例，大家看看万科到底有多“贼”，然后再想想你们以后还敢买万科的房子吗？1、金润华府报建指标：净用地面积79亩（52693平方米），报建容积率5.0，地上建筑面积到达263000平方米左右，加上地下车库面积总共约320000平方米。

总户数3000户（以前的多层小区或小高层小区，80亩左右的土地，最多也就800户到1200户）。

2、金润华府实际指标：平均户型的赠送空间为30%左右（83平米的户型赠送28平米，65平方米的户型赠送19.68平方米，70平方米的户型赠送13平方米），实际多修建筑面积在78000平米左右，，也就是说，该小区实际建筑面积在接近40万平方米，实际容积率在6.5左右！这个容积率，一般只有在商业地块上出现，但在万科开发的最近三年的项目中，却是经常出现。

如金域蓝湾、金色海蓉等，都是“偷“面积在30%以上，有的户型”偷“面积达到50%以上。

大家注意，这些偷的面积是不用缴报建费的，仅多修的78000平方米的建筑面积，报建费这一项，万科就赚了1200万以上！（报建费每平方收费为166.5元）容积率越高，就是同样的土地上修建的房子越多，修建的越多，万科自然赚的钱也就越多。

但是居住舒适度大打折扣!万科为了多修建筑面积，想尽了一切办法，把100米限高的建筑做到99.99米，修到了34层—35层。