二审代理词
——（2007）穗中法民5初字第2XX9、2XX0号案
尊敬的法庭：
根据《律师法》相关规定，广东格林律师事务所分别接受（2007）穗中法民5初字第2XX9、2XX0号案件全部上诉人的委托，指派本律师担任其代理人出席今天的法庭审理，现根据事实和法律，发表如下代理意见：
一、一审法院应对涉讼房屋是否已经出售这一事实进行查明，因为这是上诉人的诉讼请求是否可以得到支持的基础。

上诉人的诉讼请求是要求被上诉人继续履行认购书所约定的义务，按照认购书约定的价格向上诉人出售房屋。

根据《合同法》第九十四条规定，如果该房屋已经被被上诉人出售，则上诉人或许会考虑要求被上诉人赔偿损失等其他追究违约责任的方式，在上诉人的诉讼请求既定为继续履行的情况下，应该首先查明这一事实才可以对案件作出合法公正的裁判。

显而易见，上诉人在一审提交的证据足以证明，双方签定的《楼宇认购书》上的诉争房屋"珠江盛景恺撒庭A座（规划自编A1座）2301号就是盛景家园A2栋2301房。

该房屋规划自编号码在规划部门备案过程中有更改的情况不能改变其作为上诉人认购房屋的事实。

二、认购书的法律效力决定了当事人负有将来要订立本合同的义务，被上诉人没有履行该义务
就法律效力而言，认购书作为一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，这一点根据我国现行法律可以认定，也已经为司法实践所认可。

就法律适用而言，认购书就是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。

根据认购书的法律效力来看，其作为预约合同，当事人的义务是订立本合同，因此发生争议时当事人一方的请求也就是要求对方订立合同。

就本案双方争议的焦点来看，当事人是否应该履行认购书约定的签约义务是本案的关键所在。

根据合同法的规定和认购合同的约定，作为本案当事人，在签定认购书后，双方都应该在规定的期限内积极履行认购书约定的义务，根据认购书的条款去和对方洽谈房屋买卖的具体事宜。

就本案双方提交的证据看，上诉人积极履行了这一合同义务，而被上诉人却没有证据证明其履约的事实，恰恰相反的是，其在一审中提出的观点是认购房屋已经被其出售，这是明显的违约表现。

三、认购书的法律效力决定了违反其约定应该由守约方选择要求违反方承担违约责任的方式
当前，认购书成立且有效的法律条件已经被司法实践所认可：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。

本案的认购书完全具备上述构成条件。

具体到认购书的法律效力来看，如果当事人一方违反认购书的谈判义务，另一方当事人是否可以请求实际履行，代理人认为回答是肯定的。

在一方当事人违反认购书的约定而导致未订立商品房买卖合同的情况
下，实际上在一定范围内存在违约责任与缔约过失责任的选择适用问题。

《合同法》第42条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（1）假借订立合同，恶意进行磋商；（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（3）有其他违背诚实信用原则的行为。

此规定的即为缔约过失责任。

由于认购书中当事人的主要义务即是诚信缔约，所以，如果当事人在订立商品房买卖合同过程中没有尽到善意缔约义务，则一方面其违反了认购书的约定，其应当承担违反认购书这一独立合同的违约责任。

另一方面其违反了《合同法》关于诚信缔约（商品房买卖合同）的法定义务，其应当承担违反法定义务的缔约过失责任。

认购书作为独立合同的法律地位是毋庸质疑的，因此，如果认购书无特别约定，应适用《合同法》的一般规定，可以追究当事人的违约责任。

根据《合同法》的规定，违约责任的承担方式包括（1）继续履行；（2）修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬；（3）赔偿损失；（4）支付违约金；（5）定金制裁。

作为守约方的上诉人，自然有权选择要求被上诉人承担违约责任的方式，而不是由违约一方的被上诉人决定。

上诉人要求被上诉人继续履行认购书所约定的义务，按照认购书约定的价格买卖诉争房屋，和要求被上诉人赔偿损失或者双倍返还定金一样，都是追究其违约责任的一种方式，并不存在违反自愿和协商一致原则的问题。

上诉人的这一诉讼请求完全是符合上述法律规定的，自然应该获得支持。

四、法律应该侧重于保护弱势群体的利益。

本案是在如今广州房屋价格飞涨的情况下发生的，也只有在这样的背
景下才可能发生这样的纠纷。

如果今天的房屋价格不是节节攀升，而是接连下挫，被上诉人还会拒绝以当初的认购价格出售房屋吗，绝对不会。

这只能说明，被上诉人毁约的动机非常明显，就是为了谋取更高的经济利益。

作为房地产经营者，正当牟利并不为过，但是绝对不应该把自己的高额利益建立在购房人的惨重损失之上。

在中国为寻得一栖身之处，人们往往穷其一生，直至最后一刻都未必能够享受到宽敞明亮的日光房的温暖。

而在现代这样一个房价飞扬的时代，蜗居所给年轻一代带来的重负更已经苦不堪言。

可以说，在广州，对多数年轻人而言，购买一套属于自己的房屋意味着倾其所有。

如果不对其提供特殊的保护，无异于让其流离失所，这将必然导致社会生活的紊乱和不安定，也有悖于对生存需要的保护和促进政策。

上诉人在2005年认购诉争房屋的时候，房屋价格不过4000-5000元，而现在该楼盘的价格已经飙升到了近万元，涨幅为100% 。

这样的特殊背景下，如果上诉人的诉讼请求得不到应有的支持，其结果将是：上诉人在交纳定金两年多苦苦等待800多个日日夜夜之后，等到的竟然是要拿出比原先认购价格高出一倍的价格来重新购买房屋。

这绝对不是在一个法制国家里、一个和谐社会中应该出现的诉讼结果。

综观我国现行法律的规定，对于购房人利益的保护是居于首位的。

买房人购买房屋是出于自己居住的需要，居住是民事主体的生存权利的体现，其居住的权利应当优先受到保护。

况且，从我国的传统上来看，购房置产对于我们更有着不同于其他国家的非同一般的重要意义。

因此，为了社会的真正正义和公平，应当向购房者提供特殊保护。

被上诉人的行为实属严重违反认购合同的行为，实属其违背诚实信用原则的表现，被上诉人为此应该承担相应法律责任，应该信守认购书订立时的承诺，按照当时认购的价格向上诉人出售房屋。

最后，代理人需要指出的是，被上诉人作为颇具实力的开发商，在当今广州楼价上涨的情况下，背弃认购合同约定，拒绝按照认购书约定的价格出售房屋，不仅仅是违反认购合同约定的行为，也是典型的诚信缺失的行为，是令广大的消费者寒心的行为。

综合上述代理意见,代理人认为, 本案一审判决明显违背了“违约方不能通过故意违约谋取利益”这一合同法价值底线，必将引发道德风险、诱发新的不稳定因素，其不妥当性显而易见。

上诉人与被上诉人之间的认购合同仍然具备法律效力；法律规定并未排除适用继续履行这一方式来制裁违反《认购合同》者，判决被被上诉人继续履行《认购合同》可以实现民法的公平并带来良好的社会效果之。

建议法庭依法支持上诉人的上诉请求，对本案进行改判。

以上代理意见，请法庭考虑采纳。

谢谢法庭。

上诉人代理人：
广东格林律师事务所律师张旭锋 2007年9月26日。