遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>住房抵押贷款的风险和防范贷款风险的种类住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
住房抵押贷款的风险主要有以下几种：1.1 违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2 流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。
现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。
这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。
二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。
造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3 经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。
经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。
经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。
这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4 利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。
如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。
如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
住房贷款风险的防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1 违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况(如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。
二是对置业者的资信进行审核。
审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。
2.2 流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。
但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2017年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万;公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度;归集的公积金较少，普及面不广。
针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3 经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。
一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
?2.4 利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。
与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。
在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配(如发行固定利率债券等)，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。
总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
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来源：（住房抵押贷款的风险和防范/y/fc/722025.html）精彩推荐：业主擅挖地下室如何处理/y/fc/862318.html谁该为物业维修基金埋单/y/fc/862316.html已装修的房屋不能够认为空置/y/fc/862314.html不怕你外行总结专家经验36计教你验新房/y/fc/862312.html上海一业主要求房地产公司返还车位费获法院支持/y/fc/862310.html电梯噪音超标开发商被判赔偿业主精神抚慰金/y/fc/862308.html家中财物被水泡法院判物业担责/y/fc/862306.html小区养狗伤女童法院判赔三千元/y/fc/862304.html验房流程——验房注意事项/y/fc/862302.html全国最大“小产权房社区”调查/y/fc/862300.html燃放烟花引起火灾管理不当物业赔偿/y/fc/862298.html新房渗漏物业承担全部责任/y/fc/862296.html非警察的准警察职责/y/fc/862294.html物业被指停水掐电强换热水表/y/fc/862292.html养老服务业自用房产土地暂免部分税/y/fc/862290.html上海抓紧研究异地贷款业务细则/y/fc/862288.html岳阳市物业管理招标投标办法/y/fc/862286.html物业纠纷怎样跳出‘怪圈’/y/fc/862284.html公有住宅售后管理服务费收取有什么规定/y/fc/862282.html电梯发生故障业主被困怎么办/y/fc/862280.html“小产权房”的有什么法律风险/y/fc/862278.html冬季收房的购房者验房时重点检查3种“缝”/y/fc/862276.html物业管理合同中必备的条款和内容是什么/y/fc/862274.html住宅物业管理区域停车管理服务的基本要求包含那些内容/y/fc/862272.html 小区破墙开门多部门表达/y/fc/862270.html江少兴与佛山市东建物业管理公司租赁合同纠纷上诉案/y/fc/862268.html 购买乡产权房的后果/y/fc/862266.html什么是大产权、小产权/y/fc/862264.html物业纠纷的制度化解决之道/y/fc/862262.html贴公告＂罢免＂业委会主任6被告道歉赔2000元/y/fc/862260.html要赢官司先交费法院称物业纠纷案欠费占九成/y/fc/862258.html女业主家中被奸杀物业被判赔偿1.5万元/y/fc/862256.html申请房贷受家人信用记录所累/y/fc/862254.html国土部:地方政府勿纵容囤地重申小产权房违规/y/fc/862252.html告开发商遭驳回法院认定业委会无权代表业主/y/fc/862250.html业主在入住时是否应当缴纳水，电，气等入户费/y/fc/862248.html因新买房屋漏水业主拒交物业管理费不当/y/fc/862246.html物业管理法律纠纷如何维权/y/fc/862244.html新房验四大收关键词点击/y/fc/862242.html9户承租家庭被终止保障资格/y/fc/862240.html购房不能居住起诉邻居排除妨碍无据被驳/y/fc/862238.html开发商占着物管用房不让维护业主权利/y/fc/862236.html物业管理公司因不作为而被判赔案/y/fc/862234.html保安失职业主被盗物业公司被判赔偿/y/fc/862232.html四川提高首套自住房贷款额度/y/fc/862230.html全国最大“小产权房社区”调查/y/fc/862228.html物业纠纷业主面临着‘三弱四难’/y/fc/862226.html赣州蔚蓝半岛物业擅断业主水电被判赔963元/y/fc/862224.html业主新车被划伤物业公司成被告/y/fc/862222.html扬州市物业管理实施办法/y/fc/862220.html开刀小产权需公正立场/y/fc/862218.html房企出租自建老房按5%征税/y/fc/862216.html楼盘自订不交采暖费就不能领钥匙被法院判赔/y/fc/862214.html物业管理公司为什么不能以停水停电催缴物业管理费/y/fc/862212.html 开发商‘自留地’拒缴物业费业委会起诉获支持/y/fc/862210.html小区安全究竟谁负责/y/fc/862208.html公积金异地贷款要夫妻一方的户籍在当地/y/fc/862206.html房产中介诚信服务意识待提高/y/fc/862204.html私搭卫生间漏水引发邻里纠纷两次诉讼法院判决拆除/y/fc/862202.html 以‘未签物管合同’为由业主就可拒交物业管理费吗/y/fc/862200.html 物业会所经营所引发的物业管理纠纷/y/fc/862198.html自治州城镇物业管理实施细则/y/fc/862195.html小产权房难转正你还敢买吗/y/fc/862193.html广东五月起二手房交易征收增值税/y/fc/862191.html不满占用公共场所业主怒砸玻璃/y/fc/862189.html物业公司未检查车辆出入牌致车辆失窃时承担什么责任/y/fc/862187.html 车棚影响房屋通风采光5名业主要求拆除车棚/y/fc/862186.html维权三载重审搁浅‘美丽园物业纠纷案’陷于僵局/y/fc/862184.html 成都完善商品住房交付使用流程/y/fc/862182.html14部委正制订小产权房整治方案/y/fc/862180.html世纪城业主满意败诉判决案件背后有故事/y/fc/862178.html购七百平米豪宅拒交物业费3年法院判决补交管理费/y/fc/862176.html 小区水泵24小时吵人业主起诉讨要精神损失费/y/fc/862174.html‘车牌大盗’猖狂盗窃业主车牌频频失窃物业该担何责/y/fc/862172.html 房屋验收合格条件/y/fc/862169.html室内温度不达标供热公司要退费/y/fc/862167.html小区业委会解聘物业公司物业公司不服被判败诉/y/fc/862165.html豪宅被偷业主怒告物业/y/fc/862163.html物业管理纠纷的现状与治理/y/fc/862161.html房屋买卖必须有原业主签字吗/y/fc/862159.html买房验房时的注意事项/y/fc/862157.html小产权房“以租代售”需求旺/y/fc/862155.html业委会雇30保安驱逐物业流程步骤/y/fc/862153.html小区物业拒供电千余业主恐挨冻/y/fc/862151.html出租别人房子赚钱骗租金十万多/y/fc/862149.html别墅业主‘圈地种菜’物业公司起诉恢复原状/y/fc/862147.html允许发行住房公积金个人住房贷款支付证券/y/fc/862145.html2017非限购城市房贷首付比例下调/y/fc/862143.html草坪毁绿与护绿的业主维权纠纷案例/y/fc/862141.html豪宅物业费无理涨价八位业主拒缴获支持/y/fc/862139.html地面湿滑致老太太摔伤未及时修水管物业被诉/y/fc/862138.html修建地铁站口占用业主土地业委会索赔972万/y/fc/862136.html“小产权房”关注三中全会/y/fc/862133.html非专业人士收房十六招/y/fc/862132.html业主在小区内被杀家属状告物业公司赔偿/y/fc/862129.html 金湖新村业主委员会是否具备/y/fc/862127.html不能因物业不好拒缴取暖费/y/fc/862126.html东方半岛花园连环纠纷全景透视/y/fc/862123.html验收新房的几招/y/fc/862121.html。