毕业论文我国商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究摘要：针对目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，而随着住房制度改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融重点。
同时，个人住房贷款业务的快速发展必然会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状。
本文从个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，进而完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担保和保险制度、个人信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的潜在风险进行有效防范的措施。
关键词：商业银行个人住房贷款风险分析防范对策。
Abstract：Specifically for our country commercial bank individual housing loansfact that ceaselessness reforming the housing system going deep into ，the individual house loan becoming gradually housing finance priority。
At the same time，individual housing loans business fleetness develops necessity current situation that can bring gigantic lurking risk to gigantic lurking risk commercial bank。
The main body of a book start with individual housing loans risk characteristic and the hidden trouble analysis，various approach such as the macroscopic view environment , individual housing collateral loan that the then perfect real estate finance job develops being gone bail for and being being sure that system，personal credit system reinforce commercial bank self-development capability as well as，has discussed the measure that the effect being in progress to the lurking risk that the individual there exists in housing loans having keeps watch。
Key words：Commercial Banks；Individual housing loans；Risk Analysis；Guard countermeasure 。
目录一、美国次贷危机的启示 (1)二、我国商业银行个人住房贷款特点 (2)（一）贷款对象特殊 (3)（二）贷款用途专一 (3)（三）贷款数量较大 (3)（四）贷款期限较长 (4)（五）偿还方式特殊 (4)三、个人住房贷款的风险隐患分析 (4)（一）借款人还款能力带来的风险 (4)（二）借款人恶意不及时偿还贷款 (6)（三）非真实交易造成的风险 (6)（三）商业银行自身管理薄弱导致的风险 (8)（四）开发商经营不善导致的风险 (9)（五）抵押物处置引起的风险 (9)（六）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险 (10)（七）其他不可抗力风险 (11)四、个人住房贷款风险防范对策 (11)（一）尽快建立完善的个人信用体系 (12)（二）建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制 (16)（三）加强银行自身管理 (17)（四）建立健全个人住房贷款的法律体系 (18)结束语 (19)参考文献： (20)一、美国次贷危机的启示美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。
次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的，通常情况下被认为不具备偿还能力借款人也被给予了购房贷款。
放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款，它允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金，这样借款人的还贷负担远低于固定利率贷款。
一些贷款机构甚至推出了“零文件”的贷款方式，即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。
这使得一些中低收入者纷纷入市购房。
大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。
随后，美国利率上升造成了引爆次贷危机的直接原因。
利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。
再往深入探究，可以看出信用风险是导致本次美国次贷危机的主要原因之一。
起源于美国贷款机构之间的恶性竞争，盲目降低贷款信用门槛，将款贷给本来借不到贷款或借不到那么多的“边缘贷款者”，当房价下跌，美联储提高利率后，“边缘贷款者”不能偿还本金和利率，房贷市场违约不断。
危机再通过资产证券化转移到整个金融市场，形成今天愈演愈烈的次贷危机。
二、我国商业银行个人住房贷款特点个人住房贷款是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的一种金融产品，它是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
从目前我国住房金融发展的实际情况来看，个人住房贷款业务主要有三种形式：其一是政策性个人住房贷款，其二是商业性个人住房贷款，其三是个人住房组合贷款。
随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款的重要作用日益凸显，己成为居民购置个人住房所倚赖的重要工具。
个人住房贷款因低风险、高收益的特性而成为银行调整自身信贷结构、提高资产质量的新宠而倍受青睐。
与此同时，还款周期长、流动性低等特点决定了个人住房贷款并非完全意义上的低风险业务，加之我国整个社会的信用环境欠佳、相关法律法规不健全、有关金融产品发展不完善、风险管理经验不成熟以及银行间为争夺业务而引致的恶性竞争等原因致使个人住房贷款的风险更不容忽视。
如何防范和控制其风险成为各商业银行关注的核心，也成为影响房地产业在我国进一步健康快速发展所函待解决的一个问题。
个人住房抵押贷款这种金融产品受很多方面因素的影响，因此，其风险种类也有很多。
它不仅有借款人、开发商的信用风险，抵押物风险，流动性风险，利率风险，而且还受居民收入水平，经济周期，商业银行的操作风险等方面的影响。
根据中国人民银行1998年5月公布的《个人住房贷款管理办法》的相关内容，商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
一般以中长期贷款为主，借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。
个人住房贷款具有三大特点：贷款对象特殊且用途专一，对象是具有完全民事行为能力的自然人，只能用于支付其所购住房的房款；贷款期限长，五年至三十年为主；偿还方式特殊，按月归还贷款本息。
正是由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该项业务。
个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。
相比传统的企业贷款，个人住房贷款具有以下特点：（一）贷款对象特殊根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。
（二）贷款用途专一个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。
（三）贷款数量较大对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。
（四）贷款期限较长人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。
（五）偿还方式特殊相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。
个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。
三、个人住房贷款的风险隐患分析（一）借款人还款能力带来的风险这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，但商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。
对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。
对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。
在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。
个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控。
现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。
当这种情况发生时，即代表着借款人丧失了偿还能力。
丧失偿还能力，又分为永久性丧失偿还能力和暂时性丧失偿还能力两种。
永久性丧失偿还能力，是指借款人丧失劳动能力，或者更准确地说借款人永久性地丧失金钱创收能力。
如借款人残疾、年老体弱等等。
暂时性丧失偿还能力，是指借款人在某个时段里丧失金钱创收能力。
对于永久性丧失偿还能力的风险防范在于严格限定借款人的贷款期限，防止借款人因年老体弱而丧失偿还能力。
对于天灾人祸等无法预测的事件引起的借款人丧失偿还能力的防范几乎是不可能的，但可以考虑通过购买履约险来弥补这种风险所带来的损失。
对于暂时性丧失偿还能力的防范，主要是在审批时对借款人所从事的行业以及借款人的家庭情况进行必要的评估，就是说对借款人所从事的行业的稳定性，借款人在该行业的稳定性以及借款人家庭经济收入的稳定性作必要的调查和分析。