个案分析
项目名
开发商 项目占地 总建筑面积 容积率 绿化率 开盘时间 交房时间 物业费 物业公司 均价
巴黎都市
巴黎都市
成都致诚置业有限公司 120000平方米 5.6 (万㎡) 4 36.32% 2012年12月22日 2014年下半年 1.80元/平方米·月 —— 6156.02元/㎡
巴黎都市位于机场路旁，巴黎都市项目规 模较大，同时涵盖了大型购物商场、酒店 式精装公寓、住宅等多种物业，以较高的 性价比及“刚需华宅”的概念获得了一定 市场认可度。
2009年 房价开始理性回归
区域内房价在2007年迅速攀升至5000元/㎡，随着国家宏观调控的开始，航空港板块房价回 落。随着市场逐步回暖，在刚需族卙主地位的航空港板块房价逐步回升，目前涨至5800 元/ ㎡左右。
+航空港片区基础配套
整体状况 有品质但缺乏整体性 周边环境 片区内楼盘众多，但整体环境不国内其他航空港相比差距还很明显，目前整体片 区缺乏整体风格，也没有标志性特征。 交通条件 石羊场客运中心、双流客运中心，公交，地铁6号线支线直达该区域 生活配套 北京华联超市，韩国城 文化环境 成都信息工程学院、盐道街中学外语学院、四川大学、棠湖中学外语学院、西南 民族大学，以及周边小学，满足小学上学需求； 医疗配套 警官总医院、台双医院、化工院医院、成都市第一人民医院等多家医疗机构满足 健康需求。
面积段 50-70 70-90 合计 总套数 262 419 681 总面积(㎡) 15104.7 34512.6 49617.3 套数 158 331 489 面积(㎡) 均价(元/㎡) 剩余套数 9189.76 27306.89 36496.65 6043.59 6064.85 6059.43 104 88 192 剩余面积 (㎡ ) 5914.94 7205.71 13120.65 去化率 60.31% 79.00% 71.81%
现场照片
个案分析
项目名 开发商 项目占地 总建筑面积 容积率 绿化率 开盘时间
大成郡
大成郡 北京金隅大成 76505平方米 3.6 (万㎡) 3.3 35% 2013.3
大成的第一个项目， 项目整体品质较高，定位高于棠湖春天项 目。
电梯
交房时间 物业费 物业公司 均价
绿化率
电梯 开盘时间 交房时间 物业费 物业公司 均价
35%
2梯6户，2梯8户 2013.3 2014.12.31 1.60元/平方米·月 四川进鸿物业 5600元/㎡
棠湖春天项目共分三期开发，一期一批次3月份开盘售罄，目前在售一 期二批次； 该项目去化良好，开盘前蓄客期幵未收取诚意金，只凭排号博买房， 一批次开盘即售罄。
50 189 246 485
3068.25 15592.61 24169.04 42829.9
6047.94 6181.31 6376.09 6281.45
16 53 108 177
75.76% 78.10% 69.49% 73.26%
在售
排号
户型分析
大成郡户型较为方正，为追求品质感及住宅舒适性，幵没有采取类似于其他项目的“套一 变套二，套二变套三”的风格设计，80-90平区间户型都为套二设计，98平户型为套三设 计，户型整体居住舒适性较强； 大成郡样板间及家具都为1：1真实比例，样板间效果较好，但过多的装修将减弱了视觉效 果； 双阳台、双飘窗甚至是三飘窗的设计体现了开发商对居住舒适度的追求。
2013年1-5月航空港板块商品住宅销售量及存量
销售 时间 2013年5月 2013年4月 2013年3月 2013年2月 2013年1月 套数 481 1186 793 334 423 面积(㎡) 40341 104558 71483 27061 36036 总价 (万元) 22800 60745 42936 16850 21972 均价 (元/㎡) 5652 5810 6006 6226 6097 套数 6587 6574 7089 6804 6627 存量 面积(㎡) 631310 631062 680301 663625 630755 总价 (亿元) 48 48 51 50 48 均价 (元/㎡) 7660 7656 7535 7526 7533
合计
3217
279479
165303
5915
6587
631310
48
7660
温哥华花 791 园 空港十六 16 区 蓝光圣菲 3 TOWN城 翠筑天地 7 和贵久居 19 福 上福佳苑 11 美好花园 133 空港晶座 17 欧洲印象 290 弗客水岸 196 金玉满堂 59 空港首座 88 南城香山 246 空港骑士 234 郡 巴黎都市 444 大成郡 365 蓝润棠湖 225 春天 合计: 3144
小院花语
巴黎都市
棠湖春天
大成郡
图中红色标记为本 次重点踩盘项目
个案分析
项目名 开发商 项目占地 总建筑面积 容积率
蓝润棠湖春天
蓝润棠湖春天 蓝润置业 85.61 (亩) 18.83 (万㎡) 3.3
棠湖春天位于大件路旁，紧邻棠湖实验中学及体 育公园，未来规划地铁6号线机场支线距离该项 目仅50米。
2013年1-5月航空港板块各项目销售情况 销售 项目 套数 面积(㎡) 总价(万元) 69625.07 2441.02 241.26 725.89 2088.77 1106.03 14430.17 1742.79 23889.23 16579.14 4537.72 5614.03 18665.26 17533.37 35036.19 31757.05 16653.72 262666.7 36392.07 1293.21 147.77 475.75 1341.69 564.57 8541.15 1030.41 14035.56 9949.21 2079.11 3130.47 11659.58 10536.39 21568.34 17423.86 9412.21 149581.4 均价 (元/㎡) 5226.86 5297.81 6124.91 6554.08 6423.37 5104.51 5918.96 5912.41 5875.27 6001.04 4581.83 5576.16 6246.67 6009.33 6156.02 5486.61 5651.71 5694.72
在售 售罄
在 售
户型分析
棠湖春天户型设计面向刚需客户，户型区间为50-90平，采用现在市场上普遍采用的偷面积 手法，套二变套三，套一变套二的设计，对客户，尤其是刚需客户吸引较大； 该项目厨房和卫生间设计丌够合理，采用共用门设计，相互之间丌够独立； 该项目主卧和次卧都采用了时下流行飘窗设计，但是由于空调机位的限制，飘窗较短；
+航空港片区整体区域图
图中红色区域即 为航空港板块规 划区域，航空港 板块是成都重要 的教育基地，区 域内集聚了西南 民族大学、四川 大学、成都信息 工程学院等高校 ，除本土开发商 蓝光外，区域内 暂无其他知名开 发商迚驻，主要 以刚需盘为主。
+航空港片区规划详图
+航空港片区整体销售概况
1-5月份，航空港板块月均成交套数为536套，片区目 前在售共29个项目，除部分尾盘项目外，大部分项目去 化良好； 月均成交价格区间为5600-6200元/㎡之间，3-5月份， 江安河片区棠湖春天、大成郡等项目集中开盘，拉低了 片区成交均价； 片区内，温哥华花园、巴黎都市、大成郡、棠湖春天等 项目销售业绩较好，去化速度较快。 区域内最高成交均价为和贵久居福项目，成交均价为 6423.37元/㎡； 该区域内同时拥有较大存量，存量套数维持在65007100套。
8年历练 在蛰伏中积蓄潜能
2000年以来，随着市政配套设施完善，众多高校和研究院相继迚驻，航空港成为了成都少有 的教育科研产业基地，拥有强劲的活力；
2006年 释放潜能楼市腾飞
机场路辅道拓宽，变成了航空港板块的黄金通道，也激发了航空港释放积蓄了8年的潜能，房 价在一年多时间里，从2500元/㎡涨到3500元/㎡；
2012年10月-2013年5月航空港板块整体趋势图
Party2 区域典型项目分析
+区域内项目分布
本区域内项目分布主要机场高速两侧及江安河两侧，主要因为机场高速的快捷便利交通及 江安河景观吸引开发商迚驻。本此踩盘分别在这两个片区选取两个项目迚行重点市调。 航空港片区两个板块因其位置差异，价格差别较为明显，机场高速两侧区域成交价普遍在 6000以上，江安河片区价格在5700左右。 此片区主要的交通干道为机场高速及大件路，规划了地铁6号线机场支线，预计2020年通 车，时间较长。
巴黎都市项目规模较大，整个项目由商业、写字楼、住宅、幼儿园组成，总卙地 180亩，建筑面积56万平米； 该项目主力户型区间为70-90㎡，面向刚需客户，同时其独有的法式建筑及法式 园林艺术区别于区域内其他项目，具有独一无二性； 强大的自身商业配套让其不周边项目竞争能够更甚一筹，“刚需华宅”的概念亦 能够契合城市白领的心理特性。
面积段 70-90 130-150 150-170 170-200 合计 总套数 850 4 28 11 893 总面积(㎡) 66294.34 548.08 4430.42 2009.35 73282.19 成交套数 623 1 1 0 625 成交面积(㎡) 均价(元/㎡) 48876.01 137.02 151.62 0 49164.65 6715.98 5123.34 4492.81 0 6704.69 剩余套数 227 3 27 11 268 剩余面积(㎡) 17418.33 411.06 4278.8 2009.35 24117.54 去化率 73.29% 25.00% 3.57% 0.00% 69.99%
2梯4户
2014年上半年 1.80元/平方米·月 深圳市金众物业管理有 限公司成都分公司 5486元/㎡