一、城市商业发展新趋势 (5)（一）空间布局的垂直化 (5)（二）功能组合的复合化 (6)（三）服务设施的人本化 (6)（四）业态发展的多元化 (6)二、城市商业发展的驱动因素 (4)（一）城市化进程的加速将促进城市商业的快速发展 (4)（二）居民消费结构升级将促进城市商业规模不断扩大 (5)（三）政策因素将有利于城市商业的更好更快发展 (5)三、城市商业发展特征 (1)（一）城市商业物业发展特征 (1)1.商业布局由线性沿街布局向块状布局转变 (1)2.由百货店向大卖场+品牌专卖店+社区零售商业店模式转变 (1)3.内部交通由单一直线型设计向曲线、循环交叉式设计转变 (2)4.单一出入口向多进出口中设计转变 (2)5.车流人流由混杂设计向分流循环设计转变 (2)6.健身休闲型消费发展迅速 (3)7.从消费的时间结构上看，夜间消费比重越来越大 (3)8.从消费心理上从实用主义向品牌意识转变 (3)（二）城市商业区域发展特征 (3)1.中西部城市商业发展迅速 (3)2.区域内城市商业合作加强 (4)3.形成大都市和中心城市、小城市之间合作、配套的商业布局 (4)四、城市商业发展新亮点 (9)（一）社区商业将成为城市商业的新增长点 (9)（二）中小城市和小城镇将成为商业发展的重点 (9)（三）生活性服务业将成为拉动居民消费的重要力量 (10)专题一：商业发展趋势研究近年来，我国城市商业随着超级市场、专卖店、便利店等零售业态加速发展、新型零售业态不断兴起和连锁经营快速发展，城市产业发展潜力巨大，未来将在规模、流通渠道、经营方式、区域竞争和市场空间等方面呈现出一些新的变化。

一、城市商业发展特征随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，城市商品流通规模不断扩大。

城市商业的发展基本上代表了国内流通业的发展规模与水平，成为城市经济发展中的重要支柱产业，近年来，我国城市商业发展呈现出新特征。

（一）城市商业物业发展特征进入新世纪以来，随着外资的大举进入，我国城市商业发展又呈现出一系列新的特征趋势。

在空间布局、业态选择、内部道路、车流人流设计、消费者偏好等八个方面出现新的趋势。

1.商业布局由线性沿街布局向块状布局转变我国传统的商业布局模式是沿着交通干道两边线性布局并不断向周边延伸，一般主要集中在城市的老城区内。

随着城市建设的不断深入，旧城改造和新城区开发建设，使大型居住区外围化、郊区化，整体商业布局呈现块状集中布局的态势。

2.由百货店向大卖场+品牌专卖店+社区零售商业店模式转变传统百货业态到上世纪90年代末就受到大型综合超市的冲击，业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态，也导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。

从业态结构上看，中小城市大多数商业业态仍停留在以传统百货业态为主，新型业态开始发展的态势。

此外一些城市商业黄金地段的大型百货商店过于集中，商圈内业态单一，结构不合理，同时受建筑结构等方面限制，改造难度大，业态调整困难。

尤其是接近消费者的超市、便利店以及多功能的购物中心较少。

3.内部交通由单一直线型设计向曲线、循环交叉式设计转变现代新型的商业广场或购物中心，在内部交通设计上，改变了原来直线单一型的布局设计，而设计为多支路、多交叉的曲线循环设计，做到移步换景的效果，增加消费者逗留时间和消费时间。

4.单一出入口向多进出口中设计转变新型商业广场或购物中心，在出入口的设计上广泛采取多入口、多出口的敞开式设计，方便消费者从不同位置和角度进出，便于吸引和汇聚人气。

5.车流人流由混杂设计向分流循环设计转变无论是商业广场还是商业步行街，或是SHOPPING MALL，在其交通组织上大多采取人车分流的设计，实行人流车流两个独立的循环，为消费者创造一个交通便捷、安全舒适的步行休闲购物环境。

根据城市等级不同，采取人流车流分流设计的方式也不同。

在中小城市多采用在各大路口处分设停车场，使得从不同方向来的车辆可以就近停靠，步行数分钟便可抵达步行街。

甚至自行车也就近设置停车场，或分散停放于附近次干道的交叉路口，以方便骑车者就近出入；调整公交和出租车的停靠站点，方便购物者就近进入步行街；在店铺背面设货运通道，与步行街人流互不干扰。

在大城市中，由于土地空间的稀缺，往往是采取地下停车场的方式来解决车流与人流的分流循环设计。

6.健身休闲型消费发展迅速随着城镇居民生活水平的不断提高，居民消费结构也正在不断升级。

在物质生活水平不断提高的同时，人们更加追求精神层面的充实和自身的发展。

以衣食为主的消费比重逐渐下降，以教育、医疗保健、文化娱乐等休闲享受型的消费份额正在逐年加大。

7.从消费的时间结构上看，夜间消费比重越来越大晚间经济的发展不是偶然，其兴起与消费倾向发生变化有变。

人们晚间外出购物、就餐、娱乐活动也明显增多，夜市的繁荣，较好地起到了扩大需求、刺激消费的作用。

晚间顾客购买行为带有休闲性质，是一种就近娱乐的方式。

8.从消费心理上从实用主义向品牌意识转变随着经济水平的不断发展，居民家庭收入的增加，消费者文化层次、购买能力、消费观念的不断提升，消费者的品牌意识也不断增强，对知名品牌也越发偏爱，呈现出由以满足功能为主的实用型消费向满足更高心理需求的品牌型消费转变的态势。

（二）城市商业区域发展特征未来，我国将形成更多范围不等、内容和形式各异的城市圈或城市群，如长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀都市圈等，伴随这些城市圈或城市群的形成和发展，城市商业将逐步形成适应不同地区、不同层次和不同形式消费需求的商业流通体系。

1.中西部城市商业发展迅速长期以来，由于我国东、中、西部地区经济发展存在很大差异，中西部地区城市商业发展落后。

随着国家政策对中西部地区的倾斜和东部沿海地区城市商业竞争的日趋饱和，更多的零售企业将会转向中西部城市投资，中西部城市商业将会加速发展。

2.区域内城市商业合作加强为促进区域商业的发展，城市商业主管部门将通过加强区域内城市群或城市圈的商业发展规划、发展政策以及基础设施建设的协调与合作，促进区域内城市市场之间的相互开放和一体化发展，积极推进各城市之间商业领域多种形式的合作和融合。

3.形成大都市和中心城市、小城市之间合作、配套的商业布局北京、上海等大都市和中心城市将建设形成汇聚各种中外商品、多种商品交易市场形式、多样化市场交易主体的全国性商业中心。

区域中心城市将以区域中心市场和具有一定规模的中心市为主体，建设区域性的商业中心和贸易中心，以及商品的集散枢纽。

小城市和新兴市镇，将建设形成城乡商品汇聚与交流的集散中心，加快城乡市场的融合，着力辐射农村市场。

二、城市商业发展的驱动因素中国城市商业发展在多方面因素的驱动下在未来将呈现出一片新的景象：商业规模进一步扩大，推动国际化进程不断深入；发展规划不断完善，突显市场格局的层次化趋向；监管体系逐步健全，促进商业环境不断完善；城市消费多元变动，加快商业形态改革创新；企业竞争进一步升级，影响市场集中度稳步提升。

（一）城市化进程的加速将促进城市商业的快速发展城市规模的扩大必然会要求城市商业规模也随之扩大，这样才能满足高度集聚的城市人口各方面的需要。

未来随着中国加快城市化建设，中国巨大的市场潜力将得到释放，城市商业在流通业中的份额也将得到进一步提升，并将在城市发展及经济发展中发挥新的重要作用。

（二）居民消费结构升级将促进城市商业规模不断扩大未来城镇居民的消费行为将加快向更高层次的享受性方向转移，即消费的重点由以衣、食消费为主向以用、住、行消费为主转变，由重实物消费向物质与服务消费并重转变，由大量普及性消费向时尚化、特色化、个性化转变，服务消费快速增长，从而将会进一点拓展城市商业的市场空间。

（三）政策因素将有利于城市商业的更好更快发展在扩大内需、促进消费等政策的引导下，国家对于社会保险、医疗、教育等方面的改革不断完善以及财政投入的大幅增加，将大大减少城镇居民对未来的不稳定预期，更加有效地促进城镇居民消费能力的释放，促进消费需求进一步扩大，进而将带动城市商业快速发展。

三、城市商业发展新趋势未来我国现代商业发展模式的提升，更多地表现在商圈发展过程中，商圈的空间布局、功能组合、服务设施、业态发展等方面都将呈现出新的趋势。

此外，城市商业网点的建设以及经营管理策略也将随着城市化进程的加快延伸出新的创新模式，不断适应社会发展的需要。

（一）空间布局垂直化传统商圈的内部构造往往是根据服务功能和商品特性的分化而平面化地进行布局，形成文化、娱乐、饮食等许多功能街区。

随着新兴商圈内部中枢业务功能和规模的扩大、地价的上升以及零售商业功能与金融、保险等其它功能的混合存在和空间竞争，促使商圈内高层商用建筑、大规模集办公、商业于一体的综合商业大厦的不断出现，并将形成立体化商业街，促进商圈中心商业区的零售、服务业的功能分化由传统的水平的、平面的区域功能分化向立体的、垂直的功能分化发展。

垂直的功能分化使不同的行业、业态的功能综合地容纳到同一大规模、高层的综合商业大厦中，不仅形成了零售、服务的业务功能的垂直体系，而且也促使消费者形成垂直的购买行为。

（二）功能组合复合化在商业集聚过程中，不同类型的商业企业容易相互结合，进行横向或纵向联合，或者组建共同的采购、销售机构等，从而产生组合效应。

产业集聚的组合效应使得商圈的各个商业企业作为子系统的元素，相互之间优化组合的功能大于各个元素的简单相加，形成黄金地段，制造出商业级差利润，使处于商圈的商业效益高于其他地段。

随着商业的集聚、商圈的不断发展，功能组合的复合化成为商业中心的发展趋势。

（三）服务设施人本化未来商圈服务设施逐渐发展为实用型服务设施、装饰型服务设施和综合功能服务设施三部分。

实用型服务设施包括道路设施、活动场所两类；装饰型服务设施是以装饰需要为主而设置的，具有美化环境、赏心悦目的特点，越来越多的商圈在布局上引入了装饰性服务设施，营造舒适温馨的购物环境；综合功能服务设施同时具有实用性和装饰性的特点，体现了形式与功能的协调统一，能够使人们更好地体验到商业中心的品质及整个城市的美感和文化底蕴。

为了提升商圈的品质及改善软硬件环境，综合功能服务设施的建设和完善是商圈未来发展的重要趋势。

（四）业态发展多元化商圈是零售商业发展的产物，对商圈业态发展趋势的关注，首先要注重零售业态的发展趋势。

未来零售业将从单一业态向多业态发展，首先表现为大都市商业业态集聚的多元化。

大都市的商业集聚将分为商业中心、交通干线商业街和专业化商业区三种类型。

消费者将根据购买商品的性质和到达距离的经济性去选择到哪个商业中心购物。

其次是以地价导向的业态多元化。

每个零售、服务企业都是以利润最大化为导向，以最大可能接近潜在顾客的地点为最理想的选址地。